Оцінка землі через Сервіс автоматичної оцінки нерухомості. Що варто знати?

4 жовтня 2021, 09:30

Завдяки можливостям нового Сервісу автоматичного визначення оціночної вартості нерухомого майна його користувачі можуть здійснювати й оцінку земельних ділянок, зокрема земель сільськогосподарського призначення. Як це працює?

Як формується довідка про оціночну вартість землі

Як і у випадку з будівлями житлового або комерційного призначення, для оцінки земельних ділянок Сервіс використовує дані з таких джерел:

Відео дня

  • відкриті дані (на сьогодні це дані з найбільших сайтів-агрегаторів оголошень з пропозиціями нерухомості України, з якими Фонд уклав меморандуми про співпрацю);
  • дані щодо ринкової вартості зі звітів про оцінку, зареєстрованих в Єдиній базі;
  • дані щодо фактичних цін продажу, внесені нотаріусами із договорів купівлі-продажу.

Станом на 7 вересня 2021 року послугами Сервісу для визначення оціночної вартості земельних ділянок громадяни України скористалися вже понад 114 763 рази. Водночас 13 264 сформовані довідки були використані нотаріусами при посвідченні угод із ділянками.

Оціночна вартість домоволодіння

Якщо ви робите оцінку свого домоволодіння (йдеться про будівлю разом із земельною ділянкою) за допомогою Сервісу з автоматичного визначення оціночної вартості нерухомого майна, сформована ним е-довідка міститиме показник оціночної вартості, що складається з трьох складових:

  • загальна оціночна вартість домоволодіння (будівля разом із земельною ділянкою), у тому числі:
  • оціночна вартість земельної ділянки;
  • оціночна вартість поліпшень (тобто будівля без земельної ділянки).

Натомість у разі, якщо для визначення вартості свого домоволодіння ви звернулися до професійного оцінювача, він повинен буде скласти та зареєструвати одразу два звіти про оцінку:

  1. Звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки,
  2. Звіт про вартість поліпшень (будинку на земельній ділянці).

Кожний із цих звітів може бути складений різними оцінювачами.

Якщо Єдина база відмовить у реєстрації цих звітів, відповідно, необхідно отримати так само одразу і дві рецензії. Заява на рецензування подається в електронній формі через електронний кабінет оцінювача і займає в середньому менше хвилини часу. Фонд державного майна розглядає надані документи протягом 5 днів і, у разі їхньої повноти та відповідності всім правилам і вимогам, приймає рішення про рецензування.

Сама ж процедура рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки може зайняти деякий час, оскільки її здійснюють не працівники Фонду, а члени експертної ради саморегулівної організації оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та оцінювачі, визначені Законом України «Про оцінку земель». Наразі середній строк рецензування звітів з експертно-грошової оцінки земель складає 10 днів.

Щоб уникнути складних бюрократичних процедур, всі рецензенти, підключені до Єдиної бази, отримують звіти та надсилають виконані рецензії в електронному вигляді засобами Єдиної бази. Це максимально скорочує терміни рецензування.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Важливо також пам’ятати, що для оцінки домоволодіння вам обов’язково знадобиться кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок (не багатоквартирний).

Про оцінку земель сільськогосподарського призначення

Можливості Сервісу дозволяють оцінювати ділянки, призначені для ведення сільськогосподарської діяльності, зокрема з цільовим призначенням товарного виробництва.

Під час внесення до відповідних полів Сервісу Єдиної бази ідентифікуючих ознак земельної ділянки необхідно уважно перенести всі дані з правовстановлюючого документа. Зокрема щодо площі земельної ділянки, яка вноситься у відповідне поле Сервісу в квадратних метрах, місця розташування земельної ділянки тощо. Неточність в одному з них може призвести до суттєвих відхилень показника оціночної вартості земельної ділянки.

Також необхідно враховувати, що на формування вартості земель сільськогосподарського призначення значною мірою впливають індивідуальні особливості конкретної земельної ділянки, які не можуть бути враховані під час автоматичного визначення оціночної вартості Сервісом Єдиної бази. Зокрема типовість/нетиповість земельної ділянки, забудованість земельної ділянки, наявність земельних поліпшень (дерева, теплиці, меліоративні споруди, елеватори, товарні ринки), наявність обтяжень земельної ділянки договором емфітевзису, суперфіцію тощо.

Відтак, зважаючи на особливості формування вартості земельних ділянок, доречніше визначати саме ринкову вартість земельної ділянки, процедури визначення якої передбачають врахування всіх індивідуальних характеристик об'єкта оцінки. Для цього необхідно звернутися до професійного оцінювача.

Якщо об'єктом операції з нерухомістю є земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення особистого господарства площею до 2 га або ведення садівництва площею до 0,12 га, якою особа володіє більше 3 років і здійснює з нею перший правочин, довідка про її оціночну вартість або зареєстрований в Єдиній базі звіт про оцінку будуть не потрібні.

Щодо ділянки для ведення фермерського господарства або для товарного сільськогосподарського виробництва конкретної норми в законодавстві не визначено. Відтак Фонд держмайна пропонує для таких об'єктів використовувати довідку про оціночну вартість нерухомості або зареєстрований в Єдиній базі звіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок зі стажем практичної роботи не менше 2 років та експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, відповідно до статті 22 Закону України «Про оцінку земель».

Про нормативну грошову оцінку земельних ділянок

Багато нарікань останнім часом надходять до Фонду щодо суттєвих відмінностей показника оціночної вартості, визначеного Модулем Єдиної бази, від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Слід зазначити, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок відповідно до Закону України «Про оцінку земель» має досить обмежену сферу застосування. Так, зокрема, вона використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (за законом чи за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» передбачив, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.

Однак сама вартість земельних ділянок формується на ринку, враховуючи баланс попиту та пропозиції. Водночас нормативна грошова оцінка до формування ринкової вартості жодного стосунку немає.

Наостанок хочу нагадати, що для полегшення користувачам завдання з коректного використання всіх можливостей Сервісу з автоматичного визначення оціночної вартості нерухомого майна, Фонд державного майна розробив і розмістив у вільному доступі для всіх зацікавлених текстові та відеоінструкції щодо роботи в Єдиній базі. Їх можна знайти за посиланням — Єдина база даних звітів про оцінку.

Показати ще новини
Радіо NV
X