П’ять нових трендів на ринку комерційної нерухомості в ЖК

22 вересня 2020, 16:00

Зі збільшенням на ринку кількості об'єктів на занедбаних територіях і колишніх промзонах, намітилася тенденція до збільшення в нових ЖК комерційної складової з 10−15% до 40%.

Незважаючи на карантин і кризу, інтерес інвесторів до комерційних приміщень у складі житлових комплексів зберігся і навіть посилився. Його підігріває відсутність альтернативи: ставки за банківськими депозитами продовжують знижуватися, а нерухомість за кордоном для багатьох стала недоступною через закриті кордони.

Відео дня

На цьому тлі ми відзначаємо появу на ринку декількох нових трендів.

Комерційною нерухомістю в складі житлових комплексів все частіше цікавиться середній і великий бізнес — раніше він віддавав перевагу оренді приміщення. Зокрема, зараз ми в процесі укладення угоди про купівлю комерційного приміщення в одному з наших об'єктів великою мережею супермаркетів, кілька великих компаній придбали офісні приміщення та планують розміщувати там свої офіси.

При цьому існує пряма залежність між готовністю об'єкта та інтересом до нього інвесторів: в об'єкти на фінальній стадії будівництва або вже введені в експлуатацію цього року інвестують набагато охочіше.

Купівля приміщень з готовим бізнесом

До останнього часу девелопери просто продавали комерційні приміщення в ЖК, щоб покупці самостійно шукали орендарів. Через такий підхід інфраструктура в ЖК часто була неякісною та не задовольняла потреби жителів. Це, в свою чергу, вело до частої зміни орендарів і прибутковості нижче за прогнозовану.

В останні кілька років ситуація почала змінюватися. Девелопери частіше залишають комерційні приміщення в складі ЖК у своїй власності, здійснюють операційне управління ними, самостійно підбирають орендарів відповідно до концепції та потреб жителів.

Інвестори в комерційну нерухомість, в свою чергу, прагнуть знизити ризики за рахунок купівлі приміщень, для яких уже укладено договори з орендарями. Вони частіше погоджуються на прибутковість нижче бажаної, за умови, що вона прогнозована, а бізнес орендаря — стійкий.

Формування сильних інфраструктурних одиниць, які дозволяють забезпечити потік споживачів ззовні - ще одна тенденція останніх місяців. Такі інфраструктурні одиниці - аналоги якірних орендарів у ТРЦ. Це може бути медичний центр, освітній хаб, коворкінг, фітнес-клуб або спортивний центр. Додаткові споживачі допомагають залучити до об'єкта більш якісні об'єкти інфраструктури та забезпечити більш високу прибутковість для власника приміщення.

Такий стан речей може бути вигідним для всіх, за умови, що простір комплексу розділений на публічний (доступний абсолютно для всіх) та колективний простір жителів, до якого немає доступу у сторонніх. В іншому разі, є ризик конфліктів і бажання жителів комплексу його захистити.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів НВ
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Науковий підхід до формування інфраструктури

Щоб сформувати якісну інфраструктуру, важливо ще на етапі розробки концепції ретельно вивчити прилеглий район, його сильні та слабкі сторони, дефіцит або, навпаки, надлишок функцій в околицях, пішохідні й автомобільні зв’язки та потоки. На підставі дослідження можна сформувати гіпотезу, як компенсувати слабкі сторони або дефіцит функцій і посилити переваги району. І вже ця гіпотеза лягає в основу концепції всього проекту та комерційної нерухомості в ній.

Цей підхід дозволяє, по-перше, зробити житловий комплекс не каменем спотикання навколишнього району, а точкою тяжіння. По-друге — закласти ще на етапі проектування необхідні комунікації для кафе, ресторанів, медичних установ, передбачити під'їзди та місця вивантаження товарів для супермаркетів, панорамні вітрини для магазинів та ін.

Поступове збільшення частки комерційних площ і посилення функціональної різноманітності. Стандартна частка комерційних приміщень у ЖК становить 10−15%. Ця кількість вважається достатньою, щоб забезпечити необхідними закладами мешканців будинку в районі з добре розвиненою зовнішньою інфраструктурою. Однак зі збільшенням на ринку кількості об'єктів на занедбаних територіях і колишніх промзонах, намітилася тенденція до збільшення в нових об'єктах комерційної складової до 40%. У деяких об'єктах кількість комерційних площ і взагалі домінує.

Показати ще новини
Радіо НВ
X