Проблеми іпотечного кредитування: погляд споживача

19 січня 2021, 17:30

Для кого ми плануємо розвивати іпотечне кредитування: для інвесторів чи для споживачів з мріями про перше власне житло?

Асоціація банків НАБУ нещодавно перелічила 10 ключових перепон для іпотечного кредитування та пропозиції їх подолання. І хоча метою таких пропозицій озвучено збільшення доступності кредитів для клієнтів банків, при більш детальному їх аналізі стає очевидно, що вони відображають здебільшого побажання, а місцями і ультимативні вимоги банків.

Відео дня

А для успіху іпотечного кредитування важливо знайти баланс між інтересами банків та позичальників, при цьому не забути про інтерес держави та суспільства. На жаль, голос споживачів фінансових послуг не чути, крім випадків, коли вже пізно і проблема вивела людей на вулиці. У нас немає міжнародної рекомендованої практики фінансового омбудсмена, захисника і представника споживачів фінансових послуг. А НБУ все ще вчиться дбати про споживачів, і невідомо як зможе розподілити свою увагу між фінансовими установами і споживачами їхніх послуг.

Далі пропоную погляд на ці 10 пунктів очами споживача — добросовісного позичальника іпотечного кредиту, досвід якого мала двічі.

«Причина № 1: відсутність чіткого переліку документів для вчинення виконавчих написів нотаріусів.

Причина № 2: складнощі в питаннях виселення з іпотечного житла."

Що пропонує НАБУ: посилити права іпотекодержателя, спростити і пришвидшити процес виселення мешканців.

В чому небезпека для суспільства і споживачів: соціальне загострення і втрата привабливості іпотечних кредитів для споживачів.

Перші дві причини об'єднані, бо мають однакову передумову — це дії банку після того, як позичальник порушив умови кредитного договору.

інфографіка автора
Фото: інфографіка автора

Для споживачів вчинення виконавчих написів означає втрату права власності на своє майно. Це є дуже небажаною подією. Навіть коли це відбувається в законний спосіб, виникає питання, а чи всі інші можливості взаємодії зі споживачем були використані, чи дійсно це є єдиним доступним кроком для банку? Чи були запропоновані споживачу варіанти змін початкового договору так, щоб уникнути і збитків для банку, і втрати майна для позичальника? Чи банк керується тим, що майно позичальника заробить банку більший прибуток, ніж платежі від позичальника? Те, які саме дії обере банк у відповідь на порушення позичальником умов кредитного договору, в Україні залежить від соціальної відповідальності банку, його клієнтоорієнтованості і етики. Хоча в інших країнах споживачі захищені так, що втрата власності на єдине житло можлива лише як останній крок в пошуку рішення боргової проблеми, а місячних виплат на рівні лише процентів часто достатньо для збереження житла у власності позичальника. Наприклад, такі підходи реалізовані в Ірландії з допомогою Кодексу правил для банків щодо прострочених іпотечних кредитів.

Але ще більше питань виникає до задокументованих практик ініціювання (банком чи іншим кредитором) та внесення змін в реєстри прав власності (реєстратором, нотаріусом) з порушеннями законодавства.

Наприклад, під час дії відповідного мораторію. Твердження про незаконність цих практик обумовлено правовою визначеністю відповідно до рішень Верховного суду 644/3116/18 і 802/1340/18-а. Такі досить розповсюджені незаконні дії з боку окремих банків мали б привернути увагу НБУ. Інформація про них доступна регулятору як через канал скарг споживачів, так і з відкритих реєстрів судових рішень. Відповідно до статей 1 та 7 Закону «Про Національний банк України», це є роботою регулятора наглядати за дотриманням законодавства з боку банків та небанківських фінансових установ. Здається, що цю роботу регулятор виконує недостатньо, інакше банки не йшли б так сміливо проти споживачів і проти закону.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів НВ
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Виселення мешканців часто є наступним етапом після втрати прав власності на житло. Пояснення банків рясніє термінами чесності правил і добросовісності позичальника. Банки невдоволені тим, що дуже важко вдається або не вдається після набуття прав власності на житло позичальників виселити їх. І труднощі при виселенні - не лише в неточності законодавства, а ще й в тому, що мешканці мають переконання в несправедливості такого виселення і вступають в бій з банком за житло.

Якщо б боржники вважали втрату власності на житло чесною і справедливою, вони більш імовірно самі звільнили би його. А що є чесним і добросовісним — дуже суб'єктивне бачення. Позичальникам часто теж є що сказати про банки в обґрунтування своєї позиції. А джерело конфлікту криється в практиках, як банки працюють з позичальниками у фінансовій скруті.

