Чи зробить запуск чергової урядової програми житлові кредити більш доступними
Нещодавно уряд оголосив про програму доступної іпотеки. Мовляв, підтримано ініціативу глави держави — створити умови для кредитів на житло під 7% для громадян, які житло потребують. Чи подіє програма?
Ще не доступні всі нормативні документи, що регламентують програму. Але з прес-релізів та заяв відомо наступне. У програмі зможуть взяти участь громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, мешканці гуртожитків або аварійних будинків, молоді сім'ї, внутрішньо переміщені особи, науково-педагогічні працівники, медики, працівники бюджетної сфери. Вони зможуть взяти в банку кредит на перше житло на 20 років, з першим внеском від 15%, у сумі до 2 млн грн. Житло має бути побудованим не пізніше 2015 року. За цим кредитом позичальникам обіцяють компенсацію процентів, так що ставка становитиме 7% річних.
Судячи з анонсів, адмініструвати програму буде Фонд розвитку підприємництва. Водночас якусь роль відіграватиме і новостворена ПАТ «Українська фінансова житлова компанія». Анонс цієї компанії вже викликав багато питань. Навіщо за наявності Державної іпотечної установи та Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву витрачати кошти на ще одну компанію?
Але будь-які заходи будуть виправданими, якщо іпотека вистрілить і перестане займати жалюгідні «близько 5%» у обсязі угод з придбання житла. Та чи може програма дати поштовх іпотеці?
Згадаємо історію іпотечного кредитування в Україні. Найбільш стрімко воно розвивалось у 2005−2008 рр., завдяки появі профільного законодавства та ринковим механізмам. В Україну один за одним приходили банки з іноземним капіталом, економіка та доходи населення зростали. У банків була можливість кредитувати у іноземній валюті, у позичальників — бажання купувати житло в кредит.
В 2003 році з’явилась програма часткової компенсації ставок для молоді за участі фонду сприяння молодіжному житловому будівництву. Суттєвого впливу на зростання обсягів кредитування вона не мала.
Після девальвації гривні валютні кредити стали для багатьох позичальників непосильним тягарем. У 2009 році запровадили мораторій стягнення заставного житла, закрили програму часткової компенсації ставок. Стрімкий злет житлового кредитування мав погані наслідки. Банки з іноземним капіталом понесли величезні збитки через іпотечні портфелі і зареклися працювати на цьому ринку. Позичальники після серії девальвацій стали власниками житла, борги за яким в рази перевищують його ринкову вартість. Справедливий механізм реструктуризації та часткового списання валютних кредитів на житло так і не запрацював.
У 2012 році уряд спробував реанімувати іпотеку за допомогою чергової програми — тоді молодим родинам, що потребують житло, обіцяли 3% річних. Програма не злетіла — ні з точки зору обсягу угод, ні з точки зору репутації.
Іпотека у гривні почала поволі оживати десь з 2016 року завдяки партнерським програмам банків та забудовників, у яких пропонувалися пільгові ставки. Вартість житла у іноземній валюті досягла чергового історичного мінімуму в умовах розриву між зростаючою пропозицією і стагнуючим попитом. І знаходились сміливці, готові зв’язуватися з іпотекою заради покращення житлових умов.
Ось що ми знаємо про цих сміливців з опитування банків — іпотечних кредиторів у Звіті про фінансову стабільність НБУ за грудень 2020. Середній вік — 38 років, середній місячний дохід — майже 50 тис. грн (Отже навряд чи це медики з освітянами і молоді сім'ї за нашими мірками). Середнє співвідношення суми кредиту і вартості житла — близько 60%. Що означає власний внесок від 40%. Таким чином, профіль тих, кого банки охоче кредитували, відрізняється від тих, кому анонсована допомога.
Важко прогнозувати, як ставитимуться банки до заявок претендентів на доступну іпотеку, якщо у них малі або взагалі відсутні офіційні доходи і власні заощадження становлять лише 15% вартості бажаного житла. Хоча банків-активних кредиторів усього п’ять, із них три державні. Їм навряд чи буде куди діватися.
У доступної іпотеки під 7% є шанс стати таким же пшиком, як і програма 2012 року. Якщо ж кількість і обсяг угод будуть значно більшими, наслідком програми може стати чергове зростання частки неробочих кредитів. Адже мораторій на стягнення застав в дії, економічні перспективи туманні.
У міжнародній практиці поширені субсидії громадянам, що потребують покращення житлових умов і беруть банківські кредити. Але такі програми ефективно працюють там, де і без того є ринок іпотеки. Приміром, Хорватія. Там держава компенсує громадянам до 45 років, що відповідають певним умовам, 30−51% щомісячних платежів за житловими кредитами. Середня ставка за кредитами там становить 3% річних, частка непрацюючих кредитів за житловими кредитами — 5,9%.
У нас непрацюючих на порядок більше. Іпотека для банків неприваблива через юридичні ризики, позичальники на ній обпеклися. На первинному ринку житла не вщухають скандали, ми єдина країна Європи, де немає нормальної статистики цього ринку. За таких умов можна було б продумувати непов’язані з кредитуванням програми соціальної підтримки громадян, що потребують житло.
Але не схоже, що влада опікується соціальними проблемами. Ініціативи уряду виглядають скоріше як тріумф будівельного лобі, з його міфами про мультиплікатори (інвестована в будівництво гривня впливає на економіку найбільше). Треба ж допомогти забудовникам розпродати той надлишок житла, що набудували з 2015 року. От і бюджетні мільярди в поміч.
