Забудова передмістя зростає, а в Києві дешевшають елітні "квадрати" - огляд ринку нерухомості

17 лютого 2017, 10:54
Найголовніші новини минулого тижня на ринку нерухомості в огляді від НВ Бізнес

1У 2016-му передмістя обігнало Київ майже втричі

Інтерес до нерухомості в 2016 році зріс порівняно з 2015 роком. У Києві індекс попиту підвищився в середньому на 20%. Передмістя продемонструвало ще більш високі результати. Приріст інтересу до нового житла в Київській області склав 59%, майже втричі перевищивши аналогічний показник столиці. Такі дані наводяться в аналітичному звіті за 2016 рік компанії Альянс Новобуд.

Відео дня

Серед основних причин більш успішної динаміки передмістя - переформатування пропозиції на користь житла комфорт-класу, зменшення площі квартир і нижчі ціни квадратного метра у зданих будинках.

З березня і до кінця 2016 року на ринку нерухомості передмістя спостерігався чистий приріст кількості нових проектів, в середньому - по три на місяць. Найбільш помітно забудовники активізувалися у другій половині року. Лідерами нових пропозицій стали Вишгород, Софіївська Борщагівка, Ірпінь та Бориспіль. Відкриттям стала Українка. Якщо на початку 2016-го нове житло в населеному пункті не продавалося, вже під кінець року забудовники запропонували покупцям квартири в чотирьох нових житлових комплексах. Помірно нові проекти реалізовувалися у Білій Церкві, Броварах та Крюківщині. І тільки в Бучі пропозиція нового житла пішла на спад.

«Багатоповерхове житло в передмісті розвивається більш активно. Там легша процедура погодження проектів, отримання дозвільної документації та здачі в експлуатацію. Головний фактор підвищеного попиту – ціновий. За Окружною дорогою можна придбати квадратний метр по 8-9 тисяч гривень. А в Києві ціни на периферії починаються від 10-11 тис. грн. Враховуючи те, що в Київ продовжує мігрувати величезна кількість населення України, не тільки з Донецької та Луганської областей, попит зростає саме на житло в передмісті. Люди продають у своїх регіонах квартири максимум за 40 тисяч доларів, якщо брати двокімнатну. І розуміють, що за ці гроші житло в Києві не купити, а в передмісті цілком можливо. І ця тенденція, на мій погляд збережеться», - говорить Ігор Писарець, директор проектної організації Архітектурний дім.

2 Ціни в межах вузького коридору

З лютого по грудень 2016 року, середня вартість квадратного метра в передмістях столиці коливалася в достатньо вузькому коридорі. У містах регіону виявлялися різні тенденції. Десь ціни росли, десь знижувалися. Чітко вираженої загальної тенденції не було, - говориться в звіті компанії Альянс Новобуд.

Середня вартість квадратного метра однокімнатної квартири в готовому будинку, площею 45м2 в новобудовах передмістя та містах-сателітах Києва, протягом 2016 року, коливалася в межах 13 400 - 14 200 грн/м2 , - констатують аналітики компанії.

Найбільше ціни зросли в Обухові (+7%), Коцюбинському (+4%) і Гостомелі (+4%). Лідером зі зниження цін стали Бровари (-15%), Бориспіль (-10%) та Білогородка (-7). В Ірпені, Бучі, Вишневому та Вишгороді ціни не зазнали особливих змін. При цьому зниження середніх цін практично скрізь пов'язане з появою нової, більш дешевої пропозиції на ринку.

На початку 2016 року, найдорожчими містами столичного регіону були Вишневе, Бориспіль і Бровари. Однак, до січня 2017-го, картина змінилася. На даному етапі найбільш високі ціни в Коцюбинському, Вишгороді та Вишневому. Серед міст з більш дешевим квадратом теж відбулися ротації. Якщо на початку року недорогою нерухомістю могли похвалитися Білогородка, Обухів та Гостомель, то нині Бровари зайняли позицію Обухова, який подорожчав.

3 Зростанню вартості готового «квадрата» перешкоджає конкуренція

Однією з причин зростання цін квадратного метра в 2016 році експерти вважають подорожчання на 10% будівельно-монтажних робіт. Таким чином будівельна галузь компенсувала інфляцію, викликану курсовою нестабільністю гривні по відношенню до американського долара. Говорячи про перспективи на 2017 рік, аналітики прогнозують більш-менш стабільний сценарій. На їхню думку, в різних містах Київської області ціни будуть коливатися як у бік збільшення, так і зниження, в межах 5%.

«Фундаментальних причин для зростання цін у 2017 році мало, серед можливих: інфляція і курсова нестабільність (впливає на собівартість пропозиції). Зростання реальних зарплат ще не наздогнало інфляцію, що накопичилася за останні три роки, іпотека ще недоступна, хоча ліквідність банківської системи зростає, так само, як і знижується вартість фінансових ресурсів на внутрішньому ринку. Найвірогідніше, попит буде керувати ситуацією ще якийсь обмежений час», - говорять аналітики Альянс Новобуд.

«Велика кількість масового житла в передмісті створить нормальну конкуренцію і ціни будуть триматися. Якщо говорити про Київ, на мій погляд, впаде ціна на елітне житло. Всі, хто хотів купити, вже купив дорогі і великогабаритні квартири. Це стосується багатих переселенців», - зазначає Ігор Писарець.

В оцінці конкуренції згоден Віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал. На його думку, збільшення попиту на житло середньої цінової категорії (комфорт-класу) в передмісті столиці призвело до значного насичення ринку. І в боротьбі за покупця забудовники будуть змушені пропонувати якісь бонуси.

«Можна припустити, що в конкурентній боротьбі перевага буде на боці комплексних забудовників, які запропонують покупцеві не просто квадратні метри, але і комфортну інфраструктуру з новими дитячими садками, школами тощо. У свою чергу, передмістя не прийняло смарт-формат. Люди стали боятися купувати дешеві квартири в будинках, які, фактично, стали перетворюватися на гуртожитки. Зіграв фактор загострення кримінальної обстановки і маргіналізація мешканців таких новобудов», - говорить Топал.

Прогнозувати розвиток цінової ситуації не беруться аналітики порталу нерухомості ЛУН.ua. Видання зазначає, що на нинішньому етапі передумов до зростання середніх цін на готове житло немає. З іншого боку, у разі різкої інфляції і девальвації гривні, на аналогічний коефіцієнт можуть подорожчати квадратні метри на початку будівництва нових об'єктів (коли інвестиції мінімальні) і на момент їх завершення перед здачею будинків в експлуатацію (коли ціна «квадрата» істотно вища).

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

poster
Картина ділового тижня

Щотижнева розсилка головних новин бізнесу і фінансів

Розсилка відправляється по суботах

Показати ще новини
Радіо НВ
X