Коли інвестування в нерухомість в Україні стане безпечним

12 березня 2021, 14:00

Чи змінить механізм ескроу ринок нерухомості і що потрібно для його впровадження.

Ідея впровадження ескроу-рахунків як механізму зниження ризиків інвесторів у будівництво не нова. Переваги для інвесторів, які озвучують автори відповідного законопроєкту, очевидні. Впровадження ескроу може радикально змінити весь механізм роботи первинного ринку нерухомості.

Відео дня

Що таке ескроу-рахунок

Ескроу — спеціальний рахунок у банку, на якому зберігаються кошти інвесторів у нерухомість. На рахунок девелопера або замовника гроші надходять лише після виконання зобов’язань, прописаних у договорі — це може бути певна стадія будівництва або введення будинку в експлуатацію.

При цьому банк, в якому зареєстрований ескроу-рахунок, зобов’язаний надати забудовнику кредитування. Тобто механізм ескроу дозволить не тільки інвесторам не боятися за свої гроші, а й забудовникам — не залежати від динаміки залучення коштів.

Що ескроу-рахунки дадуть девелоперу

По-перше, прибуток. Нерухомість продається за формулою ціна = цінність (створена девелопером) мінус ризики (пов’язані з інвестуванням). Ескроу знизить ризики і дасть девелоперу можливість продавати дорожче, без дисконту на початковому етапі.

У підсумку цей прибуток отримають не девелопери. Всередині ринку існує висока конкуренція і червоний океан пропозицій, тому отриманий прибуток буде спрямований на поліпшення продукту, підвищення якості об'єктів, що, своєю чергою, призведе до якісних змін міського середовища.

По-друге, конкурентна перевага. З ким ми сьогодні боремося? Традиційно у девелоперів три конкуренти: заощадження «під матрацом», депозити та фондовий ринок. Останній в Україні поки що не працює.

Ескроу — це «депозит під матрацом», що дозволяє інвесторові отримати об'єкт нерухомості, застрахувавши його від інфляційних і курсових ризиків. Це неможливо, якщо просто зберігати гроші звичними способами.

Що потрібно, щоб механізм ескроу запрацював

Хоча для девелопера і для інвестора впровадження ескроу-рахунків — прогресивний крок, одних лише інструментів ескроу недостатньо. Необхідний комплекс заходів.

По-перше, впровадження страхування ескроу-рахунків. Як і будь-який інший рахунок у банку, ескроу потребує страхування внесеної суми за принципом роботи Фонду гарантування вкладів — на випадок, якщо банк оголосять неплатоспроможним.

По-друге, прийняття законопроєкту 5091 «Про захист прав інвесторів» і створення реєстру майнових прав на недобудовані об'єкти. Майнові права сьогодні — неповноцінний актив. Їм ніхто не довіряє, недобросовісні забудовники як і раніше продають об'єкти повторно. Запуск реєстру дозволить перетворити майнові права на повноцінний актив.

По-третє, впровадження проєктного фінансування одночасно з ескроу-рахунками. Сьогодні продаж майнових прав інвесторам через фонди — єдиний інструмент залучення коштів для будівництва.

Через те, що іпотека дорога й не працює, більшість квартир девелопери продають в тривалу розстрочку. Припустимо, забудовник продав 100% квартир одночасно. Але через розстрочки відразу він отримав лише 30% від загальної суми. Цих грошей недостатньо для покриття всієї собівартості будівництва, і забудовник змушений вкладати власні кошти в будівництво.

Якщо виключити можливість вільного залучення коштів і не відкрити проєктне фінансування, ринок зупиниться.

По-четверте, необхідно вирішити проблеми з ДАБІ та передачею мереж монополістам. Механізм ескроу дозволяє інвесторові розірвати договір і забрати гроші в разі, якщо будинок не введений в експлуатацію вчасно. ДАБІ, як і раніше, може місяцями з надуманих причин не вводити будинок в експлуатацію. Якщо це призведе до масової виїмки грошей інвесторами, банк матиме право забрати об'єкт для погашення боргу з проєктного фінансування. І девелопер залишиться ні з чим.

Тобто ми опинимося в ситуації, коли девелопер розробив концепцію проєкту, побудував його, продав, і в підсумку банк ввів будинок в експлуатацію та отримав весь прибуток. Уникнути такої ситуації можна, тільки забравши у держоргану монополію на введення об'єктів в експлуатацію.

Що ми отримаємо в результаті впровадження ескроу-рахунків

Впровадження механізму нарівні з державною реєстрацією прав інвесторів у незавершене будівництво зробить ринок прозорим. Буде виключено подвійний продаж, учасники ринку отримають інформацію про баланс попиту й пропозиції на ринку практично в реальному часі. Кошти інвесторів будуть надійно захищені, а девелопери отримають банківське фінансування.

Це, своєю чергою, відкриє шлях до доступної іпотеки. Зареєстровані права власності й акумуляція коштів інвесторів на ескроу-рахунках забезпечать прозору оцінку об'єкта, що будується. Це дозволить банкам скоротити обсяг коштів, які резервуються під іпотечні кредити, і знизити ефективну процентну ставку.

Вартість нерухомості зросте. Для цього є кілька передумов. По-перше, зниження ризиків інвестування позбавить забудовників необхідності залучати кошти на старті за нижчою ціною. По-друге, вартість позикових коштів для девелопера буде закладена у вартість квадратного метра.

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X