Вихід з хаосу. Чому майбутнє будівельного ринку – за компаніями-«старожилами», а не новачками
Настільки бурхливе зростання «первинки», яке спостерігається в нашій країні вже кілька років поспіль, має цілком логічне пояснення. Відтік депозитів з банківської системи, який 2014 року став рекордним (тоді банки втратили майже 128 млрд грн), спровокував перетікання левової частки заощаджень на ринок нерухомості. Іншими словами, українці, розчарувавшись у банках, реалізували відкладений попит на квадратні метри.
Своєрідним драйвером збільшення числа операцій з нерухомістю та темпів житлового будівництва, як не дивно, виступила девальвація гривні. Хоча і тут нічого дивного немає, оскільки переважна більшість приватних інвесторів воліє зберігати заощадження у «твердих» валютах. Отже, для них обвал гривні виявився благом, оскільки темпи падіння цін на житло в доларовому еквіваленті були співставні з темпами девальвації.
Болюча еволюція
Але, на жаль, бурхливе зростання первинного ринку не обійшлося і без негативних наслідків. Одна з тенденцій – превалювання пропозиції житла над попитом. Перевага становить вже близько 20%. «А попит, при цьому, досить млявий. Особливо відчутно його падіння проявилося у другій половині 2016 року, відразу ж вплинувши на ціни. Їх зростання фактично зупинилося», - пояснює Сергій Пилипенко, генеральний директор Промислово-будівельної групи «Ковальська».
З точки зору інвестора цінова ситуація виглядає, звісно ж, більш ніж привабливо. Наприклад, у Києві, за даними порталу lun.ua, середня ціна квадратного метра житла в жовтні становила 22 тис грн, мінімальна – 14,7 тис грн.
Однак, цінова конкуренція, яка розгортається між забудовниками, обертається для багатьох девелоперів кризою ліквідності. Адже собівартість будівництва зростає на 15-20% за рік. І це дійсно проблема, оскільки будівельні компанії, які не володіють достатнім фінансовим резервом, працюють у буквальному сенсі «з коліс». По суті, вони будують лише за кошти, залучені від інвесторів.
Зростає кількість забудовників, які не мають ані історії, ані репутації, ані нормального портфоліо зданих об'єктів. Частина таких девелоперів – вихідці з депресивних регіонів з низькою економічною активністю і купівельною спроможністю населення, які переорієнтувалися на столицю і мільйонники. Але при цьому вони не розуміють специфіку ринків того ж Києва, Львова чи Одеси, стикаються з жорсткою конкуренцією і бюрократичними перепонами.
Деякі компанії – гравці-«одноденки», які намагаються злетіти за рахунок висхідного тренду на ринку, але, зазвичай, спочатку закладають у свої об'єкти реальні ризики невиконання зобов'язань перед інвесторами. «Поява дрібних девелоперів – це еволюція в галузі. Найчастіше, вони більш заповзятливі. Але є і зворотний бік медалі: відсутність досвіду в елементарних правилах ведення проектів», - каже Михайло Артюхов, керівний директор компанії ARPA Real Estate.
За прикладом далеко ходити не треба. Влітку нинішнього року був затриманий власник «Укогруп» Анатолій Войцеховський. Незважаючи на те, що його будівельна корпорація росла як на дріжджах, заманюючи інвесторів демпінговими цінами на житло, які були на 15-20% нижче ринку, практично всі будівництва (за різними оцінками їх близько 40) велися з порушеннями. Кількість постраждалих оцінюється в 9-10 тис осіб.
Досвід перемагає
І все ж, навряд чи варто говорити про те, що ситуація на ринку жалюгідна. Швидше, він перебуває на етапі становлення. А подібні процеси, як відомо, не проходять безболісно. «Сьогодні виживають тільки компанії з налагодженими бізнес-процесами. І це не новачки», - зазначає Ангеліна Деревльова, директор з маркетингу і продажів житлового комплексу RiverStone.
І справді, імідж українського ринку, на щастя, формують забудовники, які володіють достатнім досвідом та історією. «Перевага великих і надійних компаній криється в тому, що вони мають запас міцності у вигляді фінансового забезпечення будівництва. Тому вони не чекають припливу грошей від потенційних інвесторів, а будують і розраховують на продаж за вищою ціною. Є приклади, коли продажі стартують у вже готових будинках», - говорить Олеся Скринник, керівник департаменту консалтингу житлової нерухомості UTG.
До того ж, у системних гравців дещо інший підхід до роботи з лояльністю клієнтів, який не зав'язаний на ціновій боротьбі. По-перше, дотримання зобов'язань за термінами здачі і введення об'єктів в експлуатацію, що для будь-якого інвестора є надзвичайно важливим критерієм. По-друге, додана вартість житла, яка формується за рахунок передбаченою забудовником енергоефективності, продуманої прибудинкової території (з паркуванням, дитячими майданчиками, охороною), розвинутої інфраструктури.
Плюс до всього, за відсутності банківського іпотечного кредитування, все більш популярним інструментом для залучення інвесторів стають кредити від забудовників, а додаткові бонуси та акції, які загалом підвищують цінність придбаного житла в очах інвестора.
«Наприклад, цього року ми знову розіграли серед покупців квартир у наших об'єктах 500 тис грн. Цю суму переможець зможе використовувати як знижку на придбання житла. Подібна акція – це не просто можливість залучити інтерес потенційних покупців, але й можливість налагодити двосторонній зв'язок, отримати фідбек. Крім того, таким чином ми демонструємо клієнтам свою надійність і стабільність, оскільки зовсім не кожна компанія в період кризи може зробити подарунок на півмільйона», - наводить приклад Сергій Пилипенко.
Спільними зусиллями
Загалом, експерти розраховують, що в найближчі 2-3 роки первинний ринок «подорослішає» і на ньому залишаться найбільш життєздатні і відповідальні компанії, націлені на прозоре ведення бізнесу. Правда, для цього необхідна участь держави у вигляді низки законодавчих і нормативних ініціатив.
«Немає реальної відповідальності за те, що девелопери беруть гроші у інвесторів, а в підсумку - не надають продукт, тобто житло. Де-юре така відповідальність законодавцем прописана. Однак, як ми бачимо, в житті вона не завжди настає. Тому ефективного інструменту, як фінансово покарати недобросовісних девелоперів, немає», - підкреслює Михайло Артюхов.
У цьому плані прикладом для українського ринку може стати Польща. Там, щоб отримати ліцензію на будівництво, необхідно зареєструвати досить великий розмір статутного капіталу. У разі виникнення проблем у забудовника цей капітал служить своєрідним страховим фондом, який спрямовується на відшкодування збитків.
Важлива і робота з боку самих забудовників. «Легальні документи і зрозуміле юридичне оформлення угоди, гарантія виконання своїх зобов'язань, наявність матеріально-технічної бази – все це зовсім не порожній звук для надійного забудовника», - коментує Сергій Пилипенко.
Тому девелоперам ще належить чимало роботи над якістю будівництва, дотриманням термінів здачі, розвитком супутніх сервісів. Комунальних, з керування житловими об'єктами – в першу чергу, що в світлі запущеної реформи у сфері ЖКГ буде розумним кроком.
«Але найголовніший показник стабільності будь-якої компанії – це збудовані і введені в експлуатацію будинки і житлові комплекси. Саме вони і створюють репутацію забудовника. Звісно, у надійних і стабільних компаній теж бувають різні періоди. Але для них характерно одне правило - вони виконують взяті на себе зобов'язання», - резюмує Олеся Скринник.
