Чому забудовникам варто повчитися у британців
Житловий бум є наслідком ряду факторів, серед яких нова хвиля урбанізації та відсутність інших способів для мікроінвестицій. З високим темпом будівництва і почалися нові дискусії про оптимальне житло, його розміри, формат і економічність. На жаль, в поспіху українські підприємці часто наступають на ті ж граблі, що й наші "попередники" 20, 30 і 50 років тому. Працюючи в команді з Саймоном Скоттом, британським архітектором, директором компанії Leslie Jones Architecture, ми впроваджуємо саме "британський досвід житлового будівництва, що на цьому етапі може виявитися найбільш затребуваним в Україні.
Дві цивілізації одні потреби
Історія формування ринку житла в Україні та Великобританії відрізняється разюче. Починаючи від особливостей формування права приватної власності, багатоквартирних будинків і міських садиб до архітектурної та кліматичної специфіки, унікальної в кожній країні. У той час як у радянській Україні все житло проектувалося за єдиними стандартами і жорстким регламентам, на Туманному Альбіоні виростало чергове покоління вимогливих покупців, які безпосередньо формують пропозицію на ринку нерухомості. Нескладно припустити, що саме в другому випадку житло більшою мірою відповідає вимогам часу, демографії і ринку.
Житло сформоване в рамках планової економіки і на вільному висококонкурентному ринку відрізняється докорінно. Однак, сьогодні в обох країнах є категорії покупців, які однаково дивляться на те у чому і як їм жити. В Британії – один з найдорожчих ринків житла, особливо, якщо мова про столицю, в Україні – житло можна купити відносно "дешево", у них високі зарплати і дуже дорога нерухомість, а у нас не дуже дорога нерухомість, але – низькі зарплати. В результаті та група населення, яка може купити житло, висуває високі вимоги, однакові для сучасних міських жителів.
На відміну від радянських часів, де державному "девелоперу" не було з ким змагатися в конкурентній боротьбі, сьогодні завдання українського девелопменту – знаходити такий формат житла, за який споживач захоче заплатити.
Вільний ринок і космополітичний світ зробили Україну і Великобританію набагато ближчими одну до одної, ніж ми могли б припустити. Безсумнівно, англійцям знайдеться чого у нас повчитися, ми ж в свою чергу можемо завдяки їх досвіду "перестрибнути" кілька десятків років і увібрати їх досвід житлового будівництва без додаткових і дорогих експериментів.
Між оптимізацією і мінімізацією
На майстер-класі, присвяченому вимогам до сучасного житла на розвинених ринках, Саймон Скотт прокоментував популярну сьогодні ідею Smart-житла. "Британія вже пройшла моду на дуже маленькі житлові площі, головний висновок – при проектуванні житла з маленькою площею дуже високий ризик "прорахуватися", на відміну від великих квартир він більш відчутний. Тому ми говоримо не просто про мінімізацію квадратних метрів, але про їх оптимізацію, яка повинна підкорятися точним правилами".
Дійсно, в Об'єднаному королівстві законодавчих вимог до житла не так вже й багато, і все ж, багато з них закликають нас до "будівельної дисципліні" – природна освітленість, можливість використання не тільки особистого, але й загального простору. Саме відкриття загальних зон – внутрішніх двориків, терас, холів і дозволяє компенсувати їх нестачу в особистій квартирі.
Середній розмір квартири, побудованої в січні-червні 2016 року склав 82 м2 загальної площі, при цьому в сільській місцевості – 88 м2, у міських поселеннях – 75 м2. Однак, передові девелопери вже ініціювали сміливі проекти, які пропонують квартири від 8 до 50 м2 – з повним функціоналом і зручністю як для однієї людини, так і для маленької сім'ї.
З огляду на загальні концепції, над якими Urban Experts працюють з Leslie Jones Archutecture, ідея "смарт" житла правильна, але це має бути дуже грамотно запроектовано, а саме слід вивчати не пропорційне зменшення житла, а переглядати саме впорядкування простору, ідеї розміщення житлового простору.
