Як уберегтися від махінацій з нерухомістю

0 коментувати

Традиційно придбання квартири в Україні складається з трьох стадій: де знайти гроші на покупку, оформлення угоди та тяжкий процес віддачі боргів.

При цьому вибір забудовника і безпосередньо об'єкта нерухомості протікає швидко – на що вистачає грошей, те і купують. Чи варто дивуватися, що часто покупці стають заручниками недобросовісних "недорогих" забудовників?

Сьогодні вибір житла в Києві, м'яко кажучи, великий – активні продажі ведуться в 268 новобудовах Києва (за даними за вересень 2017 р., CDS). З них, якщо вірити січневому дослідженню порталу нерухомості Domik.net, 62 новобудови – об'єкти, що незаконно будуються. Чому ці об'єкти продовжують будуватися і приймати гроші інвесторів – питання до правоохоронних органів.

Логічно замислитися, що може захистити покупця при покупці нерухомості. Винаходити колесо не доведеться, держава впровадила інструмент захисту інвестора після скандалу з Еліта-Центр. Йдеться про участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ).

ФФБ задуманий і реалізований як система гарантій і захисту інвестора в процесі інвестування в житлову нерухомість. За основу взята європейська модель, яка вже 40 років надійно працює в Німеччині і Польщі.

Інвестор передає в довірче управління фінансової компанії кошти з метою фінансування об'єкта будівництва. При цьому, під об'єктом будівництва розуміється весь житловий будинок, будівництво якого фінансується через ФФБ. У свою чергу, квартира інвестора (квадратні метри) іменуються об'єктом інвестування.

У чому ж користь ФФБ для пересічного покупця? Перш за все, робота Фонду регулюється окремим законом "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а сама фінкомпанія зобов'язана отримати відповідну ліцензію.

Статутний капітал управителя Фонду може бути щонайменше €1 млн, і, що не менш важливо, формується до початку залучення коштів інвесторів. При цьому ведеться постійне спостереження з боку регулятора за співвідношенням залучених коштів до статутного капіталу що має становити не менше один до п'ятдесяти.

При відкритті ФФБ виду А управитель зобов'язаний перевірити всю дозвільну документацію як на землю, так і на сам об'єкт будівництва. Тільки після повного аналізу даного об'єкта будівництва маючи на руках всю необхідну документацію, в тому числі і сам дозвіл на будівництво, управитель відкриває ФФБ.

Процедура відкриття ФФБ виду А – це відкриття розрахункового рахунку в Банку та підписання таких документів як:

  • правила ФФБ;
  • договір управителя із забудовником (на заснування якого робляться перекази із рахунку ФФБ на забудовника). Це, так зване, цільове фінансування за яким щомісяця ведуться звіти по перерахованим грошам на забудовника. У свою чергу забудовник звітує за отримані і використані кошти на будівництво конкретного об'єкта;
  • договір відступлення майнових прав та Договір доручення йдуть з відкладальними умовами на той випадок, якщо забудовником було допущено нецільове використання коштів або не сумлінне виконання своїх зобов'язань за Правилами ФФБ та Договору управителя з забудовником.

Зазначу, що описані вище два договори підкріплюються нотаріальним договором іпотеки, в якому забудовник виступає іпотекодавцем, а управитель виступає іпотекодержателем майнових прав на весь об'єкт будівництва. Даний договір є гарантом угоди при якому всіма правами на залучення коштів в системі ФФБ виступає управитель і ймовірність того що забудовник двічі закладе квартири в застави банків або інших фінансових компаній, зводиться до нуля.

Кожне укладення договору про участь у ФФБ з довірителем проходить через облікову програму, яка дозволяє уникнути таких неприємних моментів як подвійні продажі.

При укладанні договору про участь у ФФБ за інвестором закріплюється конкретний об'єкт інвестування. На відміну від інших інструментів фінансування будівництва, при участі у ФФБ квартира оформляється відразу на інвестора, а не на забудовника. Завдяки цьому не потрібно йти до нотаріуса, інвестору не потрібно платити держмито і в пенсійний фонд.

Закон забороняє ФФБ розривати договір з інвестором в односторонньому порядку, крім випадку, коли інвестор не виконує взяті на себе за договором зобов'язання

Окремий момент – в разі банкрутства забудовника управитель ФФБ підшукує іншого забудовника, тим самим зберігаючи за інвестором гроші і квадратні метри.

Зазначу, що співпраця з ФФБ вигідна і забудовнику. По-перше, це позитивно позначається на репутації як забудовника, так і конкретного об'єкта будівництва. По-друге, дозволяє здійснювати податкове планування. По-третє, іпотечне банківське кредитування фізосіб реально "працює" тільки з об'єктами Фондів фінансування будівництва.

Безумовно, не буває ідеального фінансового інструменту, і Фонди спільного фінансування не виняток. Наприклад, відсутність прямих взаємовідносин інвестора з забудовником ускладнює пред'явлення йому претензій.

Напрошується питання: "Що заважає забудовнику створити "кишеньковий" ФФБ?". Причина задоволена очевидна – робота ФФБ чітко регулюється відповідним законодавством, що значно звужує простір для махінацій. Крім того, створення ФФБ залишається складним і витратним процесом, доступним тільки великим компаніям замкнутого циклу.

У поточних реаліях ФФБ залишається недооціненим покупцями житлової нерухомості. Ймовірно, причина криється в малій обізнаності інвесторів. Недобросовісний забудовник віддає перевагу рекламувати нагороди в сумнівних рейтингах новобудов, уникаючи співпрацювати з ФФБ. Прямо диву даєшся, чому інвестори, часто здійснюючи покупку всього свого життя, так безтурботні. Люди як і раніше вірять тому, у що хочуть вірити. Так невже правда, що "ми бідні, бо дурні"?

За даними Нацкомфінмоніторингу, за 9 місяців 2017 року Україні діє 55 ФФБ. Обсяг внесків фізосіб управителям ФФБ склав 32 млрд грн.


Читайте термінові новини та найцікавіші історії у Viber та Telegram Нового Времени.

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів
Якщо Ви бажаєте вести свій блог на сайті Новое время Бізнес, напишіть, будь ласка, листа за адресою: kolonka@nv.ua

Експерти ТОП-10

Читайте на НВ style

Останні новини

опитування

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: