Чи є у ринку української нерухомості імунітет до вірусу?

16 березня 2020, 13:15

Як реагує попит на ринку нерухомості на епідемію і карантин

За останні 13 років ринок нерухомості пережив два стресових періоди: в 2008—2009 і в 2014—2015 роках.

Перший період супроводжувався глобальною фінансовою кризою і сильно підрізав крила забудовникам, які в період зростання ринку 2006−2007 року, здавалося, втратили зв’язок з реальністю.

Відео дня

Другий стресовий період, пов’язаний з революцією, війною і девальвацією гривні, пройшов значно легше завдяки низькій закредитованості ринку в порівнянні з 2008 роком. Не залежачи від залучених коштів і маючи достатню маржинальність, ринок скоректувався за ціною і швидко одужав. Більш того, на тлі різкого зростання курсу долара в 2014—2015 роках і «банкопаду», нерухомість стала популярною альтернативою збереження коштів. В окремі місяці продажі били рекорди: замість того, щоб бігти до обмінників, люди купували квартири. Забудовники, розуміючи складність ситуації, використовували девальвацію для нарощування обороту. Благо, маржинальність дозволяла.

Протягом останніх чотирьох років ринок нерухомості перебуває в паритеті попиту-пропозиції, що підтверджується зростанням ціни не вище рівня інфляції. За цей час забудовники навчилися вибудовувати стратегії розвитку свого бізнесу, спираючись, в основному, на ресурси, залучені від покупців. Така модель розвитку ринку не давала йому «перегрітися» і вийти на поріг системної кризи надвиробництва, про який час від часу згадували різні експерти.

Активність покупців визначала дві речі: швидкість будівництва раніше закладених будинків і запуск нових проектів. При цьому в Україні в цілому, і в Києві зокрема зберігався стратегічний дефіцит житла: в столиці на 1 жителя припадає трохи більше 21 кв. м, що значно менше, ніж у європейських столицях. До того ж, значна частина наявного житлового фонду морально і фізично застаріла. Люди не хочуть жити в таких будинках і шукають можливість поліпшити свої житлові умови на первинному ринку.

І тут прийшов вірус

Днями, спілкуючись з одним цікавим клієнтом, я почув від нього фразу: «Не знаю, які реальні наслідки будуть від коронавірусу, але можу точно сказати, що у нього хороший PR-менеджер». Я на 100% з цим згоден. Ми ще не відчули реальних наслідків від епідемії в Україні, але інформаційне поле вже впливає на людей. Останній тиждень ми спостерігаємо, як одна частина наших співвітчизників закуповує стратегічні запаси продовольства про всяк випадок, друга частина — валюту.

Але це хвилювання — я б не назвав його панікою — носить тимчасовий характер. Треба визнати: його тривалість безпосередньо залежить від кількості інфоприводів, які будуть з’являтися в інформаційному просторі. І це буде впливати на готовність здійснювати великі покупки в короткостроковій перспективі.

Як ситуація відбилася на ринку житла

Давайте розглянемо це питання через призму категорій покупців, які є на ринку.

Ділки, які звикли розділяти ризики і на них заробляти, на тлі курсових гойдалок починають активніше шукати недооцінені варіанти з мінімальними ризиками. Тому в структурі продажів тимчасово збільшується попит на максимально ліквідні однокімнатні квартири. У виграші надійні забудовники, у яких зафіксовані ціни в гривні.

Клієнти, які купують квартиру для себе і повинні вирішити це питання до певної дати, також не будуть відкладати покупку, тому що це принесе їм більше дискомфорту, ніж переживання від курсу/вірусу/нафти/дефолту. Їм потрібна квартира, і вони її куплять.

Клієнти, які хотіли купити перше власне житло, не маючи на руках всієї суми і отримуючи гривневий дохід — це переважно молоді самостійні професіонали або молоді сім'ї — найімовірніше, на час призупинять пошуки. Для них покупка квартири — стрес, на який накладається переживання через вірус і побоювання зростання курсу. Вони думають, що не впораються з доларовою розстрочкою від забудовника, і відкладуть покупку до припинення заворушень, пов’язаних з вірусом, і стабілізації курсу.

