Чи буде цивілізована іпотека в Україні

4 січня 2021, 11:00

У розвинених країнах людям не доводиться десятки років свого життя тулитися в одному помешканні з родичами, переїжджати з однієї орендованої квартири до іншої і лише жити мріями про власне житло. І справа не в тому, що десь там усі живуть багато.

Просто в левовій частці країн Європи людям доступна іпотека — звичний і зручний інструмент вирішення квартирного питання, що дійсно працює.

Натомість в Україні ситуація зовсім протилежна.

Відео дня

Чому так відбувається

У межах спільного дослідження НАБУ-USAID ми виділили 10 основних причин, що негативно впливають на ринок іпотечного кредитування в нашій країні, а також запропонували алгоритм усунення цих проблем.

Причина № 1: відсутність чіткого переліку документів для вчинення виконавчих написів нотаріусів

Справа в тому, що постанова КМУ 1172 не встановлює чітко визначеного переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів, а також містить неточності, що допускають різне трактування одних і тих самих норм. Це призводить до того, що для недобросовісних позичальників залишається «дірка» в законодавстві, що дає їм можливість безкінечно судитися і не виконувати своїх зобов’язань. І в свою чергу — до масових оскаржень у судовому порядку законності вчинених нотаріусами виконавчих написів, що створює для кредиторів ризики під час використання цього інструменту врегулювання заборгованості.

Що з цим робити. Внести зміни до Постанови КМУ для встановлення чіткого переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів нотаріусів.

Причина № 2: складнощі в питаннях виселення з іпотечного житла

Дешева і доступна іпотека може бути тільки там, де кредитори і позичальники грають за чесними правилами. Але наше сьогодення створює для недобросовісних позичальників можливості грати нечесно.

Причина № 2.1: конфлікт Житлового та Цивільного кодексів у частині регулювання прав на житло, відмінних від права власності

Наразі ми спостерігаємо відсутність єдиної процедури реєстрації прав на проживання в конкретному житлі та ототожнення реєстрації з майновими правами на житло.

Це абсурдний підхід, адже існує окремий інститут «місце проживання та реєстрації» (Житловий кодекс) й інститут власності (Цивільний кодекс), що передбачає право власника володіти, користуватися, розпоряджатися майном. Право власності є непорушним. Але в результаті неузгодженості нашого законодавства банк, що стягує заставу (власник майна), не може виселити з квартири попередніх власників. Тобто фактично банк як власник не може розпоряджатися своїм майном чи навіть зайти до нього з метою огляду, що є абсолютно нездоровою ситуацією.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів НВ
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Що з цим робити. Необхідно внести зміни до Житлового кодексу України, законів України «Про свободу пересування і вільний вибір місця проживання», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та «Про іпотеку». Це той мінімум, який треба зробити станом на зараз.

Причина № 2.2: реєстрація в іпотечному майні нових осіб, включно з неповнолітніми, без згоди іпотекодержателя

На сьогодні вже нормативно передбачено, що ЦНАП відмовляє в реєстрації в житлі, яке перебуває під забороною відчуження та обтяжене іпотекою, проте проблема залишається відкритою в регіонах/районах, у яких відсутні ЦНАП і функцію реєстрації осіб виконують інші органи.

Тому для недобросовісних позичальників усе ще залишається відкритою опція, наприклад, зареєструвати в житлі дітей, аби ускладнити процес його відчуження.

Що з цим робити. Щонайменше необхідно, щоб Мін'юст надав підпорядкованим органам роз’яснення щодо неможливості реєстрації в житлі, яке перебуває під забороною відчуження без згоди кредитора. Щонайбільше — прискорити та завершити процедуру створення ЦНАП в усіх регіонах.

Причина № 2.3: неможливість реалізації іпотечного майна, якщо на нього мають право власності чи право користування неповнолітні

Зараз існує вимога про надання опікунською радою згоди на звернення стягнення на іпотеку. Також в інструкції Мін'юсту прописана неможливість вивести квартиру/будинок на публічні торги із зареєстрованими неповнолітніми. Натомість у ЗУ «Про іпотеку» такого моменту не зазначено.

Тому у цьому контексті теж необхідні зміни в законодавстві, адже при реєстрації неповнолітніх у заставному майні, його стягнення фактично унеможливлюється, чим часто користуються непорядні позичальники.

Причина № 2.4: неможливість виселення з предмету іпотеки, якщо житло придбане не за кредитні кошти

В усталеній судовій практиці, а також у Житловому кодексі України прописано, що громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно повинно надаватися інше постійне жиле приміщення. Але водночас у нашій країні відсутній соцфонд для тимчасового проживання.

Тому логічним рішенням буде виключити вимогу про те, що в рішенні суду повинне бути зазначене постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють. Паралельно необхідно створити фонд із будівництва й утримання жилих приміщень для тимчасового проживання.

Банки — не монстри, що хочуть усіх виселити. Навпаки, наша мета — надавати іпотеку добросовісним людям, які її потребують, на зручних і хороших умовах. Але це неможливо, коли для недобросовісних позичальників існує мільйон схем, як не виплачувати гроші. І допоки ми цього не змінимо, про ринок доступної іпотеки можна забути.

