Пару слів про оренду державної нерухомості

12 січня 2017, 08:11
Вы также можете прочесть этот материал на русском языке
Значна частина видів підприємницької діяльності, що здійснюються суб'єктами господарювання, вимагають наявності приміщень

Приміщення потрібні для розміщення персоналу і об'єктів виробництва товарів або послуг.

Якщо суб'єкт господарювання не є власником приміщень, необхідних для організації господарської діяльності, розумним виходом для нього буде використання такого майна на умовах оренди.

Відео дня

У багатьох країнах, у тому числі і в Україні, оренда отримала широке розповсюдження та вважається одним з ефективних способів організації бізнесу нарівні з веденням його на основі приватної власності.

Для орендаря залучення активів за допомогою оренди не вимагає значного стартового капіталу, а витрати на орендні платежі в подальшому часто окупаються за рахунок доходів, отриманих від товарів або послуг, вироблених із використанням орендованого майна. У свою чергу, орендодавці отримують доходи від передачі майна в оренду, вирішують проблеми надлишкового майна, забезпечують підтримання майна в належному стані, а в деяких випадках за допомогою передачі майна в оренду організовують нерозривні технологічні процеси виробництва.

На ринку оренди комерційної нерухомості представлені всі види власності – державна, комунальна і приватна.

Що таке державна нерухомість, яка може бути об'єктом оренди? У більшості випадків, це майно державних підприємств, яке вони не використовують у своїх виробничих процесах. Природно, державні підприємства зацікавлені здати таке майно в оренду і за рахунок доходів від оренди компенсувати витрати на його утримання.

На перший погляд, в умовах рівності всіх форм власності, розвитку ринкових і конкурентних відносин стати орендарем державного майна не так складно, а ефективність управління таким майном не повинна поступатися управлінню приватною власністю.

Але виявляється, отримати в оренду нерухоме майно державної форми власності є непростим завданням.

У чому ж полягають такі складності – це застаріла нормативно-правова база, маса бюрократичних бар'єрів у вигляді погоджень із державними органами, бездіяльність і безвідповідальність чиновників і, звичайно ж, звична всім корупція в органах влади.
Чинний Закон України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що державне підприємство, за яким закріплено майно, має право передати в оренду нерухомість площею до 200 кв. м. У всіх інших випадках орендодавцем державного майна буде виступати держава в особі органів Фонду державного майна України.

Відразу ж виникають цілком закономірні запитання, а чи повинна держава займатися бізнесом, виступаючи орендодавцем нерухомості державної форми власності і наскільки ефективно вона справляється із цією функцією, поєднуючи її з регуляторною діяльністю?
Якщо подивитися на наявну процедуру передачі в оренду, яка в кращому випадку займає від чотирьох до шести місяців, відповідь на ці запитання стане очевидною.
Так чому ж оренда державного майна неконкурентна порівняно з приватним сектором?

Проблема чинного законодавства в тому, що незалежно від площі або цільового призначення об'єкта оренди, чи то один квадратний метр для розміщення банкомату, чи то тисячі метрів для розміщення будь-якого виробництва товарів чи послуг, передача в оренду здійснюється на підставі конкурсу.

Конкурсна процедура – складний і тривалий процес, як-то: погодження укладення договору оренди і його умов з органом управління державним майном; публікація в засобах масової інформації оголошень про намір і передачу майна в оренду; проведення експертної оцінки майна для розрахунку орендної плати; формування конкурсної комісії, затвердження умов конкурсу тощо.

Парадокс конкурсної процедури полягає в тому, що для організації конкурсу на право оренди конкретного майна потрібно попередньо провести конкурс із вибору суб'єкта оціночної діяльності, який буде здійснювати незалежну оцінку такого майна. Для такого конкурсу законодавець встановив окрему процедуру, і поки її не буде закінчено, конкурс на право оренди не оголошується. І таких прикладів, які впливають на строки проведення конкурсу на право оренди, можна навести багато.

Як показує практика, навіть після отримання всіх погоджень та проведення інших конкурсних процедур, немає ніяких гарантій, що конкурс буде доведено до логічного завершення, у тому числі через дії або бездіяльність чиновників.

Підприємці, які коли-небудь стикалися з орендою державного майна, навряд чи залишилися задоволені самою процедурою передачі в оренду та строками її проведення. Упевнений, що за наявності вибору між орендою майна державної та приватної власності, перевагу буде віддано останньому. І це не дивно, адже питання оренди майна приватної форми власності можна вирішити за один день. Саме через складність і тривалість конкурсної процедури оренда державного майна стає неконкурентною порівняно з приватним сектором.

Варто відзначити, що, на жаль, не всі підприємці можуть вибирати майно, якої форми власності їм орендувати. У деяких з них просто немає іншої альтернативи, як орендувати державну нерухомість.

Прикладом цього може бути державне майно суб'єктів природних монополій (аеропорти, морські порти, залізниця), більшість яких залишається в державній власності. Підприємці, які зацікавлені організувати бізнес на території таких підприємств, змушені орендувати державне майно, а отже, ставати учасниками тривалої і непрозорої конкурсної процедури.

Один із базових принципів управління державним майном – це ефективність. Але про яке ефективне управління може йтися, якщо конкурсна процедура може тривати шість місяців. А це, до речі, і втрати доходів бюджету (70% від орендної плати надходять у бюджет) і державного підприємства, а також показник іміджу країни та інвестиційної привабливості її активів.

Візьмемо, наприклад, аеропорт «Бориспіль». У 2012 році був введений в експлуатацію найбільший в Україні термінал «D» площею понад сто тисяч квадратних метрів.
Протягом 2012-2014 років багато користувачів авіаційного транспорту обурювалися відсутністю в терміналі елементарних сервісів - кафе, барів, магазинів, аптек, банкоматів, пунктів обміну валют, пунктів прокату автомобілів тощо.