Успішна інтеграція
Існує ще одна проблема, яка вже давно вирішена будівельниками Туманного Альбіону, але тільки набуває актуальності у нас – це інтеграція нових об'єктів нерухомості у вже існуючий міський простір. В Києві дедалі частіше можна почути тезу про те, що нові споруди псують історичний вигляд міста і не вписуються в архітектурний стиль навколишньої міської забудови. Також нерідко жителі спальних районів, які виступають проти будівництва нового житлового комплексу по сусідству з ними, аргументують свою позицію тим, що новий об'єкт споруджується на місці загального простору, наприклад – дитячого майданчика.
Поява таких вимог – хороша ознака формування суспільства зі здоровими вимогами, яке хоче бачити комфортні і красиві об'єкти нерухомості замість однотипних непривабливих радянських панельних коробок. І зараз проектування нового об'єкта житлової або комерційної нерухомості дійсно зобов'язане враховувати особливості навколишнього простору і за можливості максимально інтегруватися в міській і природний пейзаж. Це є однією з найважливіших умов для покупців, які розлучаючись зі значною частиною своїх заощаджень, бажають отримати комфортне, сучасне і красиве житло.
В Англії подібні вимоги навіть не стоять на порядку денному, а передбачаються самі собою. Більш того, британські архітектори створюють проекти з інтеграції цілих житлових кварталів у торгові центри, культурні та інфраструктурні об'єкти міста. Прикладом таких проектів, розроблених архітекторами Leslie Jones Architecture, може послужити багатофункціональний комплекс SOUTHGATE BATH, розташований в історичному центрі міста, щоі включає в себе торгово-розважальні зони і житлові приміщення або комплекс Wembley City, розташований біля Національного стадіону, щоі включає в себе майже 35 тисяч квадратних метрів торгово-розважальної площі, 7000 житлових приміщень і готель.
Цей неоціненний британський досвід містобудування дозволить нам не просто перескочити через кілька десятиліть розвитку ринку нерухомості, але й дозволить не зробити непробачних помилок при будівництві об'єктів в ключових районах міста. І зараз архітектори Leslie Jones Architecture спільно з командою Urban Experts зайняті розробленням двох об'єктів нерухомості в Києві, що дозволить нам переймати цей неоціненний досвід на практиці для того, щоб реалізовувати його надалі у містобудуванні Києва та створити нашому місту красиве обличчя, гідне столиці найбільшої держави Європи.
Диявол ховається у деталях
Проїжджаючи деякі з новобудов у Києві не завжди можна навіть розібрати, нове це житло, чи повторення радянських зразків (читай: помилок), прагнучи економити проектувальники часто віднімають значення фасаду, менше цінується загальний простір під'їзду (тому що покупець за це не платить і не "хвилюється"). У той же час з'являються і незвичайні та привабливі зони, успіх яких ми зможемо оцінити лише через 5-10 років – коли вони пройдуть тест на доступність, зручність і якість інфраструктури.
Вимогливий покупець, про якого ми говорили розмірковуючи про британський досвід, звертає увагу не просто на ціну за квадратний метр, але й на ряд якісних характеристик – естетичних і функціональних. Матеріали, кольори і навіть запахи – дрібниці, які відрізняють "Мерседес" від "Шкоди".
Українцям вдалося відкрити для себе завісу в глобальний світ і оцінити як живуть "там", це виховує смак і вимоги до того, що хочеться відтворювати тут. Ми із задоволенням перефарбовували квартири в модні кольори, говорили про "євроремонт" і тільки зараз "доросли" до того, щоб заглянути під фантик і вивчити питання глибше. Європейське житло не тільки добре зовні і оточене клумбами з підстриженими деревами, це житло, яке будується з огляду на економічність, ефективність і функціональність. Тут криється безліч деталей – від внутрішньої вентиляції, до загальної системи вивезення сміття, поєднання з торговими і офісними площами, створенням парканів та огорож.
Співпраця з лондонською командою Leslie Jones Architecture дозволяє нам не експериментувати, а впроваджувати готовий продукт високої якості. Споживач оцінює "гаманцем", і в конкурентній боротьбі перемагає не просто "цікаве" або "оригінальне", але зручне, а якщо й експортоване з-за кордону – то тільки адаптоване до українських реалій.
