Король квадратних метрів. Як колишній продавець газованої води став лідером на ринку київських ТРЦ

30 вересня 2019, 07:32

30 років тому Вагіф Алієв продавав газовану воду в туркменському Ашхабаді, а тепер визначає правила гри на ринку торгово-розважальних центрів в Україні

П риблизно 20 років тому підприємець Вагіф Алієв приїхав до США і відвідав 58-поверховий хмарочос Trump Tower, у якому знаходиться готель, офіси та квартири власника будівлі — нинішнього американського президента Дональда Трампа. В Україні, в яку виходець із Туркменістану Алієв тоді постачав газ, нічого подібного не існувало. І бізнесмен вирішив, що йому час зайнятися у Києві нерухомістю.

Відео дня

Зараз у народженого в Туркменістані етнічного азербайджанця Алієва в українській столиці є близько 240 тис. кв. м торговельних і офісних площ загальною вартістю близько $400 млн. Серед них такі великі торгово-розважальні центри (ТРЦ), як Lavina Mall і Мандарин-Плаза, а також бізнес-центр Парус. Алієв контролює 10% ринку столичної торгової нерухомості та 5% офісної.

І його частка от-от стане більшою: девелопер хоче збудувати мережу з 10 величезних ТРЦ у всіх районах столиці. Площа кожного складе 300−500 тис. кв. м, що вдвічі-тричі більша за найпросторіший нині алієвський об'єкт — Lavina Mall з її 170 тис. кв. м. Ніхто інший поки не ризикує будувати в Києві центри подібної площі.

Уже в найближчі місяці Алієв відкриє первістка цієї суперсерії — Blockbuster Mall на проспекті Бандери на 350 тис. кв. м. Його компанія добудовує також Ocean Mall (300 тис. кв. м) і почала зводити ще два ТРЦ — Lesnaya Mall (300 тис. кв. м) і Hippodrome Mall (450 тис. кв. м).

«Я готувався до цього впродовж 25 років», — заявив НВ Алієв. І пояснив, що років десять поспіль скуповував землю в Києві, і таких хороших ділянок, як у нього, у столиці немає ні в кого. «Зараз я можу втілити в життя свою стратегію», — задоволено каже бізнесмен, сидячи у своєму розкішному кабінеті серед безлічі дитячих іграшок його онуків.

Якщо Алієв реалізує власні наміри, то стане найбільшим власником торгової нерухомості у країні з портфелем близько 4 млн кв. м. Утім, не всі готові повірити в ці плани. «Вагіф Алієв — великий оптиміст у наш час», — каже його колишній партнер Ігор Ніконов, засновник компанії KAN Девелопмент і ексзаступник голови КМДА Віталія Кличка.

ВЕРШКИ СУСПІЛЬСТВА: На відкриття Lavina Mall Вагіф Алієв (у центрі) запросив столичного мера Віталія Кличка і співвласника мережі Епіцентр Олександра Герегу (на передньому плані) (Фото: НВ)
ВЕРШКИ СУСПІЛЬСТВА: На відкриття Lavina Mall Вагіф Алієв (у центрі) запросив столичного мера Віталія Кличка і співвласника мережі Епіцентр Олександра Герегу (на передньому плані) / Фото: НВ

Газ і нерухомість

На початку свого бізнес-шляху Алієв, за його словами, і не думав про нерухомість: наприкінці 1980-х він володів мережею у 500 кіосків із продажу газованої води в рідному Ашхабаді, столиці Туркменістану.

А у 1990-х, уже в Україні, він — у рамках корпорації Республіка — займався бартерними поставками туркменського газу разом з Ігорем Ніконовим, Володимиром Крапівіним та Ігорем Бакаєм. Цей бізнес приносив до $500 млн на рік. Але був непростим.

Республіка і її гендиректор Бакай — поняття в Україні легендарні: останній став улюбленцем президента Леоніда Кучми, очолював НАК Нафтогаз, посидів у кріслі голови Держуправсправами і втік із країни після Помаранчевої революції, боячись корупційних розслідувань.

А у Крапівіна, Алієва і Ніконова була своя історія — створена ними девелоперська компанія КАН. Її назва — це абревіатура з перших букв прізвищ партнерів.

Першим проектом Алієва у Києві — його він здійснив у 2003 році — стали торговий центр класу преміум Мандарин-Плаза на Бессарабці та розташований у прибудові бізнес-центр Домінант.

