Революція в квартирографії

1 коментувати
Сьогоднішній попит на київські квартири визначається 3-ма факторами

- пристрасне прагнення покупців, незважаючи ні на які економічні турбулентності і показання лічильників, знайти комфортне житло (сприятливо розвивається на ринку, на якому пропозиція перевищує попит, і, відповідно, покупець диктує свої правила);

- збіднінням покупців квартир у результаті кризи 2014-2015 років в 1,5 разу (в середньому, сьогоднішній дохід киянина дозволяє придбати в півтора разу менше квадратних метрів житла, ніж у 2013-му році з урахуванням девальвації гривні, збільшенням доходів у гривневому еквіваленті і падінням вартості житла в доларовому еквіваленті);

- з кожним роком все дорожча експлуатація кожного квадратного метра квартири.
Таким чином, сьогоднішній запит покупців можна сформулювати так: «запропонуйте нам, будь ласка, квартиру меншу за площею, але більш комфортну».

Серед сьогоднішніх пропозицій забудовників можна виділити 4 варіанти відповіді на цей запит покупців:

1. Якщо у відповідь пояснити покупцеві, що в області нерухомості менше перевершує за якістю більше тільки в казці і нечесній рекламі, покупець, ймовірно, погодиться з вашою логікою, проте не стане нічого купувати, і... отже ваш бізнес ризикує зупиниться (адже, керуючись вашою логікою, ви запропонуєте той же продукт, що пропонували до кризи, за ціною, що стала покупцеві більш недосяжною в 1,5 разу).

2. Якщо запропонувати покупцеві той же продукт, що в 2013, але в 1,5 разу дешевше його середньоринкової вартості – половина покупців вам не повірить, інша половина, можливо, ризикне і купить, однак якщо навіть цієї половини попиту буде достатньо, щоб викупити ваш продукт, ви, щоб побудувати, при відсутності нової інноваційної технології будівництва, що економить в 1,5 разу витрати – такої, повірте, сьогодні просто немає (немає підходящої для будівництва багатоповерхового житла, що витримує вимоги чинних в Україні нормативів) змушені будете найняти найдешевших фахівців і купити найдешевші матеріали. У підсумку, у ваших руках непомітно опинилися драйвери зростання витрат: дешеві фахівці зазвичай дурні, невмілі і розбазарюють будматеріали, а дешеві матеріали зазвичай незручні в роботі, і вимагають більше часу спеціалістів на виправлення браку. В результаті ви або будете під якимось приводом піднімати покупцеві ціну, або переконувати/змушувати покупця змиритися з халтурою, або нарешті, відстрочити неминуче фіаско початком продажу наступних проектів за рахунок коштів покупців яких будете фінансувати об'єкти, що будуються. Але це тільки, поки ваша піраміда буде зростати. Коли ж зростання припиниться: фінал як у МММ і всіх подібних (схоже, що за варіантом піраміди сьогодні рухаються відразу кілька компаній, що представляють квартири за демпінговою ціною).

3. Якщо запропонувати зменшити не ціну, а площу квартир (не змінюючи планувальної схеми, просто «утиснути») – доступність зросте, але, на жаль, пропорційно масштабуванню зменшиться комфорт, а отже привабливість: такі квартири будуть купувати не тому, що вони класні, і в них хочеться жити, а вимушено, оскільки нема грошей ні на що краще, і лише до тих пір, поки за ці ж гроші ринок не запропонує щось краще.

4. І нарешті: а що, якби справді спробувати запропонувати покупцеві житло меншої площі, але яке створює більше комфорту? Що може бути більшим атрактором на ринку, ніж реалізоване диво? Дива, в нашому матеріалістичному 21-му столітті – це плід революційно-інноваційних експериментальних технологій. І якби наш вітчизняний буджитлопром рухався останні 60 років, не відстаючи від конкурентів з країн лідерів – ймовірно, без нанотехнологій і штучного інтелекту створити революційно кращий продукт на його фоні було б непросто. Однак радянські і більшість пострадянських забудовників нам це завдання суттєво спростили: вони практично не розвивали і не поліпшували продукт своєї роботи – масове житло, як мінімум протягом 60-років!

Як приклад, що ілюструє цей 60-річний застій - планування радянської типової серії 2-ї половини 1950-х років, в якій легко пізнати всі «3 великих кити радянської та пострадянської квартирографії»:

1к: «кухня+зала»;
2к: «1к+кімната»;
3к: «2к+кімната на інший фасад» вона ж «трійка-пістолет».
Якщо ви подивитеся планування, що пропонуються не тільки на вторинному, але й на первинному ринку, ви знайдете не менше 80% варіацій, що за співвідношенням і розміщенням приміщень і розмірів загальної площі квартири вписуються в «триголовий архетип з далеких 50-х» (а якщо додати трансформації конфігурацій «архетипів», що не змінюють функціональну схему, такі, як, наприклад, перенесення кімнати з одного фасаду на інший, то й всі 95%).

