Як довго триватиме бум польської житлової нерухомості, в якому беруть активну участь українці

6 листопада 2019, 12:40

Ціни на житло в Польщі

За результатом першого півріччя 2019 року ринок первинної нерухомості Польщі показав відносне уповільнення зростання цін. Чимало експертів тоді прогнозували закінчення циклу зростання і стабілізацію цін. Але результати третього кварталу цього року свідчать про продовження, хоча й не повсюдне, зростання цін на первинне житло.

Відео дня

Середня зміна цін в 16 найбільших польських містах в цей період становила 2%. Продовження такого темпу означатиме зростання понад 8% по закінченню року. В абсолютних значеннях середні ціни на первинну нерухомість і динаміка їх змін в головних містах Польщі має такий вигляд:

Усім цікаво, коли ж ринок перейде до фази стабілізації, і ціни припинять зростання. У зв’язку з цим аналітики HRE Investment провели цікаве дослідження, зокрема, як за останні 10 років змінювалися ціни на житло в 28 країнах ЄС. Середній показник зростання ціни квадратного метра в ЄС за 10 років сягнув 20%, тоді як в Польщі зростання становить лише 6%. Європейськими лідерами є Ісландія і Естонія, де ціни на житло за 10 років зросли практично вдвічі — на 89% і 83% відповідно.

Чому зростають ціни

Поки провідні аналітики продовжують попереджати нас, що бум не може тривати довічно, погляньмо, які чинники обумовлюють поточне зростання цін на житло.

Глобально, і це вирізняє польський ринок від українського, його динаміка відбувається на тлі загального підйому й оздоровлення економіки. Крім того, інвестор польської первинної нерухомості гарантований від втрати грошей в незакінчений об'єкт завдяки державному регулюванню фінансових потоків при девелопменті.

Зі специфічних, перший і основний фактор — іпотека. Кількість і вартість виданих іпотечних кредитів ще перебувають на дуже високому рівні — з січня по липень 2019 року вартість виданих кредитів була на 13% вищою, ніж рік тому.

Другий фактор — підвищення рівня мінімальних і середніх заробітних плат. Це опосередкований фактор, однак значне збільшення мінімальної заробітної плати стимулює до накопичення і вкладення коштів. Якщо інфляція і процентні ставки за іпотекою не зростуть відповідно, це може призвести до подальшого швидкого зростання цін на житло.

Третій фактор — високий попит. Експерти порталу Rynek pierwotny перевірили зміни щодо кількості проданих нових квартир в мегаполісах за останні 2,5 року (1 квартал 2017 року — 2 квартал 2019 року). Їх звіт показав, що поки зарано говорити про безперервну тенденцію до зниження попиту на житло. Так, якщо проаналізувати продажі 1 кварталу 2017 роки за 100%, то динаміка попиту кожного наступного кварталу матиме такий вигляд:

2 кв. 2017 — 99% від рівня продажів 1 кв. 2017;

3 кв. 2017 — 86% від рівня продажів 1 кв. 2017;

4 кв. 2017 — 81% від рівня продажів 1 кв. 2017;

1 кв. 2018 — 90% від рівня продажів 1 кв. 2017;

2 кв. 2018 — 77% від рівня продажів 1 кв. 2017;

3 кв. 2018 — 74% від рівня продажів 1 кв. 2017;

4 кв. 2018 — 79% від рівня продажів 1 кв. 2017;

1 кв. 2019 — 81% від рівня продажів 1 кв. 2017;

2 кв. 2019 — 85% від рівня продажів 1 кв. 2017.


«Провал» 2 і 3 кварталів 2018, вочевидь, пов’язаний із завершенням програми кредитування житла MdM (Житло для молодих сімей) на початку 2018 року, проте це лише тимчасово загальмувало продажу квартир. Далі продажі квартир мали позитивну тенденцію.

Помітний вплив на загальний попит мають іноземці (це четвертий фактор), які за минулий рік придбали 426 242 кв. м житла, що на 40% більше, ніж в 2017 році. Українці в цій групі продовжують бути найактивнішими (110 369 кв. м), збільшивши попит майже на 55% порівняно з 2017 роком. У приватних інтерв'ю краківські забудовники, наприклад, зазначили, що до 10% угод цього року укладається українцями.

Цікаво, що за останні 2−2,5 роки зростає частка проданих квартир в невеликих містах, а вплив основних мегаполісів (Варшава і Краків) на загальні показники для країни знижується.

Зміни частки 6 найбільших міст в загальному обсязі продажів нових квартир (1 кв. 2017 — 2 кв. 2019)

Незважаючи на розвиненість ринку іпотеки і відносно низькі процентні ставки, інвестування в житло з метою подальшої здачі в оренду поки що є вигідними. Середня прибутковість квартир в довгострокову оренду по містах Польщі становить 7,3% на рік. Якщо порівняти витрати на оренду і процентні виплати по обслуговуванню іпотечної позики, то іпотека виходить дешевшою. Проте отримання кредиту пов’язане з певними складнощами: початковий внесок, доведення стабільного заробітку, кредитна історія. Тому інвестиції в польські квартири поки лишаються привабливим вкладенням.

Тож на що можна очікувати

У короткостроковій перспективі, вірогідніше за все, вкладення на первинному ринку Польщі, особливо в курортних містах — це й досі вигідна інвестиція. Якщо вимірювати 5−10 роками, то крім можливих макроекономічних коливань, дехто з експертів вказує на фактор, здатний істотно знизити попит. У 90-ті роки Польща зазнавала дуже серйозної кризи народжуваності, а саме це покоління в найближчі 10 років має стати основним клієнтом як для купівлі, так і для оренди житла.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X