Волатильність курсу для нас не є чимось новим. Ми жили в ній останні кілька років. При цьому 2019 рік показав, що долар, надійно захований під диван, теж може знецінитися. Люди ще не забули, як купували долар по 26−27 грн, а потім він подешевшав до 24, і це утримує їх від того, щоб бігти в обмінник і посилювати валютну паніку.

2019 був хорошим роком для залучення гривневих депозитів. Сьогодні люди з нетерпінням чекають їх закінчення. Багато хто відразу ж підуть інвестувати вільні кошти в житло. Судячи за запитами нестандартних графіків погашення розстрочки, що надходять до мене в останні дні, ця категорія клієнтів вже прийняла своє рішення.

Люди прагнуть вкладати в те, що не знеціниться в зв’язку з курсовими коливаннями.

Але карантин все-таки «підрізає» ділову активність. У найближчі тижні для багатьох бізнесів постане питання, як компенсувати наслідки від карантинних заходів. Уже сьогодні складності відчувають сфери, пов’язані з масовим перебуванням клієнтів в одному місці. Це реальний сектор економіки, і якщо в ньому стане менше грошей, то наслідки будуть відчувати всі. Це означає, що ринок нерухомості чекає посилена боротьба за клієнта.

Клієнт, в свою чергу, буде шукати на ринку продукт, щоряду критеріїв:

— висока якість — у такого продукту найменше шансів знецінитися;

— найбільш вигідні умови, зокрема, розстрочка з фіксацією в гривні;

— надійність забудовника й об'єкта.

Коронавірус не вічний, і влітку його вплив, за прогнозами експертів, зведеться до мінімуму. Але залишаться економічні наслідки, внутрішньодержавні ризики, які продовжать впливати на курс долара і ринок.

Оптимальне співвідношення ліквідності і можливої цінової корекції на сьогодні — об'єкти нерухомості комфорт і бізнес-класу

Що при цьому буде з ринком нерухомості? Покупець з ринку не піде — Україна звикла жити при дорогому доларі, бачила революції і живе в стані війни. Але при кожному новому витку курсу ми спостерігаємо дві тенденції. Частина покупців демонструє тимчасове зниження готовності здійснювати великі покупки. Інша частина, навпаки, прагне нівелювати ризики зростання курсу покупкою активів за гривню. Значною мірою ситуація буде залежати від того, як складуться наші взаємини з міжнародними фінансовими організаціями і чи зможе країна отримати зовнішні кредити. Відсутність останніх може знову підняти курс. Окреме питання: як ми зможемо пережити карантинний режим, які кроки по підтримці населення і бізнесу країна зможе не просто декларувати, а реально реалізувати. Наприклад, США вже оголосили податкові канікули для населення на 3 місяці. Хороший приклад, я вважаю.

Яку нерухомість купувати точно не варто? Найбільше в умовах поточної кризи постраждає морально і фізично застаріла нерухомість на вторинному ринку — хрущовки і типові радянські панельки. Технічне зношення будинків буде сприяти зниженню цін і попиту на них в короткостроковій і довгостроковій перспективі. В умовах перерозподілу попиту і фіксації забудовниками цін у гривні купувати таку нерухомість взагалі немає сенсу.

Не найсприятливіша ситуація складається і для об'єктів економ-класу на первинному ринку. Їх собівартість нижча, ніж об'єктів класу комфорт, але й ціна продажу теж значно нижча. Низька маржинальність — показник відсутності запасу на випадок коригування цін, а це істотно підвищує ризик затримок термінів будівництва.

Оптимальне співвідношення ліквідності і можливої цінової корекції на сьогодні — об'єкти нерухомості комфорт і бізнес-класу. Вони не так дорого коштують, як об'єкти преміум-класу, але досить маржинальні, щоб гарантовано бути добудованими.

Ринок нерухомості був, є і буде. Поступово він пристосується до функціонування в умовах карантину. Головне — мити руки, стежити за гігієною і зберігати спокій.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X