Подивимося на прикладі 1к квартири, що можна запропонувати як альтернативу «традиції» (без залучення нанотехнологій і штучного інтелекту), виключно професійно продумавши планування квартири.

Сучасний варіант традиційної однокімнатної квартири з виділеною кухнею -
1к: «кухня+зала» площею 45м2 (відповідає з перерахованих вище варіантів відповідей на запит покупця «варіант № 1»):

Я навмисно використовую для порівняння максимально функціонально-розумне планування, що представляє «традиційні цінності», яке, до речі, ще треба пошукати в купі «девіативних відхилень» з гіпертрофованими передпокоями, витягнутими «коридорами-кімнатами», хитромудрими багатокутними приміщеннями тощо, які, на жаль, складають більшість пропозиції в цій категорії.
«Утиснуте» традиційна планування
1к: «кухня+зала» площею 35м2 («варіант 3»):

Як планування з далеких 1950-х, так і «надута» і «утиснута» сучасні версії є, по суті, є квартирою-студією з виділеною кухнею, тому що житлова кімната поєднує в собі функцію вітальні та спальні. 60 років тому, коли половина країни жила в бараках, а друга половина в комунальних квартирах, поєднання вітальні і спальні нікого не бентежило – навпаки, це була норма: кухня, ванна, туалет, коридор, це загальні простори для декількох сімей, які проживають у комунальній квартирі, і тільки кімната – це особистий простір родини, в якому поєднуються усі функції: і сплять, і гостей зустрічають, і уроки роблять. І комуналка ще значно краще за бараки, в яких особистий простір обмежувався власне ліжком. Звичайно, на такому тлі окремі від сусідів кухня, коридор та ванна – щось, що виразно наближається до межі мрій.

Однак на тлі сьогоднішнього способу життя, суміщена спальня і вітальня в квартирі, в якій проживає більше 1-ї людини вже дискомфортний атавізм. Це і неможливість, коли один з членів сім'ї хоче відпочити, скористатися вітальнею, щоб поспілкуватися з гостями, або, приміром, подивитися фільм, і горезвісне: «гості вже майже прийшли, а ти диван не склав...», і легендарні радянські і вже зовсім не легендарні, пострадянські «посиденьки на кухнях» – ці вимушені «кухонні квазі-вітальні», де за кухонним столом і зустрічі з друзями, і фільм на ноутбуці, коли друга половина вважає за краще спати...

Корінь дискомфорту: поділ вітальної зони квартири на «кухонну» і «кімнатну» і відсутність виділеної спальні.
Як альтернативу, запропоную квартиру площею 35м2, з виділеною спальнею з розробленої компанією «Архіматика» лінійки PRO-квартир:

Виявляється, розумно спланована односпаленна квартира площею 35 м2 може створити для своїх мешканців більше комфорту, ніж традиційна «студія з виділеною кухнею» 45м2. Більше на цілу спальню! З'явилася ціла нова функціональна зона: особистий простір виділеної спальні. При цьому з розкладним диваном можна не поспішати розлучатися, можна розмістити його у об'єднаній громадській зоні кухні-вітальні, на ньому можуть з комфортом залишитися на ніч гості, що затрималися.

Справедливості заради необхідно відзначити, що в «студії з виділеною кухнею» площею 45м2 кілька функціональних зон розвинені більше, ніж у поданій односпаленній PRO-квартирі 35м2:

- На 1 місце більше за кухонним столом,

- на 60 см більший кухонний фронт,

- на 45 см більший фронт гардеробної шафи,

- і звичайно можливість розміщення розкішної полиці під телевізором довжиною 4,4 м.

Однак розмістимо на одній шальці терезів все перераховане, і на інший виділену спальню, що переважує? Безперечно, виділена спальня.
Уважний читач, звичайно, помітив, що я обіцяв компенсувати додатковим комфортом збіднення покупця в 1,5 разу, але поки «назбирав» лише на 1,3.
Залишилися 0,2 – це складові комфорту міського житла, які мешканець отримує за дверима своєї квартири: відпрацьовані дизайнером міжквартирні коридори та вестибюлі; відпрацьований ландшафтним архітектором пішохідний зелений упорядкований простір двору; відпрацьована архітектором співмасштабна з людиною архітектура комплексу – з цими складовими комфорту ситуація приблизно така ж як і з плануваннями квартир: вдумливий аналіз і професійна робота дизайнерів і архітекторів здатні на сьогодні створити революційну конкурентну перевагу на тлі іннерційно-нетямущого пострадянського житла дискомфорт-класу, однак це теми для окремих матеріалів.

