Як купити нерухомість в Австрії та чи вигідно це?

7 червня 2021, 17:00

Купувати чи не купувати? — ось ключове питання, яке ми обговоримо в нашій статті. Які є аргументи «за» і «проти», наскільки складна сама процедура придбання і який податковий тягар новоспеченого власника.

Співавтор: Ольга Соловйова, керівний партнер Avidbiz Україна.

Ринок нерухомості Австрії демонструє впевнену тенденцію зростання цін протягом останніх десяти років. Вартість житла збільшилася майже на 50% і купуючи нерухомість зараз, ви однозначно опинитеся в плюсі, адже навіть попри кризу світової економіки, спричинену COVID 19, вартість житла в країні постійно зростає. І це однозначний аргументу «за». Але не варто перебільшувати свої очікування і розраховувати на стрімкий стрибок цін, оскільки збільшення відбувається планомірно, крім того існують обмеження на перепродаж нерухомості.

Відео дня

Якщо нерухомість перепродається протягом 10 років з дня купівлі, то дохід від такої операції оподатковується в 34%. Так держава захищає ринок нерухомості від створення штучного ажіотажу. Відразу відзначимо, що, якщо з вашими податковими деклараціями все відмінно, а особливо якщо ви купуєте квартиру під здавання в оренду або вже маєте інший гідний дохід на території ЄС, ви можете отримати кредит в австрійському банку під жадану європейську ставку, яка в порівнянні зі ставками в нашій країні сприймається як «дарма».

Отже, почнемо купувати: ви успішний підприємець і вирішили інвестувати частину свого капіталу в нерухомість в Австрії, або ви хотіли б стати щасливим володарем симпатичної вілли 19 століття, а, можливо, респектабельної квартири в центрі Відня для своєї сім'ї. З чого варто почати?

А почати доведеться з підстав вашого перебування в країні, а саме — чи є у вас ПНП однієї з країн ЄС або Австрії. Одразу зазначимо, що, не володіючи жодним з перерахованих документів, ви втрачаєте право на придбання нерухомості в Австрії. Винятком є придбання нерухомого майна на баланс компанії, зареєстрованої в будь-якій країні Європейського Союзу.

Отже, далі ми розглянемо коротко такі варіанти:

  • Придбання нерухомості на фізичну особу з австрійською ПНП
  • Придбання нерухомості на фізичну особу з ПНП іншої країни ЄС
  • Придбання нерухомості на юридичну особу, зареєстровану в Австрії або іншій країні ЄС.

Припустимо, що ви прочитали нашу попередню статтю і вже є власником ПНП Австрії або ж у вас є чинна ПНП іншої країни ЄС, але ваша увага зосереджена на маленькій перспективній країні в центрі Європи, тоді ваші дії, після того як ви знайшли потрібний об'єкт, будуть такими:

  • Підписання попередньої угоди на придбання нерухомості «Kaufanbot». Не варто недооцінювати цей документ, оскільки він дає вам можливість скасувати операцію, зазвичай тільки під загрозою відповідних санкцій. У цьому документі прописуються основні умови договору, які є обов’язковими до виконання сторонами.
  • Далі слідує підписання нотаріального договору купівлі-продажу та перерахування грошових коштів на ескроу рахунок адвоката, гроші з якого будуть перераховані продавцю тільки після внесення покупця до реєстру власників — «Grundbuch», для здійснення якого покупцеві необхідно зробити наступний крок.
  • За наявності акцептованої продавцем попередньої згоди, акумульованих коштів на рахунку адвоката і наданих правовстановлювальних документів на об'єкт нерухомості, наступним кроком є звернення в Магістрат міста для отримання відповідного схвалення угоди «Bestaetigung» або «Negativ Bestataetigung». Процедура триває від трьох місяців до пів року, в рамках якої місто оцінює свій інтерес щодо реалізованого об'єкта нерухомості, перевіряє джерело походження коштів покупця, а також основні умови угоди, що укладається.

Тут хотілося б відзначити відмінності візового положення покупця: якщо у вас є ПНП країн ЄС, то вам буде потрібно отримати «Negativ Bestataetigung» — формальну згоду міста на вчинення правочину. Останнім часом отримати його стає також складно, як і саме схвалення. Але за наявності впевненої доказової бази і досвідченого супроводу це можливо.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів НВ
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

До чого найскладнішого тут потрібно бути готовим: магістрат вимагатиме доказів, що ви реально проживаєте в країні вашої ПНП, іноді справа доходить до дрібниць просто як в імміграційній службі — можуть зажадати договір оренди квартири, поточні витрати на життя (виписки з рахунку, що хліб щодня купуєте в «місці прописки»), довідку зі школи або дитсадка, куди ходять діти тощо. Тому, якщо ви насправді не проживаєте в країні вашої карти ПНП, тоді оцініть, чи готові ви ризикнути і втратити час і гроші на подання документів. Можливо, для вас тоді кращий варіант — через юридичну особу.

Якщо у вас вже є чинна ПНП Австрії, то завершенням угоди буде отримання схвалення — «Bestaetigung», для якого вам буде потрібно підтвердити крім раніше перерахованих документів, відсутність у вас іншої нерухомості на території Австрії. У такому випадку діє правило — один об'єкт нерухомості в руки, зокрема на сім'ю.

Що коли зазначені вище умови вам не підходять? Вихід: купуємо на юридичну особу будь-якої країни ЄС. Якщо у вас немає вже вашого готового, рекомендуємо створити його в Австрії. Тоді не потрібно буде ніяких дозволів — купуйте хоч один, хоч десять об'єктів. Податкова сторона: всі податки з доходів, одержаних від об'єкта нерухомості, оподатковуються за ставками та правилами країни реєстрації об'єкта нерухомості, тобто немає жодного сенсу, наприклад робити під придбання естонську компанію зі ставкою податку 0%, тому що податки з орендної плати естонська компанія платитиме в Австрії за місцевими правилами.

Які ж недоліки купівлі на компанію: компанію потрібно утримувати (бухгалтерія та інше), компанія завжди повинна щось купувати для бізнес-цілей. Найімовірніше, вам доведеться здавати об'єкт нерухомості в оренду хоч навіть і самому собі, тому що ви повинні будете обґрунтувати придбання для податкової. Але, і тут не треба непритомніти, завжди є вихід — головне бажання.

  • І нарешті, фінальною крапкою купівлі стане внесення нового власника до Реєстру «Grundbuch» і отримання ключів.

Зверніть увагу, що до вартості обраного вами об'єкта нерухомості потрібно додати приблизно 10%, які розподіляються таким чином: 1,1% — реєстраційний збір, 1−3% — адвокат, 3% — ріелтор, 3,5% — податок на передання права власності.

Яких витрат зазнає власник майна? Податок на квартиру, як і комунальні послуги, включається в щомісячні платежі і становить від 250 до 600 євро, в залежності від площі обраного об'єкта. Крім звичних витрат на газ, воду, електрику, інтернет і телефон, потрібно оплачувати внесок за кожен телевізор у будинку — по 25 євро в місяць. Також робляться відрахування на загальне утримання будинку, розмір збору узгоджується між мешканцями і залежить від тарифів обслуговуючої компанії будинку. Податок на приватний будинок розраховується залежно від кадастрової вартості землі.

Сподіваємося, цей короткий екскурс у світ нерухомості Австрії стане вам у пригоді.

Показати ще новини
Радіо НВ
X