Наприклад, чи можна назвати нечесним і недобросовісним позичальника, який втратив роботу, просив і отримав відмову від банку в перенесенні платежів та, як наслідок, вважає, що банк несправедливо хоче забрати у нього житло? Так, говорити з позичальниками з фінансовими труднощами важко, знаходити з ними компроміси ще важче, тому виглядає легшим забрати їхнє майно і жалітися на перепони у виселенні. Але чи кращий цей вихід як для окремого випадку, так і для країни загалом?

інфографіка автора
Фото: інфографіка автора

Повертаючись до прикладу Ірландії, регулятор встановив вимоги до практик роботи банків з простроченими іпотечними кредитами і пояснив, що є чесною і добросовісною взаємодією між банком і позичальником. Регулятор ефективно заповнив невизначеність і зменшив соціальне напруження. Ця практика була визнана успішною, нею скористалися понад 120 тисяч позичальників, що співставно із 10% сімей Ірландії. І такі практики не суперечать цілям низьких процентних ставок, поточна ринкова вартість іпотечних кредитів в Ірландії складає 2.5−3.5% ефективної ставки річних.

Вважаю, що замість абсурдного рішення КМУ за ініціативи Мін'юсту щодо права банків дозволити чи не дозволити реєстрацію за адресою житла в іпотеці для, начебто, вирішення проблеми із виселенням мешканців, нам потрібен Кодекс правил для банків, подібний до ірландського.

Для успіху іпотечного кредитування важливо знайти баланс між інтересами банків та позичальників, при цьому не забути про інтерес держави та суспільства

І для банків, і для позичальників важливо знати перед укладанням договору, що буде, якщо його умови будуть порушені. Така визначеність знижує ризики для обох сторін. У нас такої визначеності немає, на жаль. А запропонована Мін'юстом можливість відмови банку у дозволі на реєстрацію є необґрунтованим обмеженням прав споживача, яке суперечить цілям іпотечного кредиту і знижує його привабливість загалом для тих, хто мріє про своє перше житло. І лише для інвесторів у другий, третій і наступний об'єкт житлової нерухомості неможливість реєстрації через недозвіл банку буде прийнятною. Такі підходи в масштабах суспільства сприяють нерівності через переваги для багатших і обмеження можливостей для бідніших. Так для кого ми плануємо розвивати іпотечне кредитування: для інвесторів чи для споживачів з мріями про перше власне житло?

«Причина № 3: неврегульовані податкові аспекти»

Що пропонує НАБУ: збільшення податкових пільг для прощення боргу за кредитами.

В чому небезпека для суспільства: податкові пільги можуть викривити ринкові операції та активізувати схеми податкових оптимізацій.

інфографіка автора
Фото: інфографіка автора

Реструктуризації кредитів не повинні бути привабливим за рахунок податків, щоб не створювати передумови для податкової оптимізації. Водночас, податкові пільги могли б підштовхувати до рішень системних проблем в інтересах суспільства.

Наприклад, у нашому випадку — до конвертації валютного кредиту в гривню. Такі пільги вже передбачені в Податковому кодексі України. Проте, у цих податкових пільг є певні складнощі в адмініструванні та в інтерпретаціях. Тому узагальнююча податкова консультація Міністерства фінансів була б дуже корисною для споживачів і ринку загалом.

Важливо розуміти, що прощення основної суми кредиту повинно бути дуже рідкісною і небажаною подією для обох сторін, а отже — особливих умов для заохочення прощення краще не створювати. В індивідуальних випадках, якщо позичальник потрапляє в ситуацію фінансових труднощів, то у нагоді буде судова процедура відновлення платоспроможності.

«Причина № 4: неузгодженість законодавчих норм щодо скасування реєстраційних дій»

Що пропонує НАБУ: обмежити право Мін'юсту на скасування реєстраційних дій.

В чому небезпека для споживачів і суспільства: більші ризики втрати власності від шахрайських дій недобросовісних реєстраторів і нотаріусів.

Пропонується обмежити право Мін'юсту скасовувати реєстраційні дії і всі суперечки щодо реєстраційних дій стосовно прав власності на нерухомість вирішувати лише в судовому порядку. Проте банки не надають жодного аргументу, чому саме такі зміни пропонуються. Можливо краще переглянути положення Закону «Про іпотеку» і узгодити його із забезпеченням належного права Мін'юсту? Це право Мін'юсту важливо для підтримки чистоти професійної діяльності реєстраторів і нотаріусів, а також для швидкого реагування на їх зловживання, від яких може постраждати будь-який споживач.