Повертаючись до планувань: а яким чином варто використовувати додаткові 10 м2, якщо у покупця є на них гроші? (адже на щастя, насправді, кризове збідніння покупців – це зменшення кількості тих, хто може дозволити купити квартиру більшої площі, а аж ніяк не виключення їх як класу)
Варіантів розвитку тих чи інших функціональних зон і відповідно пропонованих покупцям планувань квартир повинно бути багато, багато, як і стилів життя сімей покупців. Ось планування для одного з них: PRO-квартира площею 44,3м2:

У цій квартирі додаткові метри дозволили створити простору 20 метрову кухню-вітальню, що виходить на засклену лоджію, а також виділити в спальні гардеробну зону, і навіть, завдяки двом дверям у ванну, не додаючи гостьовий с/в створити повноцінний блок master-bedroom.

Кожне планування квартири повинно розроблятися для конкретного стилю життя сім'ї. Наприклад, в одному варіанті PRO-квартири, квартиру для справжніх професіоналів домашнього приготування їжі, для тих, хто «буквально живе на кухні», і як багато професіоналів намагається відокремити свій робочий простір від цікавих очей (і носів;) «любителів» і відповідно кухонна зона не може бути в одному приміщенні з вітальнею - односпаленна квартира з виділеною кухнею: у цій квартирі виділені окремими приміщеннями і кухня та спальня, вітальня-їдальня є гостьовою зоною і зоною відпочинку, а кухня: кабінетом «домашнього кулінарного профі».

Також і з подальшим збільшенням площі квартир: кожен додатковий метр квадратний може і повинен чесно відпрацьовувати свою вартість, створюючи мешканцям квартири додатковий комфорт, а не «байдикувати». Причому під створенням додаткового комфорту мається на увазі, звичайно, не тільки використання простору квартири для розміщення функціонально-корисних меблів і обладнання – прекрасно, коли виконавши необхідну для вашого стилю життя функціональну програму, залишається можливість додати кілька вільних кубічних метрів повітря, як приміром у ще одному прикладі односпаленної PRO-квартири площею 56м2:

Не буду наводити очевидну банальну відповідь традиційної пострадянської квартирографії на можливість придбати 56 м2: це буде ще на 10 квадратів «надута» все та ж студія з виділеною кухнею.

Краще, на закінчення, покажу ще одне планування PRO. Що робити, якщо у вашій родині (наприклад, такої демографії: чоловік, дружина і дитина, необхідна двохспаленна квартира, але коштів вистачає лише на більш-менш простору 1-спаленну? Купувати 1-спаленну і «якось розміщуватися»? Купувати маленьку традиційну 2к? Купувати в передмісті за ті ж гроші простору 2-спаленну квартиру? Якщо ви вибрали останній варіант – не буду відмовляти, у заміського способу життя є багато переваг, але якщо ви все-таки шукаєте нехай меншу за площею квартиру, але в міському районі з розвиненою інфраструктурою, і на жаль високою вартістю нерухомості, можу запропонувати такий варіант планування PRO-квартири:

В квартирі 2 невеликі спальні, але обидві сплановані таким чином, щоб розмістити не тільки спальну зону, але й гардеробну шафу і письмовий стіл. Кухня вітальня мінімальної площі, але також – абсолютно функціональна.

Отже, дозвольте запропонувати такі висновки:
1. Купують не абстрактні квадратні метри – купують комфорт!

2. Додаткові квадратні метри квартири забезпечують додатковий комфорт тільки якщо планування і функціональне зонування професійно скомпоновані, і додані саме ті зони, які необхідні родині покупця з урахуванням його потреб і можливостей – в іншому випадку, додаткові м2 тільки обтяжливий баласт (ну, або в кращому випадку, головоломка для дизайнерів перепланування).

3. Традиційні планування квартир, що заповнюють ринок сьогодні, по суті, настільки безглузді, що стає можливим запропонувати PRO-квартиру на 30% меншої площі, що не поступається, але перевершує традиційну за створюваним для мешканців комфортом.

4. Цю ситуацію, за якої левова частка пропозиції на ринку житла пострадянського простору все ще зайнята недолугим дискомфорт-класом, варто сприймати в 21-му столітті як виняткове «вікно можливостей», коли без технологічного прориву, виключно завдяки вдумливому професійному проектуванню можна створити якісний відрив від конкурентів. Безсумнівно, відкритим це вікно можливостей буде залишатися обмежений час, поки більшість забудовників не зорієнтується і не навчиться разом з архітекторами створювати професійний продуманий продукт.

«Діалоги про майбутнє»

НВ представляє: «Діалоги про майбутнє» з Уільямом Тейлором, Павлом Шереметою і Дмитром Кулебою.

Київ-Вашингтон-Брюсель
Яке місце займає Україна у цьому трикутнику? Якою нашу країну бачать у Європі та США?

Відвідати лекцію
Ukraine-2020

Читайте термінові новини та найцікавіші історії у Viber та Telegram Нового Времени.

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів
Якщо Ви бажаєте вести свій блог на сайті Новое время Бізнес, напишіть, будь ласка, листа за адресою: kolonka@nv.ua

Експерти ТОП-10

Читайте на НВ style

Останні новини

опитування

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: