Вкладаємо кошти у нерухомість: Чи є альтернатива купівлі житла?
Після стрімкого зростання цін на житло, у найближчі 2−3 роки варто очікувати певної цінової корекції. Чи зміниться інвестиційна кон’юнктура? Чи є якісь альтернативи для інвесторів, що мають намір інвестувати саме в нерухомість?
Кон’юнктура ринку і прибуток
В період з 2020 по 2021 роки вартість житла на первинному ринку України, залежно від класу та якісних характеристик ЖК, зросла щонайменше на 35−40%. Шалений попит був викликаний, перш за все, намаганням громадян матеріалізувати «паперові гроші» у щось більш коштовне, чим завжди було і є житло. Крім того, таке інвестування для багатьох є найпростішим і найзрозумілішим способом для збереження та примноження власних коштів. Саме за 2 останні роки зростання цін на первинному ринку майже вдвічі «перекрило» прибутковість ОВДП. Водночас відсоткові ставки за депозитами, які у 2021 році повністю «з'їла» інфляція, призвели до масового перетікання капіталу громадян з банківського сектору на ринок первинного житла.
Проте варто зауважити, що вже у 2022 році темпи зростання вартості житла на первинному ринку навряд чи перевищать 10−15%. Але навіть ці відсотки є надмірно оптимістичними для девелоперів та інвесторів. Збільшення реальної вартості квадратного метра може й не «перестрибнути» 7−10%, що за рівнем прибутку наблизиться до відсотків за депозитами. Вочевидь, період активного зростання вартості житла добіг свого кінця. За всіма ознаками, на ринку очікується тривалий період стагнації, що пов’язують, перш за все, з низьким рівнем платоспроможного попиту. На сьогодні розрахунок на суттєве збільшення попиту через розвиток іпотеки виглядає більш оманливим, ніж реальним. Які ж з цього наслідки для інвесторів?
За всіма ознаками, ті інвестори, що вклали кошти на етапі котловану ЖК наприкінці 2021 року, вже у 2023 році отримають прибуток значно менший, ніж сподівалися: розрахунок був на те, що вартість житла за весь цикл будівництва зросте на 30−35%. Проте цілком імовірно, що прибуток, зважаючи на якість проєкту, рівень попиту, в середньому не буде більшим за 20%. До того ж, на рівень прибутку вплинуть законодавчі ініціативи з надання прав покупців житла для інвесторів на первинному ринку. Це обов’язково потягне за собою збільшення податкового навантаження для тієї частини інвесторів, хто не просто вклав кошти, щоб уникнути їхнього знецінення, а для категорії рантьє, тобто професійних інвесторів. Саме ця категорія інвесторів у 2021 році придбала щонайменше 15−20% від усієї кількості реалізованих забудовниками квартир.
Інвестиції в сервісні апартаменти
Гроші завжди знаходять собі місце на ринку нерухомості. Але, як я вже сказав, на сьогодні найбільша кількість інвесторів зосереджена на первинному ринку житла. Проте прибутковість від вкладень в інші сегменти може дещо змінити інвестиційні пріоритети. Мова йде насамперед про сервісні апартаменти, як перспективний сегмент розвитку та інвестування.
На кінець 2021 року прибуток від інвестування в сервісні апартаменти становить в середньому 10−12% річних, що, порівняно з первинним ринком житла, дає конкурентний прибуток. Проте на відміну від «первинки», цей прибуток може бути постійним. А окупність інвестицій у створення таких апартаментів сягає 7−10 років. Крім того, з огляду на розвиток цього сегменту нерухомості - появу нових якісних проєктів, а також на зменшення прибутковості вкладень у первинний ринок житла, варто очікувати, що в найближчі кілька років на ринку нерухомості частка приватних інвесторів у сегменті сервісних апартаментів може зрости з наявних до 20−25%. Я вважаю, що у найближчій перспективі вкладання коштів в об'єкти сервісних апартаментів стане вагомою альтернативою інвестуванню в первинний ринок житла.
