Попередня оренда. Як здати офіс, магазин чи логістичний комплекс до спорудження та кому це вигідно?
У світі набирає популярність специфічний формат кооперації між інвесторами та майбутніми орендарями споруд — офісів, логістичних комплексів, дата-центрів та магазинів.
Яку ж вигоду отримує кожна зі сторін попередніх орендних угод та коли українським компаніям також варто вдаватися до таких моделей співпраці?
Невизначеність останніх років вдарила по традиційному сегменту комерційної нерухомості - офісним центрам, торговельним локаціям, приміщенням під заклади харчування. З іншого боку, як у світі, так і в Україні, найбільше постраждали площі низької якості — застарілі торгові центри, офіси класу С та нижче, старі складські приміщення. Попит на них впав, бо одні орендарі не змогли пережити кризу та закрились. Інші переїхали в більш привабливі локації, бо за останні півтора року орендні ставки для більшості комерційної нерухомості відчутно знизились, і за ті ж гроші компанії отримали змогу зняти набагато кращі приміщення.
Ситуація була іншою в сегменті споруд високої якості — успішні компанії продовжують розширюватись, шукаючі локації для нових офісів, магазинів та логістичних комплексів. На цьому тлі почали набирати популярності попередні угоди між інвесторами та майбутніми орендарями, які укладаються до початку будівництва нового об'єкта під здачу.
В Україні привабливим напрямком для попередніх угод могли б стати спорудження логістичних комплексів та дата-центрів для великих європейських і американських компаній
В січні Jaguar Land Rover уклали найбільшу в Європі попередню орендну угоду з Unipart Logistics, яка передбачає будівництво великого логістичного комплексу площею 3 млн кв. футів. Майбутній центр буде транспортним вузлом для постачання запчастин у понад 80 країн світу. Компанія планує сконцентрувати в одному місці операції, які зараз проводяться на 19-ти різних складах. З першого дня в новому комплексі працюватимуть 1 200 робітників, а до 2030 року Jaguar Land Rover планує працевлаштувати в новому комплексі 3 000 працівників.
В Шотландії фірма Aberdeen Standard Investments вклала 110 млн фунтів в будівництво нового центру дистрибуції для транснаціонального продавця одягу, взуття і товарів для дому Next.
Раніше Iron Mountain та AGC Equity Partners домовились співфінансувати спорудження дата-центру у Франкфурті вартістю понад 300 мільйонів євро для клієнта зі США, який входить у список Fortune 100.
Попередні угоди приносять вигоду інвесторам та майбутнім орендарям. Для перших ранні домовленості дозволяють спрогнозувати термін повернення вкладень. Також спільне проектування допомагає пришвидшити процес будівництва та подальшого використання споруд, мінімізує втрати часу на перероблення приміщень під вимоги орендаря.
Зі сторони винаймачів очевидними перевагами є можливість підлаштувати майбутні площі одразу під власні потреби, частково розділивши витрати з інвестором. Однак, звичайно, подібні схеми можуть підійти далеко не кожному. Великий бізнес здатен заходити в попередні орендні угоди, розраховані на декілька років вперед, точно розуміючи, що розширення або оптимізація площ є частиною стратегії компанії. Маленьким фірмам набагато важче або навіть неможливо планувати власний розвиток на такий термін, аби гарантувати девелоперу, що через рік-два компанія все ще буде зацікавлена у певному об'єкті.
В Україні привабливим напрямком для попередніх угод могли б стати спорудження логістичних комплексів та дата-центрів для великих європейських і американських компаній. Зважаючи на географічне положення країни, а також динаміку відновлення головних транспортних магістралей, за декілька років ми змогли б запропонувати іноземному бізнесу якісні транзитні можливості. Щодо дата-центрів, вони можуть допомогти створити постійний попит на електроенергію вітчизняного виробництва, а також згенерувати тисячі високооплачуваних робочих місць в IT-секторі.
Ще один компонент, який мають враховувати українські девелопери комерційної нерухомості - це сучасні екологічні тренди. Під час пандемії чимало іноземних компаній пообіцяли в середньостроковій перспективі вийти на нульові показники викидів вуглецю. Це стосується офісних локацій, торгових площ, виробничих та логістичних потужностей. І якщо раніше боротися за орендарів з пулу міжнародних компаній було майже неможливо — представництва та дочірні компанії великих міжнародних корпорацій винаймали одні й ті ж самі приміщення десятки років, зараз прогресивні девелопери можуть виграти конкуренцію саме пропонуючи фірмам комерційні об'єкти, які відповідають екологічним трендам.
На рівні будівельного сектора рання співпраця між інвесторами та подальшими користувачами майна може значно збільшити обсяги спорудження комерційних об'єктів. Поява навіть декількох проектів вартістю десятки мільйонів доларів та від самого початку орієнтованих на певних орендарів може створити щонайменше пару тисяч робочих місць на етапі будівництва, а потім експлуатації локацій.
Останнім часом у світі набирає популярність попередня оренда різноманітних комерційних об'єктів. Інвестори домовляються з орендодавцями на початку будівництва, разом розробляють проект та зводять споруди, максимально враховуючи вимоги майбутнього користувача. Для девелоперів такий підхід дозволяє підвищити ефективність використання ресурсів, знизити простої об'єктів та пришвидшити будівництва. Орендарі мають змогу отримати оптимізовані під свої потреби приміщення, при цьому економлять ресурси на перероблюванні. У випадку України, подібна схема може бути ефективно використана для створення на території держави великих логістичних комплексів або дата-центрів, орієнтованих у якості клієнтів на провідні західні компанії та великих вітчизняних гравців.