Причина № 3: неврегульовані податкові аспекти

Врегулювання заборгованості через часткове списання боргу породжує зобов’язання з податку на дохід фізичної особи, адже позичальник отримує благо. Податкове навантаження може бути значним за сумою і є причиною, через яку позичальник не погоджується на врегулювання боргу, бо не має коштів на сплату податку.

Мотивувати клієнтів до реструктуризації зобов’язань можна за рахунок встановлення податкових пільг на прощену в процесі реструктуризації частку боргу. Це компромісне, зручне рішення, що допоможе чесним позичальникам у складних життєвих ситуаціях.

Причина № 4: неузгодженість законодавчих норм щодо скасування реєстраційних дій

Зараз у Законі «Про іпотеку» йдеться про те, що скасування реєстраційних дій можливі лише в судовому порядку. Натомість Закон «Про держреєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначає, що оскарження реєстраційних дій може бути спрямоване до Мін'юсту та до суду. Тому очевидною є необхідність виправити цю неузгодженість, зокрема шляхом обмеження права Мін'юсту скасовувати реєстраційні дії. Адже будь-яка суперечність у законодавстві призводить до нерозуміння й ускладнення вирішення питань, наслідками чого є як матеріальні, так і часові втрати.

Причина № 5: несприятливі умови споживчого кредитування, доступні лише фіксовані ставки

Закон України «Про споживче кредитування» не дає змоги розрахувати повну вартість кредиту із застосуванням змінюваної відсоткової ставки. Натомість потрібні гнучкі тарифи, щоб банки мали змогу надавати іпотечні кредити на тривалі строки.

Вирішенням цієї ситуації може бути внесення змін до законодавства та викреслення кредитів на придбання житла зі списку споживчих (або обмеживши споживчі кредити певною сумою).

Причина № 6: первинний ринок, програми та гарантії

Сьогодні фактично відсутній механізм контролю за виконанням зобов’язань забудовником. Існує висока концентрація шахрайських операцій за низького рівня захищеності кредитора. До прикладу, досить часто відбувається зміна адреси в процесі введення будинків в експлуатацію або ж «технічне» банкрутство забудовників. І цей перелік шахрайств не є вичерпним.

Тому необхідне запровадження на законодавчому рівні програм, що контролюють ринок житла на первинному ринку в контексті кредитування та захисту прав кредиторів. Паралельно важливо встановити гарантії держави на завершення будівництва та введення в експлуатацію будинків.

Причина № 7: відсутність механізмів мінімізації ризиків втрати забезпечення

Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій, підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у випадку укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя. У разі, коли право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іншої особи на підставі ЗУ «Про іпотеку», такому переходу права передує заява іпотекодержателя про припинення іпотеки та зняття заборони.

За умови визнання незаконним переходу права власності та скасування відповідних рішень, іпотекодавець знову набуває права власності на предмет іпотеки. Проте іпотекодержатель позбавлений можливості поновити своє право на іпотеку та заборону у відповідних реєстрах на підставі заяв, оскільки це не передбачено вищезазначеним Порядком. Тож іпотекодавець поновлює свої права, а нерухоме майно залишається без обтяжень. Відповідно, існує ризик втрати забезпечення іпотекодержателем.

Причина № 8: недосконале законодавство щодо фінлізингу

Цікавою альтернативою класичній іпотеці на нашому ринку могло би стати надання житла у фінансовий лізинг. Але законодавство недостатньо чітко врегульовує взаємовідносини фінлізингу у сфері нерухомості. Щоб цей інструмент запрацював, необхідно забезпечити право лізингодавця на дострокове розірвання договору у випадку несплати лізингових і комунальних платежів понад 30 календарних днів.

Також важливо передбачити право лізингодавця на виселення лізингоотримувача та членів його сім'ї у випадку дострокового розірвання договору на підставі виконавчого напису нотаріуса.

І це не єдині зміни, яких гостро потребує ринок фінансового лізингу.

Врегулювати питання щодо фінлізингу можливо внесенням змін до Законів «Про фінансовий лізинг», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», ЦКУ, «Про свободу пересування та свободу вибору місця проживання».

НАБУ розробила відповідні напрацювання.

Причина № 9: відсутність розширеного доступу до держреєстрів для банків

Банки повинні володіти повною та достовірною інформацією для ухвалення розумних і виважених рішень. А тому їм потрібен доступ до Державного реєстру фізичних осіб — платників податків, Єдиного банку даних про платників податків — юридичних осіб, Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування, Єдиного демографічного реєстру.

Причина № 10: популістські ініціативи

Якщо ми хочемо побачити в Україні дійсно працюючий ринок іпотеки, нам критично необхідно уникати популістських дій влади. Зокрема, мораторій на відчуження заставних активів, які було придбано за рахунок валютних кредитів, мав би бути знятий із 21.10.2020, як передбачено Кодексом України з процедур банкрутства.

Також зазначу, що проєкти законів щодо кредитних зобов’язань позичальників із зони АТО/ООС перекладають на банківську систему всі негативні наслідки невиконання зобов’язань за іпотечними кредитами та суперечать державним пріоритетам щодо відновлення кредитування.

Замість висновків

Якщо ці проблеми не будуть усунуті, найближчим часом нам варто забути про доступний ринок іпотеки, адже в цивілізованих країнах борги заведено виплачувати, а не створювати умови для шахрайства, неоднозначних дій і перешкод для цивілізованого вирішення складних ситуацій.

Показати ще новини
Радіо НВ
X