Для девелопера окупність інвестицій в створення сервісних апартаментів дорівнює окупності комерційних об'єктів у вдалих локаціях: офісних приміщень, ТРЦ районного формату тощо. А для громадян, що воліють вкладати кошти для їхнього збереження та примноження, з’явилася вагома альтернатива первинному ринку житла.
Чому саме сервісні апартаменти
Сервісні апартаменти передбачають не лише створення комфортних і зручних приміщень для життя, а ще й повного спектру корисних «сервісів» для орендаря: від лобі з ресепшн, кав’ярень та зон відпочинку до рум-сервісу, клінінгу, оплати комунальних витрат.
Все більше людей, а це переважно молодь, позбуваються суто радянських ментальних рис, пов’язаних із життям у власних оселях. Тобто нові люди, якщо можна так сказати, відчувають потребу не лише у вільному способі життя, без прив’язки до конкретного місця проживання (оренда житлових приміщень у будь-якому місті є для них пріоритетом), а ще й налаштовані на космополітичний спосіб життя. Звісно, з огляду на цю тенденцію, у найближчі роки потреба в якісних апартаментах лише зростатиме, а коли є попит, то обов’язково з’явиться і пропозиція.
Якщо говорити про зацікавлення девелоперів в розвитку цього формату нерухомості, то зауважу, що сума інвестицій в створення сервісних апартаментів комфорт-класу на 100−150 апартаментів з власною керуючою компанією у форматі live-work-play (з кав’ярнями, фітнес-центрами, магазинами, невеликими ТЦ, коворкінгами тощо) може обійтися забудовнику щонайменше в $6−8 млн, що на 25−30% дорожче, ніж будівництво ЖК цієї ж категорії. Хоч реалізація проєкту сервісних апартаментів суттєво дорожче, ніж будівництво житла, проте найголовнішою перевагою таких проєктів є постійний прибуток вже після введення об'єкта в експлуатацію, чого немає у більшості новобудов в яких для інвесторів, щоб почати отримувати прибуток, ще треба зробити ремонт і меблювати помешкання.
Основні ризики для інвестування в нерухомість у 2022 році
Звісно, що вкладання коштів у той чи інший сегмент нерухомості має певні ризики, пов’язані, як з об'єктивними так і суб'єктивними причинами. Можна говорити, що інвестування в нерухомість — це свідомий баланс між вигодами та ризиком. На первинному ринку житла головний ризик для інвестування — не введення будинку в експлуатацію чи банкрутство забудовника. Якщо порівняти сервісні апартаменти з первинним ринком, то і тут є вагомі ризики для інвестицій. Наприклад, будь-які форсмажорні обставини, як пандемія коронавірусу, можуть спричинити відтік інвесторів. Крім цього, сервісні апартаменти — це не житлова, а комерційна нерухомість: діють значно більші комунальні тарифи, неможливо зареєструвати місце проживання тощо.
Також можливим ризиком можно вважати «недосвіченість» керівної компанії, або низьку якість їхніх послуг. Адже від професійності її роботи прямо залежить розмір прибутку інвесторів.
І також варто зазначити, що вкладання коштів у «маловідомий» сегмент — це також «психологічний» ризик. Проте поступово цей ризик зникне з огляду на перспективи цього сегменту, як для девелопера, так і для інвестора.
Наразі в Україні реалізується більше десятка проєктів сервісних апартаментів переважно у форматі прибуткових будинків та апарт-готелів. Проте у найближчі 2−3 роки їх кількість може зрости щонайменше в 1,5 разу. Частина українських девелоперів, бізнес яких зосереджений переважно на будівництві житлової нерухомості, намагатиметься диверсифікувати власні ризики, розвиваючи проєкти в інших сегментах нерухомості, одним з яких, через високу прибутковість і відносно швидку окупність інвестицій, можуть стати сервісні апартаменти.
