Як не платити за оренду під час карантину
Епідемія коронавірусу COVID-19 вражає не лише здоров’я людей. Він також вражає здоров’я економіки і бізнесу. Особливо торгових мереж
17 березня Кабінет Міністрів України прийняв постанову, якою ввів карантин і заборонив діяльність багатьох видів бізнесу. Зокрема заборона стосується і діяльності торгово-розважальних центрів. Деякі власники ТРЦ і орендодавці за власною ініціативою знизили платежі, деякі зайняли жорсткішу позицію щодо орендарів і продовжили їм нараховувати плату за управління, компенсацію комунальних платежів та інше.
На чиєму боці право — орендодавця або орендаря? Спробуємо розібратися.
Спочатку слід звернутися до базового визначення оренди й умов оренди, викладених у статті 759 Цивільного кодексу України та статті 283 Господарського кодексу України. Так, відповідно до вказаних правових норм, орендодавець передає приміщення у користування на певний термін для ведення певної діяльності.
По-перше, слід зрозуміти, чи належить призначення приміщення, яке здається в оренду, до заборонених через карантин видам діяльності. Якщо це торгово-розважальний центр, то відповідь однозначно ствердна — належить. Однак багато орендодавців зайняли позицію, що це нібито орендарі припинили свою діяльність через заборону на їх роботу. Насправді, це не так. У орендодавця є зобов'язання забезпечити доступ до орендованих приміщень. А він такого доступу забезпечити не може якраз через заборону.
По-друге, потрібно роз'яснити поняття «термін», на який передається приміщення в оренду. Деякі орендодавці вважають, що цей термін починається від моменту передачі приміщення (у далекому минулому), і триває нині. Однак і це не так. На період відсутності можливості реалізації зобов'язання орендодавця, про який йшлося вище, термін користування приміщенням зупиняється.
Законодавець дещо посилив позицію орендодавця у частині звільнення від виконання зобов'язань з оплати оренди й інших пов'язаних платежів. Так, були внесені зміни в статтю 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», згідно з якими карантин, встановлений Кабінетом Міністрів України належить до форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Також на боці орендаря частина шоста статті 762 Цивільного кодексу України, де йдеться, що наймач звільняється від оплати за користування річчю (у даному випадку — приміщенням) на період, протягом якого він не міг користуватися річчю через обставини, які від нього не залежать. Карантинні заходи і заборона на ведення діяльності належить саме до таких обставин.
Деякі орендодавці зменшили фінансове навантаження на орендарів. Вони скасували платежі за оренду, але залишили інші платежі — компенсацію комунальних послуг, платежі за управління тощо. Однак і такі нарахування не можуть вважатися правомірними, оскільки вони нерозривно пов'язані з користуванням приміщенням. А, як уже йшлося вище, орендодавець не може забезпечити таке користування. Відповідно орендодавець і не має права стягувати будь-яку плату, що стосується такого користування приміщенням.
До категорій орендарів, які можуть бути звільнені від сплати орендних та інших платежів, належать і будь-які інші суб'єкти підприємницької діяльності, на роботу яких поширюється заборона (приватні школи і ВНЗ, клініки, салони краси, спортивні клуби тощо).
Окремо слід розглядати діяльність суб'єктів з обмеженою (але не повністю зупиненою) діяльністю. До таких належать ресторани, які працюють на доставку їжі. Вони використовують частину орендованого приміщення, а саме кухню, для своєї роботи. Відповідно, орендна плата й інші платежі для таких орендодавців повністю скасованою бути не може. Однак вона має бути знижена пропорційно щодо площі орендованого приміщення, яким користуються.
З чого ж почати орендарям свій шлях захисту прав. Алгоритм наступний:
1. Письмово звернутися до орендодавця, де викласти правове обґрунтування своєї незгоди з нарахуванням орендної плати й інших пов'язаних платежів.
2. Провести переговори з орендодавцем.
3. Звернутися до суду про визнання нарахувань за період дії карантину неправомірними. Або ж захищатися у суді в разі подання позову орендодавцем про стягнення орендних та інших пов'язаних платежів, попередньо озброївшись довідкою з Торгово-промислової палати України.
Епідемія коронавірусу COVID-19 увірвалася у наше життя і внесла в неї свої корективи. Ніхто не очікував такого повороту подій, і ніхто не знає, що буде далі, та що робити. У взаємовідносинах орендодавців і орендарів ми ще побачимо багато суперечок і судової практики. Однак, все закінчується, і це теж колись закінчитися. Ми повернемося до нормального життя — відкриються усі салони краси, бутики і спортивні клуби. Головне — йти один одному на зустріч і вирішувати всі суперечки мирно.