«Мандарин-Плаза успішно функціонував», — згадує Олександр Носаченко, керівний директор компанії Colliers International Україна, що займається консалтингом нерухомості. Цей ТЦ був, за його словами, першим об'єктом подібного класу в центрі Києва, концепцію якого розробляла Colliers International. Вона ж надалі займалася підбором орендарів.

Носаченко зазначає, що безпосередньо проектом Мандарин-Плаза займався Алієв, а бізнес-центр Домінант (невелика добудова до Мандарин-плаза) будував Ніконов.

У 2006 році партнери розійшлися. Зараз всі активи, якими управляє Алієв, зареєстровані на компанію Мандарин-Плаза, а Ніконов створив свій KAN Девелопмент.

H&M та IKEA

В ізитівка девелоперського бізнесу Алієва — Lavina Mall — відкрила двері наприкінці 2016 року, під час кризи. Помпезну презентацію центру, на якій виступала співачка Світлана Лобода, відвідали багато відомих бізнесменів, серед яких співвласник компанії Епіцентр-К Олександр Герега і колишній партнер Алієва Ніконов. Поява Лободи не була випадковою — донька Алієва Нателла Крапівіна продюсує співачку, а ще випускає відоме телешоу Орел і решка.

На старті заповненість Lavina Mall орендарями виглядала катастрофічно низькою — 30%. Враховуючи, що загальна площа об'єкту була рекордною для країни — 170 тис. кв. м. «Тоді дійсно відкрилося лише кілька магазинів, але я був певен, що центр буде заповнений», — каже зараз Алієв.

Він зізнається, що ділянка під Lavina Mall була найслабшою з усіх, на яких він планував будувати ТРЦ. «Я хотів протестувати, чи цей об'єкт працюватиме, — розповідає Алієв. — І він показав хороші результати».

Дійсно, економічна криза у країні минула і зараз цей об'єкт — один із найуспішніших в Україні: його щомісяця відвідує 1,5 млн осіб. А вакантність, тобто кількість вільних орендних площ, знизилася до 4%. У середньому на ринку цей показник вище — 5,5%.

Свого часу я привів у країну такі магазини, як Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana, Вагіф Алієв, девелопер

Девелоперу дуже пощастило: в момент, коли він запускав Lavina Mall, Україною вчергове зацікавився ритейлер одягу H&M — цей бренд українці називали одним із найбажаніших серед тих, яких ще не було у країні.

Шведська марка одягу категорії мас-маркет зазвичай відкриває магазини великої площі, а цього добра вистачало в напівпорожньому ТРЦ на околиці міста, що і дозволило скандинавам зробити там магазин майже на 3 тис. кв. м. «Це і було однією з основних причин, чому вибір припав саме на цей торговий центр», — повідомили НВ у прес-службі мережі H&M.

У першу добу роботи бренду в Україні відвідуваність магазину побила рекорд: близько 100 тис. осіб приїхали до ТРЦ тільки в день відкриття. Алієв запевняє, що це він запросив Н&M в Україну. Так само, як і IKEA — ще один довгоочікуваний українцями бренд: магазин меблів зі Швеції незабаром відкриється в іншому проекті бізнесмена — Blockbuster Mall.

Сам Алієв стверджує, що приводити в Україну нові бренди — одна з його фішок. «Мої представники регулярно відвідують міжнародні виставки і проводять перемовини з міжнародними ритейлерами, — каже він. — Свого часу я привів до країни такі магазини, як Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana».

Договір між торговим центром та IKEA вже підписано. Заплановано, що загальна площа магазину складе близько 6 тис. кв. м. У пресслужбі IKEA не коментують процес перемовин. Алієв натомість відвертіший: він розповів, що поруч із магазинами меблевого гіганта планує відкривати маркети з продажу будматеріалів площею до 40 тис. кв. м під брендом Building Mall. Вони стануть конкурентами для лідера цього ринку — мережі Епіцентр.

Оптиміст

В еличезна площа задуманих Алієвим ТРЦ — це не тільки перевага, але і ризик для бізнесу. Знайти покупців на великі об'єкти девелоперу буде складно, кажуть інвестбанкіри.

