Будівельна галузь: чим запам’ятався минулий рік та чого чекати в 2021-му

15 січня 2021, 09:00

Пандемія та карантинні обмеження змінили пріоритети у секторі нерухомості та вплинули на темпи реформування будівництва. Які ключові новації відбулися на ринку нерухомості та які ініціативи вплинуть на галузь у 2021-му?

Топ подій ринку нерухомості у 2020-му

Реформа будівельної галузі. У березні Кабмін прийняв постанови ( 218 та 219), якими ліквідував ДАБІ (Державну архітектурно-будівельну інспекцію) та створив три нові відомства. Вони мали б розділити між собою функції свого попередника. Крім того, йшла мова про запровадження страхування ризиків у будівництві та інших нововведень. Зроблено це було з метою мінімізувати корупцію у будівництві, адже видавати дозволи та здійснювати контроль за об'єктами тепер мали б різні відомства.

Відео дня

Сьогодні на ринку переважають розмови про те, що реформа затягнулася. Законопроект «Про внесення змін до деяких законів України щодо містобудівної та архітектурної діяльності» 3336, який би «легалізував» вищевказані постанови, не прийнятий.

Зрештою, стало відомо про ініціативу профільного міністерства відновити нормативно-правовий акт 553 для архітектурно-будівельного контролю (який фактично не здійснювався в перехідний період: попереднє відомство було розформовано, а нові — у процесі створення). А також про ліквідацію новостворених профільних відомств та формування єдиного органу — Державної інспекції архітектури та містобудування України (нормативно-правовий акт 1340).

Зважаючи на це, а також на чергові обмеження, пов’язані з COVID-19, така невизначеність ситуації з ДАБІ цілком можлива впродовж першого півріччя 2021 року.

Е-система. У галузі містобудування є проблема, коли інформацію «штучно» закривають чи видають неповною. У 2020 році влада продовжувала працювати над впорядкуванням та публічним доступом до даних в електронному форматі: Єдиною державною е-системою у будівництві, включно з е-кабінетом забудовника.

Так, попередній е-кабінет забудовника, в якому планували здійснювати дозвільні процедури, так і не виправдав очікувань, й був закритий через недоліки в системі.

Сьогодні згідно з відповідним законом е-система вже мала б повномасштабно функціонувати. Однак тестовий етап відтермінували до кінця березня 2021 року.

Зрештою, ініціатива теж може мінімізувати корупційні прояви, прибравши людський чинник, а також пришвидшити отримання потрібних документів.

Захист інвесторів. Причини, що призвели інвесторів компанії «Укогруп», «Укрбуд», «Аркада» до невтішного результату, мотивували владу розробити нормативно-правовий акт, який би захищав права покупців первинного житла.

У проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об'єктів будівництва» внесли нові положення. Зокрема, про те, що забудовник перед продажем квартир в майбутньому об'єкті нерухомості повинен зареєструвати на нього право власності. Під час держреєстрації такого права, щоб гарантувати добудову комплексу, забудовника обмежують у продажі 10% квартир від їх сукупної площі, які можуть бути продані лише після прийняття об'єкта в експлуатацію.

poster
Дайджест головних новин
Безкоштовна email-розсилка лише відбірних матеріалів від редакторів НВ
Розсилка відправляється з понеділка по п'ятницю

У пояснювальній записці до проекту передбачається, що такий крок сприятиме прозорому залученню коштів, належній охороні об'єктів незавершеного будівництва тощо. Однак спосіб нотаріальних договорів, за якими буде реєструватись право власності, передбачає додаткові витрати, які, в свою чергу, ляжуть на покупців.

Будівельні матеріали. За різною інформацією, на ринку будівельних матеріалів до 30% продукції є фальсифікатом. Так, прийнятий законопроект 2698 «Про надання будівельної продукції на ринку» покликаний імплементувати норми ЄС в українське законодавство.

Передбачається, що у результаті такі дії мінімізують частку фальсифікату, підвищать якість вітчизняної будівельної продукції, що дасть змогу вільно торгувати на європейському ринку.

Так, найближчими роками у міністерстві розроблятимуть відповідні нормативно-правові акти. Лише після цього документ зможе повноцінно запрацювати.

Іпотека під 10%. У порівнянні з країнами Європи, в Україні досить висока відсоткова ставка за кредитом (в середньому 15% у гривні). Наприклад, у сусідній Польщі такий показник на рівні 3−4%. Тому купівля житла в іпотеку в Україні не користується попитом серед населення.

У 2020 році ставки за кредитом зменшили до 10%. Проте часто такий відсоток пропонується лише на перший рік, а на другий та подальші — він зростає до 15%. Тому сьогодні та в майбутньому переважатиме участь покупців у партнерських програмах, що пропонує забудовник спільно з тим чи іншим банком.

Так, іпотека з низькою ставкою мотивувала б населення до активного вкладання коштів у нерухомість. Однак, крім цього, необхідні законодавчі й деякі інші зміни, наприклад, зменшення першого внеску, який сьогодні, залежно від банку, варіюється в межах 20−40%.

Наразі Кабмін ініціює зменшення ставки на 2021 рік.

Важливі ініціативи для 2021 року

Сьогодні на фоні COVID-19 продовжується реформування будівництва, цифровізація та в цілому приведення галузевого законодавства до світових стандартів.

Також триває робота над відкритими питаннями, які хвилюють український ринок нерухомості не один рік, — комплексною реконструкцією застарілих кварталів країни, закритістю даних у Державному земельному кадастрі, що також є основою для підготовки генеральних планів. Власне робота над Генпланом Києва, що міг би позбавити хаотичної забудови столицю.

На сьогодні вже стали чинними ряд нововведень, як-от закон про перехід ДБН з розпорядчого методу (що не передбачав найменших альтернатив при будівництві об'єктів) до демократичнішого — параметричного. До слова, саме через слідування розпорядчому методу зараз так багато однотипних об'єктів часів СРСР.

Та вказана ініціатива запрацює лише після оновлення ДБН. Загалом у Міністерстві розвитку громад і територій (Мінрегіоні) визнають, що застарілі будівельні норми стають на заваді притоку інвестицій та обіцяють оновити їх до 2024 року.

Так, наприклад, лише в грудні 2020 року набрали чинності будівельні норми, що дозволяють використання ВІМ-технологій. Інформаційне моделювання об'єкта у будівництві — це сучасний підхід, що мінімізує можливі помилки при проектуванні, оптимізує витрати й дає змогу розумно керувати об'єктом під час експлуатації. На черзі — розробка відповідної законодавчої бази. До слова, у світі застосування таких технологій є буденною справою.

Уніфікованість і повнота інформації в е-системі, захист інвесторів й доступна іпотека, якісні будівельні матеріали — можуть принести користь усім учасникам ринку та економіці країни в цілому. Однак говорити про позитивні результати передчасно. Для того, щоб побачити ініційовані зміни на практиці потрібен (тривалий) час.

Показати ще новини
Радіо НВ
X