«Причина № 5: несприятливі умови споживчого кредитування, доступні лише фіксовані ставки»

Що пропонує НАБУ: вивести іпотечні кредити споживачам з-під дії Закону «Про споживче кредитування».

В чому небезпека: відсутність захисту прав споживачів іпотечних кредитів.

НАБУ помилково стверджує, що Закон «Про споживче кредитування» не дає змоги розрахувати повну вартість кредиту з умовою змінюваної процентної ставки. Це не так, це передбачено законом і Постановою Правління НБУ 49 від 08.06.2017. Якщо погодитися з наведеною пропозицією, то який тоді закон буде захищати права споживачів за іпотечними кредитами?

І для банків, і для позичальників важливо знати перед укладанням договору, що буде, якщо його умови будуть порушені

В ЄС дійсно існує дві різні директиви для іпотечних кредитів і для інших кредитів споживачам. При цьому, директива про іпотечне кредитування споживачів є значно строгішою, бо визнається законодавцем вища соціальна важливість іпотечного кредитування. Тому пропозицію банків необхідно доповнити виокремленням вимог до іпотечного кредитування в окремий закон з відповідним дублюванням і посиленням.

«Причина № 6: первинний ринок, програми та гарантії»

Що пропонує НАБУ: законодавчо посилити захист прав кредиторів на ринку незавершеного будівництва житла, запровадити державні гарантії.

В чому небезпека для споживачів і суспільства: стимулювання ризикових інвестицій в незавершене будівництво житла і перекладання збитків від таких ризикових інвестицій на всіх українців.

Автори поради про державні гарантії напевно погано уявляють, що це таке. І чи потрібно брати такі зобов’язання уряду і розподіляти наслідки ризиків незавершеного будівництва на всіх українців? Інвестиції в будівництво нерухомості є досить ризикованою справою, часто кошториси витрат збільшуються, строки затримуються тощо.

Можливо, варто подумати над розмежуванням угод з інвестування в незавершене будівництво від придбання нерухомості завершеного будівництва на первинному ринку, для яких є можливість одразу зареєструвати права власності. Це дуже різні ризики і умови кредитування таких угод повинні бути теж різними. Поєднання в одній групі «первинного ринку» таких різних угод є ускладненням і заплутуванням. Споживачам треба чітко пояснити і попередити про ризики інвестицій в недобудовані об'єкти, і що це не є угодою з придбання нерухомості, це ризикове інвестиційне рішення. А первинний ринок нерухомості після етапу введення в експлуатацію не має таких ризиків, і тому є чудові перспективи для його розвитку без державних гарантій. Думаю, для цілей добробуту споживачів варто сконцентруватися на доступності кредитування на придбання нерухомості, а не інвестування в незавершені проекти.

«Причина № 7: відсутність механізмів мінімізації ризиків втрати забезпечення»

Що пропонує НАБУ: після встановлення незаконності і скасування угод за участі банків забезпечити автоматичне відновлення прав банків як іпотекодержателів.

В чому небезпека для споживачів і суспільства: створення передумов для участі банків в сумнівних угодах.

Сутність цього питання полягає в участі банків в незаконних угодах купівлі-продажу іпотечної нерухомості, які потім скасовуються судами. Наприклад, це стосується раніше описаної ситуації дій банку щодо кредиту під мораторієм.

Позичальник після втрати прав власності на своє житло звертається до суду і отримує задоволення своїх вимог, а угода продажу житла, ініційована банком, визнається судом незаконною. Таке судове рішення відповідно до суті звернення позичальника не містить питань іпотекодержателя (банку). Тому, відповідно до обговорення причини 4, відновлення прав іпотекодержателя потребує звернення банку до суду. Так, це збільшує витрати банку. Але це витрати банку в нашому прикладі на сумнівні способи врегулювання заборгованості. А зменшення цих витрат відповідно до пропозиції банків може стати додатковим заохоченням до участі в сумнівних угодах з порушенням прав споживачів. Банки можуть ефективно уникати цих витрат, якщо з більшою повагою і увагою будуть підходити до питання законності угод купівлі-продажу іпотечної нерухомості.

«Причина № 8: недосконале законодавство щодо фінлізингу»

Що пропонує НАБУ: надати банкам право на дострокове припинення договору фінлізингу і виселення за прострочення лізингових або комунальних платежів понад 30 днів.