Та й експерти ринку мають сумнів: чи варто будувати такі масштабні торгові центри, якщо українські споживачі все частіше надають перевагу інтернет-магазинам? За даними компанії EVO, у 2017-му обсяг національного ринку електронної комерції становив 50 млрд грн, а в 2018-му — вже 65 млрд грн. І він зростає швидше, ніж в інших країнах світу. Тому в найближчі кілька років вітчизняні магазини перетворяться на пункти видачі замовлень клієнтам і необхідності у великих торгових центрах не буде.

Ситуація дійсно змінюється, визнає Алієв, уточнюючи, що знав про цю тенденцію ще 15 років тому. Тому, каже він, у кожному новому ТРЦ запланована велика розважальна зона в 80−100 тис. кв. м: кінотеатри, роллеродроми, фудхоли, американські гірки. У деяких своїх об'єктах бізнесмен навіть готовий розмістити кіноконцертні зали. «Як залучити людей у торгові центри? Потрібно створювати великі розважальні зони, які будуть магнітом для відвідувачів», — розмірковує він.

У декількох проектах Алієв готовий віддати під розваги до 30−40% від загальної площі. «Це новий підхід в Україні: девелопер робить так, аби відвідувачі проводили в торговому центрі весь день», — каже Олександр Грибан, директор із розвитку нових ринків консалтингової компанії Concorde Capital.

Подібна концепція може призвести до фінансових ризиків. Орендна плата за площі під розважальними зонами рідко перевищує в столиці $10 за 1 кв. м, тоді як у сегменті магазинів ставка може бути і $100. Якщо розважальних об'єктів буде більше, ніж 10−15%, це призведе до збільшення термінів окупності проекту, каже Носаченко з Colliers.

Алієв погоджується: так, таке може статися. Але стверджує, що, за його розрахунками, термін повернення інвестицій складе п’ять років, а це середній показник на ринку.

Водночас, за даними експертів, вартість кожного нового подібного об'єкта становить не менше $200 млн.

Вміє чекати

А лієв може і почекати з поверненням інвестицій, кажуть профільні аналітики, — в цьому сенсі його можливості більші, ніж у конкурентів.

Сам підприємець зазначає, що партнерів у нього немає. Але гравці ринку, яких опитав НВ, запевняють: в об'єкти Алієва йдуть зовнішні вливання, просто роблять їх вкрай непублічні бізнесмени. Простіше кажучи, люди з сумнівними джерелами доходів. «У Алієва є інвестори, які готові чекати повернення інвестицій триваліший термін, — розповів НВ один київський інвестбанкір на умовах анонімності. — У нього талант залучати такого штибу гроші».

«Такого штибу гроші» допомагають Алієву грати навіть на заповненому конкурентами полі: свої ТРЦ він будує в місцях, які й так насичені торговими площами. Наприклад, той же Blockbuster Mall сусідить з одним із найуспішніших столичних ТРЦ — Sky Mall. А запланований Алієвим Нippodrome Mall знаходиться недалеко від споруджуваного гігантського ТРЦ Respublika.

Алієв про тему «непублічних інвесторів» говорить так: «Це все плітки і чутки. Якби у мене були такі інвестиції, то я б всі свої об'єкти збудував за рік». За словами девелопера, в нові проекти він вкладає весь прибуток, який його компанія отримує від оренди на чинних об'єктах. А якщо грошей не вистачає, то він залучає кредити або продає інші активи.

Що стосується конкуренції, то її Алієв не боїться, оскільки вважає, що місця розміщення його ТРЦ значно вдаліші, ніж у конкурентів. Щодо цього бізнесмен згадує історію зі своєї молодості — часи, коли він продавав газовану воду в Туркменістані.

Тоді Алієв помітив, що людям некомфортно робити навіть зовсім невеликий гак заради покупки. «На вулиці спека, люди виходять із автобуса, і за 3 м від них розташований автомат із продажу напоїв. Але вони до нього не підходять, — згадує він. — А все тому, що той стоїть на протилежному боці відносно їхнього руху».

Помітивши це, бізнесмен став розміщувати свої точки із продажу газованої води на шляху найпопулярніших маршрутів пасажирів. І з’ясував: люди готові пройти заради придбання води набагато далі, ніж їм потрібно, але тільки якщо це їм по дорозі. «Тоді я і зрозумів, як правильно оцінювати потоки», — всміхається Алієв.

І запевняє наостанок: «У мене немає конкурентів, оскільки я будую абсолютно нові проекти. Аналогів в Україні та світі немає».

Приєднуйтесь до нас у соцмережах Facebook, Telegram та Instagram.

Показати ще новини
Радіо НВ
X