Еволюція нерухомості: від хмарочосів до заміських комплексів
Ринок нерухомості — одна з найбільш традиційних галузей економіки і, разом з тим, один із ринків, який показує шалену динаміку росту. Аби йти в ногу з останніми трендами девелопменту, потрібно розуміти, яку еволюцію він пройшов.
Місто-будмайданчик
Київ перетворився на суцільний будівельний майданчик, що підтвердить будь-який пересічний мешканець чи гість столиці. Особливо це відчутно там, де численні житлові чи комерційні комплекси під'єднуються до комунікацій: хаотична забудова, відсутність нормальної супутньої інфраструктури, розриті дороги та шалені затори — сучасні реалії життя в столиці.
Україна — молода держава, тож сучасний девелопмент, як явище, з’явився тут лишень 20 років тому. За радянських часів типові райони виглядали одноманітно, але вирішували гостру проблему забезпечення людей окремим житлом. Класичний приклад такої забудови можна побачити в районі Позняків. У 2000-ні роки девелопмент став більш розвинений, у покупців з’явився вибір, а забудовники почали створювати щось інше, конкуруючи між собою. Так ми побачили житлові комплекси з назвами, концепціями та готовою інфраструктурою.
Проте, статистика доволі невтішна. Частка сфери будівництва у ВВП європейських країн складає 4−7%, у США та Азії — ще більше, а в Україні — 2%. Тут будується лише 20 метрів нового житла на людину в рік, у той час, як у європейських країнах ця цифра значно більша. Та коли в нашій державі з’явиться іпотечне фінансування нижче 5%, бум на забудову тільки збільшиться. Тут виникає питання: «Куди ж він збільшиться, якщо ми говоримо про перенасичений Київ?».
Житло через призму піраміди Маслоу
У наш час нерухомість перестає бути тільки квадратними метрами — на перше місце виходить житлове середовище загалом, комфортність, наявність інфраструктури. Тепер так звані «свічки» в центрі столиці цікаві виключно своєю локацією. Вони не мають розвиненої інфраструктури, чим звужується коло їхніх потенційних споживачів. Покупці змістили фокус у бік комфорту, тож основний тренд сучасного девелопменту — закриття всіх базових потреб людини. Більш того, потенційний покупець став відповідальніше ставитися до міста, його історії, архітектури, до інтересів своєї громади, до екології. Люди стали більш обізнаними в документальних справах. Це змушує девелоперів також змістити акценти: проект має архітектурно відповідати середовищу, бути нетоксичним, мати всі документи. Чим більше зелені — тим краще, а якщо забудовник береться облаштувати сквер чи парк — то вже просто чи не свята компанія. Якщо коротко, то можна виділити 5 принципів задля успішного кейсу: безпека, комфорт, естетичність, законність і доступність.
Таким чином, концепції комплексів змінюються.
Тепер девелопери масово шукають більші ділянки під масштабніші проекти. В Києві, відповідно до сучасного генплану, великі неосвоєні земельні ділянки залишилися лише в промислових зонах. Такі локації не підходять для реалізації житлових об'єктів, а класичним забудовникам залишається чекати змін у законодавстві та затвердження обіцяного нового генплану столиці (що може зайняти ще не один рік). ДПТ (детальні плани територій), які можуть частково регулювати питання забудови, за останні півроку (з причин невідповідності проектної документації наявному стану та з певних політичних причинах) не приймалися. Жодного. Відповідно, аби «продавити» детальний план, девелоперські компанії витрачають багато часу та зусиль. Крім того, кількість земельних ділянок у Києві, де можна розвернути цікаве та прибуткове будівництво — значно обмежена.
Відкритим лишається й питання документально-дозвільного характеру в київському девелопменті. Окрім відсутності Генплану і кволого темпу у прийнятті ДПТ, без яких неможливе відведення земельних ділянок, або зміна їх призначення для цілей будівництва, неможливо отримати й містобудівні умови і обмеження. Напевно, хтось їх отримує, кому можна. Іншим — не можна. В законі України про архітектурну діяльність виділену цілу статтю — 14, яка так і називається «Головні архітектори» — тільки в Києві його немає. Тобто, посада, звісно обіймається, але тільки на паперах. Зате постійно говорять про сірих кардиналів, тіньових мерів тощо — можливо для них окрему статтю в законі передбачити?
У будь якому проекті головне — люди. Немає людини на чолі — немає порядку і правил. Якщо правила встановлюються в тіні, немає здорового ринку. Тому, як наслідок, переорієнтація інтересів рухається у бік приміської зони — 10−20 км від столиці. І сучасні компанії вже започатковують тенденцію «переїзду» київських девелоперів за місто.
Попит на забудовників з «людським обличчям»
Вже сьогодні можна побачити вдалі заміські проекти, до прикладу клубні житлові комплекси на Обухівському напрямку — деякі з них сягають 15 га загальної площі. Перше, на що варто звернути увагу — це продумана інфраструктура: магазини, кафе, ресторани, дитячий садок та школа. І головний трек — забудовники починають відкрито транслювати результати роботи.
Так виник ще один тренд девелопменту — компанія з «людським обличчам». Покупці обирають не розпіарені, а надійні девелоперські компанії. Ті, які не бояться показувати справжнє «лице» та несуть відповідальність за свої проекти. Знову ж таки, все ті ж п‘ять принципів, про які я говорив вище.
Тож поки старі девелопери борються за проекти в Києві, зацікавленість до яких падає, молоді девелоперські компанії фокусуються на заміських комплексах, що покликані якісно змінити життя своїх мешканців.
Концептуальність на заміну людським мурашникам
Споживачі завжди готові платити за якісний продукт. Їм важливі швидке добирання до центру Києва, наявність дитячого садка, школи, торгових центрів та лікарні. А ще свіже повітря, можливість насолоджуватися спокоєм та затишком і свій клаптик вуличного простору (тераси або внутрішні дворики).
Тож тенденції показують, що попит на приміську концептуальну нерухомість у 2021−2023 роках зростатиме, а заміські проєкти тільки розвиватимуться.
