Забудовники нарощують темпи будівництва житла. Хто купить всі ці квартири?
У минулому році забудовники отримали на 13,2% більше дозволів на будівництво, ніж в 2017 році. Більше сотні нових житлових комплексів будуть побудовані в столиці через два-три роки. Для кого?
Забудовники збільшують темпи будівництва житла. У 2018 році в Україні видано на 13,2% більше дозволів на початок робіт в порівнянні з 2017 роком, йдеться в звіті про фінансову стабільність НБУ. Девелоперам спростили правила отримання дозволів на будівництво та замість року оформлення паперів займає кілька місяців. Через два-три роки все це житло буде введено в експлуатацію і забудовникам доведеться шукати покупців.
Ціни перестали знижуватися
У минулому році кількість угод купівлі-продажу житла збільшилася на 8,3% в порівнянні з 2017 роком, сказано в звіті НБУ. «Зростання попиту зупинило багаторічну тенденцію зниження цін на житло в доларовому еквіваленті: на кінець березня на первинному ринку вони залишилися на торішньому рівні, а на вторинному — зросли на 3,5%», — говориться в документі. Регулятор вважає, що до зростання попиту призвело збільшення доходів населення.
У першому кварталі цього року ситуація виявилася не настільки райдужною — про втрачений весняний сезон продажів раніше писав НВ Бізнес. У минулому році в Укрбуд в Києві загальна кількість угод із продажу житла зросла на 11%, говорить прес-секретар корпорації Гліб Шемовнєв. «У той же час, за п’ять місяців поточного року показники продажів зберігаються приблизно на одному рівні, зростання склало менше 1% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Це пояснюється тим, що більшу частину цього часу існував серйозний стримувальний фактор у вигляді президентських виборів, через який багато людей вирішували відкласти покупку на потім», — розповідає він.
Забудовникам вдається підтримувати продажі на торішньому рівні за рахунок розстрочок платежів на термін до 5 років, роботи з банками-партнерами, які надають іпотечні кредити за пільговими ставками, знижкам і покупцям-інвесторам для подальшої здачі житла в оренду. «Зростання обсягів будівництва викликане перманентним попитом на нього з боку жителів малих і середніх містечок, що переїжджають до столиці на більш високооплачувану роботу і поліпшення якості життя в цілому. Сюди так само варто додати часті випадки, коли забезпечені батьки купують у великих великих містах нові, але відносно недорогі квартири своїм дітям, студентам, що в довгостроковій перспективі виходить дешевше оренди житла», — розповідає НВ Бізнес директор з маркетингу DIM Group Броніслав Чумак.
Жорстка конкуренція
У стадії проектування в Києві перебуває близько 60 житлових комплексів, тоді як будується в три рази більше, говориться в звіті НБУ. Цього року забудовники планують ввести в експлуатацію понад 140 нових комплексів. «Попит на нерухомість нееластичний, він не росте. А кількість бажаючих зайти на будівельний ринок стає все більше. У підсумку, ринок перенасичується пропозицією — на одного бажаючого купити житло припадає п’ять, шість, сім об'єктів. До чого це призводить? А до того, що в країні стає все більше довгобудів», — говорить НВ Бізнес голова наглядової ради Z-Capital Дмитро Кравченко.
Чому забудовники будують більше? Загальне зростання обсягів житла, на яке отримано дозволи по всій країні, може бути більшою мірою обумовлене спрощенням отримання подібної документації, вважає Гліб Шемовнєв. «За останні кілька років було в кілька разів скорочено кількість необхідних для цього процедур, і документ, який раніше довелося б чекати більше року, сьогодні можна отримати за кілька місяців», — говорить він.
Маржинальність будівництва знизилася і девелоперам доводиться будувати більше, щоб заробити хоча б ту норму прибутку, яка була раніше, пояснює Дмитро Кравченко. «Багато бізнесменів кинулися в будівництво, вирішили спробувати себе як забудовники. З цим пов’язано перетікання вільних грошей в робочі сектори економіки. А у нас їх не так вже й багато — це агробізнес, будівництво і, з натяжкою IT — це венчурна інвестиція і в цій сфері мало хто що розуміє», — розповідає він.
Собівартість будівництва дійсно зростає. Зростання вартості будівельних матеріалів, збільшення фонду оплати праці будівельників, збільшення витрат на отримання майданчиків і дозвільної документації — три ключові чинники, які позначаються на собівартості будівництва, а відповідно — і на ціноутворенні проекту, говорить Броніслав Чумак з DIM Group. «Якщо подивитися на динаміку в розрізі останніх трьох років, можна відстежити тенденцію, що не особливо то й стримують забудовники зростання цін, адже це бізнес, а в бізнесі все рахують гроші і прибуток: будувати в нуль не буде ніхто, а в мінус і поготів», — говорить він. Подібна практика має місце бути лише в разі масштабних квартальних забудов, коли перша черга або квартал продається з мінімальною маржею, з розрахунком на те, що надалі вже готове і введене в експлуатацію житло стане найкращою рекламою, що в результаті знизить витрати на реалізацію і насамперед на маркетинг, додає Чумак.
«Уже в минулому році забудовники не змогли стримувати зростання цін на тлі зростання собівартості будівництва. В результаті в 2018 ціни в середньому підвищилися — по Києву зростання склало 8%. Цього року вартість будівельно-монтажних робіт продовжує збільшуватися, тому учасники ринку очікують, що і ціна квадратного метра теж буде рости. У той же час, якщо економічна ситуація в країні буде стабільною, це зростання навряд чи буде вище торішнього», — говорить Гліб Шемовнєв.
На зростання продажів девелопери розраховують після завершення парламентських виборів. Відразу після перших результатів парламентських виборів, в Україні почнуться гойдалки з доларом, говорить Дмитро Кравченко. І додає, що вони призведуть до легкого пожвавлення на ринку нерухомості. Тому що українці завжди, коли відбувається зростання курсу долара, починають інвестувати в житло. Як правило, це вільні заощадження, які вони намагаються терміново зберегти.
Паралельно може зіграти так званий відкладений попит, додає експерт. «Тому що багато хто, насправді, чекали зростання курсу долара. Вони розраховували, що долар різко піде вгору і, відповідно, вони зможуть дозволити собі купити більше квадратних метрів. Адже в доларах ціни на квадратні метри ростуть не так швидко. Вони йдуть з серйозним відставанням від гривневих. Це дає інвесторам і пересічним громадянам шанс вигідніше вкласти гроші в житло», — розповідає Кравченко.
Зростання кількості дозволів на будівництво призведе до того, що на ринку виявиться трохи більше введених в експлуатацію, але не реалізованих квадратних метрів як житлової, так і комерційної нерухомості, розповідає Броніслав Чумак. Ситуація буде відрізнятися залежно від проекту. «Девелопери, які пішли від хаотичної забудови територій бетонними монстрами без будь-якої інфраструктури і додаткової вартості, подібних проблем не знають і зазвичай, 90−95% продаваної площі реалізовують ще до введення об'єктів в експлуатацію», — говорить він. Всім іншим доведеться знижувати ціни або надавати більш тривалі порівняно з конкурентами розстрочки платежів.
