Чому скасування мораторію не відразу підвищить ціни на землю

0 коментувати

Минулого тижня Світовий банк озвучив своє бачення щодо вартості сільськогосподарської землі в Україні після зняття мораторію на її продаж.

Так, Світовий Банк вважає, що вартість гектара зросте до $3 - $3.5 тис. з поточних $1 - $1.5 тис. Насамперед через те, що "бізнес готовий платити більше за визначеність і можливість уникнути інвестиційних ризиків".

Перш ніж проаналізувати деякі фактори і твердження, хочу відразу зазначити, що мораторій однозначно необхідно знімати, тому що саме собою обмеження власника на продаж його активу - це нонсенс, особливо в такій тривалій перспективі (мораторій був введений ще в 2002 році як тимчасовий захід, який став вкрай довгограючим і сформував новий ринок продажу прав оренди). Крім того, скасування мораторію матиме багато позитивних ефектів на економіку в цілому.

Спробуємо розібратися, чого варто очікувати від можливого скасування, проаналізувавши кілька тверджень.

Твердження 1. Зняття мораторію збільшить конкуренцію між агрохолдингами та підвищить ціну на землю. Насправді, конкуренція за хорошу землю є і зараз: незважаючи на те, що фізичний продаж заборонений, ринок продажу прав оренди працює за цілком ринковими правилами. Наприклад, в Полтавській області вартість права оренди 1 га хорошої родючої землі вже може перевищувати $1,5 тис., а плата за оренду - $100 на рік. Зовсім інша історія спостерігається в областях з ризиковим землеробством (наприклад - в ряді регіонів Одеської області): право оренди може коштувати $200 - $300 за га, а орендна плата становитиме $15 - $20 за га на рік. Однак цей перекіс навряд чи вирішиться і зі зняттям мораторію: він часто продиктований суто економічними міркуваннями (врожайністю). Що зміниться зі зняттям мораторію - платити будуть безпосередньо власнику землі, а це зовсім інші правила гри, але тільки набувати чинності ці правила будуть поступово, оскільки далеко не всі агрохолдинги в змозі викупити навіть половину свого поточного земельного банку (тобто ринок оренди все одно існуватиме якийсь час).

Твердження 2. Вартість сільськогосподарської землі в ЄС набагато вища, а значить - і в Україні вона буде швидко рости відразу після зняття мораторію. Не зовсім так. Ціна на будь-який актив (спрощено) формується на підставі двох базових очікувань інвестора: майбутнього прибутку від активу і очікуваної прибутковості від активу (для спрощення ми можемо використовувати період окупності). В ЄС ситуація зовсім інша: крім безпосередньо прибутку від продажу продукції є ще потужна підтримка субсидіями (тобто потенційний прибуток більше), а очікування інвесторів щодо прибутковості набагато нижче через менші ризики і дешеве фінансування. Так, наприклад, інвестор в ЄС може погодитися на 10 років окупності, в той час як в Україні - лише на 3-5 років. Чим вище очікуваний прибуток з гектара і чим довше прийнятний період окупності - тим вище ціна, за яку інвестор погодитися купити землю.

Твердження 3. В Україні дуже дешева земля (через мораторій) і оренда. Як не дивно, це не зовсім так і залежить від конкретної ситуації. В середньому, хороша земля буде приносити до $200 - $250 операційного прибутку на рік у ефективного агрохолдингу, при цьому він буде платити за таку землю $80 - $100 орендної плати. До слова, таку орендну плату складно назвати низькою: вона становить близько 30% від операційного прибутку до сплати оренди, тобто за хорошу землю холдинг віддає більше третини заробітку (адже додатково ще потрібно сплатити відсотки за кредитами і сякі-такі податки). Безумовно, в менш урожайних регіонах ситуація гірша, але, як ми вже обговорили вище, перекіс збережеться і після зняття мораторію.

Якщо ми припускаємо, що інвестор розраховує на 5 років окупності (як в прикладі вище) - то він буде готовий платити за право роботи на одному гектарі $1 тис. - $1,3 тис. (що насправді й відбувається). Якщо мораторій буде знятий, то за придбану землю не доведеться платити оренду, і в нашому прикладі операційний прибуток холдингу зросте до $280 - $350 за га, що дасть ціну при тій же п'ятирічній окупності в $1,4 тис. - 1,8 тис. за га (ймовірно, навіть більше, оскільки від придбаного активу будуть і інші позитивні ефекти, про які ми поговоримо трохи нижче).

Добре, але де ж обіцяні $3,5 тис., адже просто від продажу землі доходи за нею різко не виростуть? Секрет все в тому ж періоді окупності: якщо економіка буде зростати, процентні ставки знижуватися, а право власності реально гарантуватися - інвестор поступово скоректує свої очікування щодо окупності до тих же 10 років, що при $350 операційного прибутку з гектара, доведе його вартість до $3, 5 тис. (і навіть вище).

Наостанок хочеться обговорити, які ще позитивні ефекти крім ціни дасть скасування мораторію:

  • Основне (як ми вже згадували) - відновлення права власника землі на її продаж. Гроші, отримані від продажу землі, будуть стимулювати споживання і економіку в цілому
  • Можливість інвестора отримати землю у власність буде краще захищати його права і знизить ризики, а також дозволить пізніше продати цю землю і, що навіть важливіше, передати її в заставу банку. Зараз багато дрібних і середніх агрохолдингів реально страждають від того, що не можуть нічого віддати банку і отримати фінансування, в той час як вони реально контролюють дуже цінний актив - родючу землю. Крім того, під покупку землі можна буде залучити іпотечний кредит, що збільшить попит на землю і її ціну. Цілком ймовірно, що з'явиться цілий клас рантьє, які в майбутньому зможуть купувати землю (зокрема й за кредитні кошти) і здавати її в оренду холдингам
  • Наявність ринку землі буде залучати іноземних інвесторів, а це не тільки інвестиції, які дуже потрібні Україні зараз, але й технології, робочі місця і розширення експортного потенціалу.

Резюмуючи обговорення хочеться сказати, що потенційне скасування мораторію на продаж землі - одна з ключових очікуваних реформ за рівнем впливу на економіку. Однак потрібно розуміти, що індикації за ціною землі, які озвучує Всесвітній банк, стосуються тільки найбільш якісної землі і будуть досягнуті далеко не відразу, оскільки новий ринок землі буде сильно залежати від загального стану економіки і проведення інших важливих реформ.

Україна 2020. Економіка

Не пропустіть! 18 жовтня, відбудеться лекція НВ «Економіка 2020». Новий курс чи старі реформи? Приватизація чи відкати? Долар по 8 чи 50? Зростання чи дефолт? Спікери: Андрій Коболєв, Віктор Пинзеник, Оксана Маркарова, Ольга Гуцал.

Відвідати лекцію
Ukraine-2020

Читайте термінові новини та найцікавіші історії у Viber та Telegram Нового Времени.

Коментарі

1000

Правила коментування
Показати більше коментарів
Якщо Ви бажаєте вести свій блог на сайті Новое время Бізнес, напишіть, будь ласка, листа за адресою: kolonka@nv.ua

Експерти ТОП-10

Читайте на НВ style

Останні новини

опитування

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: