Що відбувається на первинному ринку житла
У будь-якій незрозумілій ситуації на первинному ринку прийнято шукати кішку в темній кімнаті. В кінці 2019 на тлі зниження продажів, з’явилися твердження, що ринок первинки на межі краху. Чи так це?
Причини падіння продажів
Для об'єктивної оцінки цінової ситуації варто нагадати про декілька факторів, які призвели до зниження обсягу продажів. Їх, мабуть, три:
1. Зміцнення гривні практично на 20%. Оскільки на початковому етапі ревальвації багато хто сприйняв це як тимчасове явище, то й ціни не зазнали ніяких змін. Але надалі прив'язка до курсу долара зіграла злий жарт із забудовниками і покупцями: перші неготові були знижувати ціни, хоча б тому, що в нашому суспільстві це було б сприйнято радше негативно (Мовляв, у забудовника проблеми, ось він і знижує ціни). А покупці, що зберігають свої заощадження в іноземній валюті, не готові були переплачувати за квартиру додаткові 15-20%.
2. Ситуація з «Укрбудом». 2019 рік показав, що старі схеми ведення бізнесу на будівництві житла повністю себе вичерпали. Покупцям потрібні гарантії, що їх об'єкт буде добудований і в передбачений термін. Тому падіння лідера ринку пригальмувало прагнення потенційних покупців придбати власне житло.
3. Політична «перезмінка». Зміна влади завжди передбачає зміни в умовах ведення бізнесу. Півроку невідомості, різких турбострибків у реформах, скандали, відставки та інше. Звичайно ж, покупець в таких ситуаціях змушений чекати, коли всі схаменуться, коли все налагодиться. Але і забудовники виявляються заручниками змін: їм легше взяти паузу, притримати свої нові проекти, скажімо так, «до з'ясування обставин».
Що з цінами: було/стало
Середні ціни не говорять ні про що конкретне і є дуже умовним орієнтиром для покупця. Але реалії такі, що в гривневому еквіваленті вартість квартир на первинному ринку за підсумками 2019 року в об'єктах комплексної забудови і нових форматів залишилися практично без змін. Зростання ціни на завершальних стадіях будівництва було компенсоване стартовою ціною нових черг. Тому сумарно ціни залишилися стабільними.
В об'єктах же економ-класу, яких зараз близько 30% від усього споруджуваного обсягу, ціни формально також залишилися стабільними за одним винятком: для покупців було запропоновано, назвемо це «приховане», зниження ціни на 5-7% у вигляді додаткових знижок при 100-процентній оплаті вартості або ж варіант з фіксацією ціни за тоді неіснуючим курсом долара в 27 грн.
За великим рахунком стабільність цін за рахунок курсової різниці «з'їла» зростання собівартості будівництва. Якщо говорити про Київ, то за підсумком минулого року вона склала 12-15%.
Таким чином, шаленого зростання ціни, «тюльпанової лихоманки» явно не спостерігалося.
Якщо говорити про те, що відбувається з цінами в умовах карантину і падіння курсу гривні, то варто відзначити, що для потенційного інвестора, котрий зберігає свої заощадження в іноземній валюті, склалася дуже сприятлива кон'юнктура для вкладення коштів у «первинку» саме зараз. Крім цього забудовники вже вжили ряд антикризових заходів, за якими фіксують курс в зворотному порядку — по 24,8-25,5 грн/дол., щоб «гривневі» покупці не пішли у відкладений попит.
Інвестори
У 2019 кількість інвесторів, які купують квартири з метою отримання прибутку, за різними оцінками склала від 30% до 45%. При цьому, понад 70% всіх інвестпокупок припало на 1-кімнатні квартири. Якщо порівнювати з 2018 роком, то їх кількість залишилася практично на тому ж рівні: в окремих проектах або навіть сегментах є незначне збільшення (на 3%), але в цілому ситуація абсолютно адекватна тій, що була рік тому.
Чи збільшиться кількість інвесторів у 2020 році? З таким прогнозом потрібно бути досить акуратним: адже купівельна активність, як я вже сказала, багато в чому продиктована зараз не ціновою «лихоманкою», а зовнішніми чинниками функціонування ринку. Тому з обережністю можна говорити, що за проведення якісних реформ в будівництві житла і зниження купівельних ризиків, кількість інвесторів може дещо збільшиться.
Аргументи проти «бульбашки»
Щоб зрозуміти, чи є на ринку так звана «бульбашка», варто побіжно порівняти все, що відбувається з 2008 роком, коли грянула справжня криза.
1. Розвиток іпотеки. 12 років тому кількість придбаних квартир на первинному ринку за допомогою іпотеки досягала 30%. Зараз же, за різними оцінками, на первинному ринку не більше 1,5% покупців, що використовують іпотечні кредити або спільні іпотечні програми забудовників і банків.
2. У 2008 році кількість проданих квартир на котловані досягала 80-90%. Тобто попит на нове житло був в середньому в 2-3 рази вище наявної пропозиції. Сьогодні ж багато, хоч і неохоче, говорять про те, що пропозиція тільки в Києві практично в 2 рази вище реального попиту.
3. Середня вартість м2 в 2008 році перевищувала $2,5-3 тис. Зараз же ціна за м2 в 65% об'єктів, що будуються коливається від $650 до $900.
4. Зростання цін в період з 2000 до 2007 року включно склало більше 500-600%. При цьому, наприклад, в 2006 році зростання цін перевищило 47%.
5. Прибуток забудовників, наприклад, в 2006 році досягав 300% з м2. На цей момент навряд чи знайдеться хоч один проект, рентабельність якого перевищить 35%.
Таким чином, говорити про те, що на сьогодні ціни на житло відірвані від реалій і ринок будь-яким чином знаходиться на якийсь межі, занадто передчасно. Звичайно ж, покупці зацікавлені в доступному житлі. Але варто завжди пам'ятати, як би кому не хотілося, що квартири не можуть коштвати дешево. І на цьому етапі склалося, мабуть, ідеальне співвідношення ціни, якості та фінансових можливостей потенційних покупців.
