Хто виграє від нових правил оцінки нерухомості

3 серпня 2018, 13:00

18 липня, згідно зі змінами до ст. 172 Податкового кодексу, набули чинності нові правила оцінки нерухомості.

Тепер кожен оцінювач за допомогою авторизованого електронного майданчика зобов'язаний вносити і реєструвати свої звіти в Єдину базу даних звітів про оцінку, де спеціально розроблений оціночний модуль перевіряє коректність певної вартості. Таке рішення в українських реаліях рано чи пізно повинно було з'явитися. За задумом ідея відмінна. Але, як завжди, є нюанси.

Відео дня

За кожен внесений звіт оцінювач повинен заплатити 390 гривень. З точно такою ж сумою повинен розлучитися нотаріус, який перевіряє наявність і відповідність цього звіту занесеному до Єдиної бази. Природно, ні оцінювач, ні нотаріус зі своєї кишені ці гроші платити не будуть, а значить всі витрати переходять на користувачів послуги. З кожної угоди виходить майже 800 гривень. Тому у громадськості відразу ж виникло логічне запитання: "Куди йдуть гроші?"

Навіщо це було потрібно

Проблема на ринку існувала вже давно. Я чув історії, коли замість $100 тисяч, квартири оцінювалися в 100 тисяч гривень. В результаті, як стверджує Фонд держмайна, держава втрачала за рік більше двох мільярдів гривень податків.

Здавалося б, в Україні і так існує законодавча база, необхідна для якісного і професійного виконання робіт оцінювачем. Але пропускна здатність органу контролю в професію вкрай низька, а конкуренція в сфері оціночних послуг навпаки дуже висока. В результаті вийшло "маємо, що маємо".

Для вирішення цієї проблеми якраз таки і виникла ідея створити подібний модуль.

Що не так з модулем

Проблему із заниженням вартості модуль дійсно вирішив. Але на її місці виникла інша. Модуль розраховує ціну на ту чи іншу нерухомість за індикативними показниками, а вони занадто плоскі для коректних розрахунків.

Коректно визначити середню вартість на ринку, використовуючи виключно категорію місця розташування і виду нерухомості, не можна. В одному районі поруч можуть перебувати елітна новобудова і хрущовка, ціни на квартири в останній часто будуть нижче в два і більше разів, а модуль допускає відхилення тільки в проміжку ± 25% від індикативної вартості. Не кажучи вже про те, що при визначенні самих величин індикативної вартості майже напевно використовувалася статистика пропозицій. Все тому, що статистика угод на сьогодні недоступна нікому. Та статистика, що є в Мін'юсті, заснована на сумах, зазначених в договорах. Як ми розуміємо, ці суми не завжди відповідають реальним.

Вже зараз багато оцінювачів зіткнулися з ситуацією, коли модуль визначає ціну на квартиру вище на десятки тисяч доларів, ніж вони вказували в звіті. Звідси висновок – до нетипового або старого житла, а також до населених пунктів, де ринок швидше мертвий, ніж живий, модуль не пристосований.

Заради об'єктивності варто зазначити, що Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку все ж передбачений механізм для вирішення спірних ситуацій. У разі, якщо звіт про оцінку буде "забанений", оцінювач протягом 10 днів може запросити рецензування свого звіту, і його проведе жива людина. Але тривалість оцінки в подібних ситуаціях зросте в рази. Не кажучи вже про той факт, що щодо оцінювача буде діяти "презумпція винуватості". І зайвий раз "потрапляти на олівець" до органу контролю за кілька сотень гривень (порядок вартості оцінки на сьогодні), з перспективою втратити роботу в майбутньому, захоче далеко не кожен оцінювач.

Навіщо посередники у вигляді авторизованих електронних майданчиків

Момент, через який виникло найбільше пересудів, – це, звичайно, майданчики для реєстрації звітів і високі ціни за користування ними. Поки такий існує тільки один – Оцінка.онлайн (на момент написання статті ФДМУ оголосив про авторизацію ще двох майданчиків). Вона пропонує ціну в 390 гривень за доступ до Єдиної бази. Фонд держмайна стверджує, що в майбутньому кількість майданчиків зросте мінімум до п'яти. Вони будуть конкурувати один з одним і тоді, можливо, ціна знизиться.

Дозвіл на створення та авторизацію подібних електронних майданчиків власники отримували у Фонді держмайна. Чи можливо було брати участь в розробленні й отримати такий дозвіл всім бажаючим, чи доступ був обмежений "вузьким колом", а також те, на яких умовах власники майданчиків співпрацюють з Фондом – залишається питанням.

Чи була альтернатива

Сама собою ідея створити систему, яка буде вирішувати чи коректні результати звіту оцінювачів – вельми витончена. Звичайно, зараз є багато питань до роботи модуля. Але, обіцяють, що в майбутньому він буде допрацьовуватися.

Якщо почати міркувати над альтернативами, то нею могла б стати лише активна і жорстка робота на ринку оціночних послуг органу контролю, покликана прибрати недобросовісних оцінювачів з ринку. Правда варто визнати, що в цьому випадку, щоб якісно обробити весь масив оцінок, необхідно було б серйозно роздути штат, отже, і бюджет. І зовсім не факт, що це не породило б ще більшого невдоволення.

Що стосується альтернативи приватним платним майданчикам-посередникам, нею міг би стати державний майданчик, на якому послуги реєстрації та користування Єдиною базою звітів про оцінку надавалися б безкоштовно, а головне – в стислі терміни, щоб виключити будь-яку корупційну складову. Так, реалізація такої можливості за державні кошти зажадала б додаткових витрат. Але ж держава зацікавлена ​​в поповненні бюджету за рахунок сплати податків з не занижених сум угод – значить "це було того варте". До того ж, усілякі звинувачення в створенні "корупційних прокладок" в цьому випадку були б зняті.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X