Чому офіс Аркади в центрі Києва може стати будинком-привидом
4 березня пройде аукціон з продажу майнових прав на центральний офіс банку-банкрута Аркада. Він оцінений майже в мільярд гривень і має всі шанси стати найбільш пафосним будинком-привидом у центрі Києва.
Київський бізнес-центр (БЦ) на Ольгинській, 3 виглядає ласим шматочком для великих компаній. Таких, яким був банк Аркада. 14 тис. м кв. офісних приміщень за 971 млн грн — це близько $2,5 тис. за м кв. в центрі столиці. Цілком схоже на ринкову ціну. Хоча зазвичай на площі таких розмірів дають хорошу знижку «за опт». Але це далеко не головна причина, чому ціна лота виглядає завищеною. І далеко не факт, що він піде за заявленою ціною.
Потрібно розуміти, що запитаний ліквідаторами банку Аркада мільярд — це не вартість, власне, будівлі, а ціна на майнові права на неї. Приємним бонусом йде ділянка в 0,5 га «для будівництва комплексу приміщень банку Аркада». Неприємним бонусом: «а також всі інші права і обов’язки, які пов’язані/випливають з таких майнових прав». Це, наприклад, оплата кредитів, під які, можливо, не раз закладали будівлю. І оплачувати ці заборгованості доведеться відразу, а не згідно з графіком погашень. Це збільшує ймовірність того, що актив продадуть далеко не з першого аукціону, який відбудеться 4 березня.
Існує два види аукціонів, за одним з яких і будуть продаватися права на БЦ: англійський і голландський. Зазвичай нові активи продають за англійською системою аукціонів. Якщо з першого разу лот не купили, його можна переставити не менше ніж через два тижні з пониженням ціни на 10% від початкової (тобто дешевше на 97,1 млн грн). Якщо ж лот не куплять з максимальною знижкою у 80% від початкової вартості (тобто за 194,2 млн грн), ліквідатор може прийняти кінцеву вартість аукціону за початкову на новому аукціоні. І виставити здешевілий уп’ятеро лот на новий цикл аукціонів з вісьмома зниженнями на 10% кожні два тижні. Цикл можна повторити тричі. Тобто до цінового мінімуму лот може опускатися не менше 48 тижнів.
Голландський аукціон вважається швидким. Протягом одного дня ціна на лот може впасти до 20% від початкової. Через два тижні можна повторити аукціон вже з цієї стартової ціни. Три цикли за голландською системою можуть зайняти близько місяця. При цьому ціна лота не повинна опуститися нижче 1,5% від початкової (14,6 млн грн).
Нерідко трапляється, що об'єкт не хочуть брати і за 1,5% від початкової. У випадку з БЦ на Ольгинській це можливо, якщо ціна взятих під заставу будівлі кредитів багаторазово перевищує ринкову вартість фактичних 14 тис. м кв. офісного простору. В такому випадку ліквідатор «підливає» цей об'єкт у пул слабких, так званих «сміттєвих» активів, куди входять, наприклад, неповертані кредити або безплідна земля. Подібні пули знову виносяться на аукціон за голландською системою.
Фінальні пули активів називають «один банк — один пул». Так у лютому 2019 року за системою голландського аукціону були викуплені за 125 млн грн остаточні активи банку Форум, які виставлялися за початковою ціною 596 млн грн. Балансова вартість цього лота взагалі становила 12,7 млрд грн. В результаті для покупця, фінансової компанії Веста, аукціонна знижка склала — 79%, а балансова — 99%.
Така велика розбіжність між реальною і бажаною цінами пояснюється тим, що ліквідатор може виставити об'єкт за однією з двох вартостей. Балансовою — тобто за тією, за якою об'єкт занесений в бухгалтерський баланс банку, або за оціночною — визначається ліцензованим оцінювачем.
Навіть куплений у 2020 році Фондом гарантування вкладів фізичних осіб офісний центр банку Надра за підсумками аукціону подешевшав більш ніж на 40%. Актив з офісним центром на 11,3 тис. м кв. на Січових Стрільців мав початкову вартість у 530 млн грн, але в підсумку був викуплений Фондом за 306 млн грн.
Не варто думати, що на аукціони потрапляють тільки свідомо збиткові лоти. Часто, навпаки, недобросовісні покупці роблять все, щоб стратегічно важливі для них об'єкти не потрапили в руки конкурентам. Для цього використовуються раптові судові арешти й іпотечні заборони. В ідеальному світі ліквідатори повинні ретельно перевіряти об'єкти на можливість відчужень і перешкод до продажу. У світі українських реалій можливостей для обмеження продажів стільки, що про деякі з них дізнаються тільки в день аукціону.
Але навіть якщо будинок Аркади продадуть за 971 млн грн, то до вкладників ці кошти навряд чи дійдуть. Згідно зі ст. 52 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», кошти, отримані в результаті продажу, так звана «ліквідаційна маса», у випадку із заставним майном, будуть позачергово використані для погашення заборгованості перед заставоутримувачами. А потім у порядку черги, визначеному цією ж статтею, ліквідаційна маса, що залишилася, буде розподілятися серед інших кредиторів. Нагадаю, вкладники перебувають у четвертій черзі. Тобто надії, що вони отримають хоч крихти з цієї угоди, мізерні.
До речі, якщо офісний центр банку Надра ліквідатор зобов’язаний був продати за п’ять років, то питання БЦ Аркади взагалі не має терміну давності. Нещодавно Фонд гарантування вкладів фізосіб отримав право продовжувати термін продажу активів більш ніж на п’ять років.
Поки йдуть ігри з негативними числами, відмінний столичний бізнес-центр простоює. Замість того, щоб стати справжнім активом і приносити гроші власникам, — щоб, наприклад, розрахуватися з боргами, — будівля занепадає, втрачаючи в ціні. Сьогодні центральний офіс банку Аркада має всі шанси стати найбільш пафосним будинком-привидом у центрі Києва.
