Як зростання цін на нерухомість впливає на її інвестиційну привабливість

18 лютого 2022, 09:08

Ті, хто інвестував у нерухомість 2−3 роки тому і продали її у 2021-му — виграли. А ось для інвесторів 2021 року перспективи не такі однозначні.

У 2021 році середня вартість первинної нерухомості Києва, за даними M4U, зросла на 26%. Один з чинників зростання, поряд зі скороченнями пропозиції та ростом собівартості, — стабільний інтерес інвесторів до сектору. Однак існує й зворотна залежність: стрімке зростання цін впливає на інвестиційну привабливість нерухомості не найкращим чином.

Відео дня

Прогноз — справа ненадійна?

Протягом 2020 року ми з командою проводили дослідження інвестпривабливості нерухомості, в межах якого розробили рейтинг новобудов Києва за цим показником. Тоді ж ми висунули гіпотезу, який прибуток отримують за рік інвестори столичних новобудов за умови перепродажу після введення в експлуатацію. Так, ми розраховували, що для об'єктів економкласу дохідність буде на рівні 55%, для комфорт — 30%, бізнескласу — 19%. У січні 2022 року ми провели розрахунки знову, й виявилося, що реальні показники відрізняються від прогнозу грудня 2020-го: всі класи нерухомості показали вищу дохідність, ніж ми очікували. Так, дохідність об'єктів економкласу становила 58%, комфорт — 37%, бізнес — 25%.

Головна причина цієї відмінності — зростання цін, особливо в комфорткласі. Однак точно можна запевнити, що ті, хто інвестував у нерухомість 2−3 роки тому й продали її в 2021-му — виграли. А ось для інвесторів 2021 року перспективи не такі однозначні.

Три сценарії інвестування

Існує 3 основних сценарії інвестування в нерухомість, кожен з яких має свою специфіку, ризики та переваги.

Перепродаж до введення в експлуатацію дуже поширений серед інвесторів. Він стійкий до ризиків затримки будівництва, оскільки інвестор може вийти з проекту в будь-який момент. Вимагає сплати переуступки, але це найменші з можливих додаткових витрат.

Перепродаж після введення в експлуатацію — ще один популярний сценарій. За рахунок документів про готовність до експлуатації гарантує вищу маржу. Часто для додаткового заробітку інвестор виконує ремонт в квартирі. Але водночас цей сценарій чутливий до затримок будівництва й вимагає сплати податків.

Інвестиція під оренду — не менш затребуваний сценарій, що гарантує стабільний грошовий потік, але водночас і найбільшу суму інвестицій через необхідність робити ремонт.

Як змінилася дохідність у 2021 році

Існує кілька чинників, які вплинули на інвестиційну привабливість нерухомості минулого року. Серед них законодавчі ініціативи, в тому числі, законопроект 5600, політична нестабільність, ризики локальних девелоперів та скандали, пов’язані з банкрутством крупних гравців. Зрештою завжди залишаються непередбачувані фактори, такі собі «чорні лебеді», дію яких на ринок розрахувати неможливо.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів NV
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

Розгляньмо, як змінилася дохідність житлової нерухомості різних класів в залежності від сценарію інвестування.

На графіку нижче видно, що, порівняно з прогнозом грудня 2020 року, всі сегменти продемонстрували спад. Однак, якщо в економ-класі він незначний — в межах 2%, то в комфорт-класі й бізнес-класі спостерігаємо помітне просідання.

Аналіз сценарію перепродажу після введення в експлуатацію демонструє схожі результати: значне просідання дохідності в комфорткласі, дещо менше — в бізнес, а в економкласі — невелике зростання.

Така динаміка обумовлена швидким зростанням цін у цих класах. З одного боку, це свідчить про зростання попиту на якісніші сегменти, в той час, коли економклас, що стагнує, пропонує кращі умови інвесторам. Модель «від обороту», за якою працюють більшість девелоперів економкласу, створює все більше ризиків — затримки будівництва чи його повної зупинки. Це, своєю чергою, ще раз підтверджує, що нижча ціна й потенційно вищий прибуток можливі тільки за умови підвищених ризиків.

Реальна дохідність інвестицій для оренди майже не відрізняється від прогнозованої. У моделі розрахунку ми враховували не лише вартість помешкання, але також ремонту та меблів, що збільшує суму інвестицій й, відповідно, термін її окупності.

За поточних умов, за найкоротший термін — приблизно 14 років — окупиться інвестиція в житло економкласу. Для комфорткласу цей період становитиме 14,5−15 років, для класу бізнес — 17,5. Найдовший термін окупності в нерухомості класу преміум — десь 19−20 років, що також зумовлено значними витратами на ремонт та облаштування помешкань цього класу.

Незначні зміни в динаміці окупності інвестицій під оренду демонструють дві цікаві закономірності. Зростання цін на оренду вочевидь відстає від зростання цін на первинку. А це, своєю чергою, свідчить про дефіцит нового житла та його вищу споживчу цінність.

Крім очевидного висновку про те, що зростання цін на нерухомість провокує зниження її дохідності, окреслені чинники свідчать ще про кілька тенденцій, які будуть властиві ринку протягом наступних років.

По-перше, економклас продовжує стагнувати, й що вищу дохідність він обіцяє, то вищі ризики інвестиції.

По-друге, дедалі менше забудовників готові компенсувати ризики на котловані, що призводить до зростання стартової ціни нерухомості й зниження її прибутковості для інвестора.

По-третє, ми очікуємо, що найближчим часом на зміну конкуренції ціною прийде конкуренція ризиковістю.

Зрештою, незважаючи на зниження дохідності, первинний ринок залишається затребуваним інструментом інвестицій через відсутність альтернатив.

Показати ще новини
Радіо NV
X