На жаль, це і не дивно, адже з урахуванням наявної процедури оренди перші договори оренди площ терміналу «D» регіональне відділення Фонду держмайна України почало укладати майже через два роки після введення терміналу в експлуатацію. До речі, ця проблема існує і на сьогодні. З придатною для торгівлі площі в 37 450 квадратних метрів зайнято не більше 20%, а взяти в оренду приміщення так само складно.
Яким же чином можна спростити процедуру передачі в оренду державного майна та усунути наявні проблеми? Відповідь на це питання дуже проста – потрібно змінювати законодавство.

У першу чергу, державним підприємствам необхідно надати повноваження бути орендодавцем нерухомого майна без обмеження площі (крім цілісних майнових комплексів). У свою чергу, держава як регулятор має встановлювати чіткі та прозорі правила передачі в оренду державного майна та не втручатися в господарські відносини.

Чи варто зберігати законодавчу вимогу про передачу майна в оренду на умовах конкурсу? На мій погляд, конкурс необхідний, оскільки це знижує корупційні ризики і підвищує рівень конкуренції.

Водночас необхідно виділити нерухомість, яка може передаватися в оренду без проведення конкурсу. Наприклад, в аеропортах до таких об'єктів можна віднести офіси і каси авіакомпаній; офіси, технічні приміщення і майданчики для стоянки техніки хендлінгових компаній. Адже сьогодні хендлінговій компанії, щоб орендувати приміщення, роздягальні для персоналу, який обслуговує пасажирів і повітряні судна в аеропортах, потрібно пройти тривалу процедуру конкурсу. А це не сприяє ні веденню бізнесу, ні його розвитку.
Не викликає сумнівів необхідність спрощення конкурсної процедури та скорочення термінів її проведення. На мою думку, вся конкурсна процедура повинна проводитися в електронному форматі за аналогією з державними закупівлями в електронній системі «ProZorro» і, звичайно ж, з мінімальною участю, а то і зовсім без участі чиновників. Від цього виграють і орендодавець, і учасники конкурсу, а сам конкурс стане максимально прозорим і швидким.

Також доцільно встановити, що підприємства раз на рік або з іншою періодичністю направляють відповідному органу управління державним майном перелік нерухомого майна, яке може бути передано в оренду. Якщо від органу управління протягом п'яти днів не надійшло заперечень щодо такого переліку, він вважається узгодженим і підприємство може за власною ініціативою або за ініціативою потенційного орендаря виставляти таке майно на електронний конкурс. Слід наголосити, що випадки, коли орган управління може відмовити в оренді конкретного об'єкта, повинні бути чіткими і мати вичерпний характер.

Окрему увагу необхідно приділити й умовам конкурсу. Вважаю, що базові умови конкурсу повинні закріплюватися в законодавстві. При цьому у виняткових випадках орендодавець повинен мати право встановлювати додаткові вимоги до учасників конкурсу.

До базових умов конкурсу можна віднести, зокрема, стартовий розмір орендної плати; наявність в учасника конкурсу фінансової можливості виконувати умови договору; внесення учасником конкурсу гарантійного та забезпечувального платежу; наявність досвіду роботи у сфері, для якої орендується нерухомість; наявність дозвільної документації на види діяльності, для здійснення яких орендується майно. Внесення гарантійного та забезпечувального платежів є важливим моментом, оскільки підтверджує серйозність намірів потенційного орендаря і його фінансові можливості у виконанні умов договору оренди, зміст орендованої нерухомості у належному стані та організації господарської діяльності на орендованих площах. Водночас розмір таких платежів повинен бути визначений законодавством у вигляді відсотка від орендної плати за весь термін договору оренди.
Додаткові умови конкурсу можуть містити вимоги про проведення попереднього ремонту об'єкта оренди; про створення робочих місць; заборони на передачу майна в суборенду та інші об'єктивні вимоги.

Важливо врегулювати питання про оцінку майна, яка проводиться для цілей розрахунку стартової орендної плати. Зараз, щоб провести оцінку майна, держава проводить конкурс з вибору оцінювача. При цьому термін звіту про оцінку становить шість місяців. На практиці є приклади, коли в процесі проведення конкурсу на право оренди закінчувався термін дії звіту і доводилося оголошувати повторний конкурс із вибору оцінювача для проведення нової оцінки. На мій погляд, для вирішення цієї проблеми досить встановити більший строк дії звіту про оцінку, наприклад три роки. А саму оцінку має організувати державне підприємство після узгодження з органом управління переліку майна, яке воно готове здати в оренду. Доповнення законодавства такими положеннями значно скоротить терміни організації конкурсу на право оренди нерухомості.

З наявних норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна» слід залишити положення про термін оренди, який становить не менше п'яти років, якщо орендар не пропонує менший термін. Цю норму було введено у 2009 році з метою створення сприятливих умов для започаткування та ведення бізнесу. На жаль, це єдина позитивна норма, але і вона застосовується тільки після завершення всіх конкурсних процедур.
Вважаю, що реалізація на практиці викладених ідей дозволила б проводити конкурс у дуже короткі строки, а також призвела б до підвищення конкурентоспроможності державного майна та, відповідно, доходів державного бюджету та підприємства. У свою чергу, для бізнесу та інвесторів це послужило б не тільки позитивним сигналом, а й демонстрацією того, що держава спрощує умови ведення бізнесу і бореться з корупцією, «розсадником» якої є складні і не прозорі процедури доступу до державного майна.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X