В чому небезпека для споживачів: збільшення ризиків і зменшення привабливості фізлізингу для споживачів.

Така пропозиція щодо врегулювання прострочених платежів ігнорує інтереси споживачів у фінансовій скруті. Кого зацікавить кредит чи фінлізинг з ризиком втратити житло ось так швидко за 30 днів? Адже споживач теж значно ризикує у такому разі, він сплачує початковий внесок, робить регулярні платежі. Втратити те, в що вже так багато і довго вкладав свої кошти, погодьтесь, це неабиякий ризик.

На відміну від послуг оренди, де виселення за несплату дійсно може відбутися швидко, фінансовий лізинг передбачає значно більшу участь споживача у фінансуванні нерухомості, що співставно з іпотечним кредитом. Тому умови захисту прав споживачів фінлізингу мали би бути співставні із іпотечними кредитами.

«Причина № 9: відсутність розширеного доступу до держреєстрів для банків»

Що пропонує НАБУ: надати банкам доступ до податкової інформації споживачів і суб'єктів господарювання.

В чому небезпека для споживачів і суспільства: доступ до персональних даних без згоди і зловживання таким доступом.

Надання банкам такого доступу зменшує конфіденційність персональної інформації про майновий стан без згоди споживачів. А доступ до такої інформації має спокусу для зловживань.

Я спробувала пошукати в наукових статтях і рекомендованих практиках інформацію про подібний доступ до податкової інформації. Результати пошуку вказували про можливість зворотнього напряму в доступі до інформації, який отримують податкові органи до банківських даних. І лише в Австралії протягом 2020 року обговорювали теоретичну можливість разового обмеженого доступу банків до витягу з податкових реєстрів стосовно доходів споживача, але виключно за умов належно авторизованої згоди споживача на кожен такий витяг і лише для оцінки платоспроможності для цілей нового кредиту. Такий доступ може стати альтернативою і заміною довідки про доходи, яку зазвичай вимагають банки від споживачів. Реалізація цієї ініціативи скоротила б час і витрати на адміністрування процесу надання кредитів і підвищила б достовірність інформації. Можливо таке обговорення і у нас доречне.

«Причина № 10: популістські ініціативи»

Що пропонує НАБУ: відмовитися від популістських ініціатив, зокрема щодо перенесення скасування мораторію на стягнення боргу за іпотечними кредитами в іноземній валюті на єдине житло.

В чому небезпека для споживачів і суспільства: в умовах відсутності настанов і вимог щодо прийнятних практик, банки можуть зловживати своїм правом на стягнення іпотеки і виселення мешканців.

В питанні перенесення мораторію вчергове хочу стати на бік споживача і спитати, а що зробили банки для скасування мораторію? Особливо це стосується Альфа-банку і ПриватБанку, які мають найбільше кредитів під мораторієм.

Кодекс з процедур банкрутства передбачає умови реструктуризації таких кредитів в судовому порядку за ініціативи позичальника. Було очікування, що банки як клієнтоорієнтовані установи нададуть споживачам такі самі умови реструктуризації без суду. Було очікування, що банки оголосять публічно і поінформують індивідуально споживачів про готовність до реструктуризації кредитів на умовах Кодексу з процедур банкрутства. Але зась. Кодекс вступив в силу 21 жовтня 2019 року, і досі ще публічно не чути про такі кроки з боку банків. Як же ж банки планують вирішувати питання цих кредитів? Через стягнення прав власності з позичальників і виселення? У такому випадку законодавчі кроки для захисту споживачів виглядають виправданими і зовсім непопулістськими.

В розв’язанні цієї суперечності міг би допомогти НБУ, як наприклад в 2015 році уклав з банками меморандум про реструктуризацію іпотечних кредитів в іноземній валюті. Або НБУ міг би розробити і впровадити кодекс правил для банків подібно до Центрального банку Ірландії. Але цього також не відбувається. Коли спостерігається такий вакуум, розширюється місце для голосу з вулиці і він може підштовхнути законодавців дійсно до популістських ініціатив.

Отже, я зберігаю надію на розвиток нашого суспільства і можливість для асоціації банків НАБУ переглянути свою позицію та сприяти більш клієнтоорієнтованим практикам банків. А також маю сподівання на НБУ в посиленні його ролі щодо запровадження кращих практик взаємодії між споживачами і банками. Бо сталий банкінг, до якого останнім часом виявляє інтерес НБУ, це не лише зелена енергетика, а й соціальні питання суспільства.

Показати ще новини
Радіо НВ
X