Частка хабарів у собівартості будівництва в Україні складає від 10 до 30% — Олена Шуляк, експерт BRDO і соратниця прем'єра
Екскуратор напряму «Будівництво» в BRDO, депутат від партії Слуга народу Олена Шуляк — про корупцію в галузі, роботу з прем'єром Гончаруком та якість забудови українських міст
Будівельна галузь — одна з найбільш корупційних в Україні. Без хабара отримати дозвіл на будівництво або на введення будинку в експлуатацію неможливо, а розмір цих «витрат» становить тільки у сфері дозволів на будівництво від 2,7 до 3,5 млрд грн на рік. Ці суми закладаються в собівартість будівництва, і зрештою оплачуються покупцями нерухомості.
Ексчлен правління і куратор напряму «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (BRDO), депутат від партії Слуга народу Олена Шуляк в інтерв'ю НВ Бізнес розповіла про схеми поборів, ефективні методи боротьби з ними, і про роботу в BRDO — грантовій організації, що стала ледь не кузнею кадрів для президентської команди в економічному блоці парламенту і Кабміну.
Про корупцію на будівельному ринку
За п’ять років були проведені реформи в будівельній галузі, що дозволило Україні піднятися в рейтингу Doing Вusiness. Проте здолати корупцію не вдалося. Чому?
Досягнення в рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business, який розраховується Групою Світового Банку, зараз дуже часто сприймають як якусь головну мету або універсальний індикатор. Нашу мету ми бачимо не в певній позиції в рейтингу, а саме в комфортності бізнес-середовища та оцінці інвестиційного клімату. Власне Doing Business — це просто незалежний вимірювальний інструмент. Насправді, це дуже системна річ, в якій складова за показником «Отримання дозволів на будівництво» є лише одним із показників. Важливим для України показником хоча б тому, що саме він і ще показник «підключення до енергомереж» протягом багатьох років не давав змоги піднятися в рейтингу.
Головною перешкодою для хороших результатів за показником «отримання дозволів на будівництво» завжди була вартість процедур. Вона перевищувала 15% від кошторисної вартості будівництва, тоді як в Польщі, Румунії, Угорщини чи Білорусі не перевищувала 3−7%. При реалізації інвестиційного проекту зниження початкових інвестицій на 10% — це суттєвий аргумент для бізнесу. В Україні ж відсутня можливість знизити вартість цих процедур через існування непрозорого механізму сплати, так званої пайової участі в розвитку інфраструктури, яка досягає 10%. Засоби від внесків на пайову участь спрямовуються не за цільовим призначенням на розвиток інфраструктури, а просто потрапляють в загальний спецфонд, з якого кошти витрачаються на будь-які завдання.
З корупцією, про яку ви згадали, рейтинг не допоможе. Тут потрібні системні зміни.
Головне джерело корупції — дозвільна система. Переважно це сфера відповідальності Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). ДАБІ в будівельній сфері вже давно є синонімом корупції та здирництва. Держархбудінспекція — це монстр, якого потрібно було реформувати вже давно. Але тільки в цьому році було створено проектну робочу групу.
Які відомства є найбільш корупційними? Яка частка хабарів в кожному квадратному метрі будівництва?
На різних етапах — від виділення земельної ділянки до введення в експлуатацію — замовник будівництва може наражатися на різні джерела корупції.
При формуванні та виділенні земельної ділянки часто-густо експерти наголошують на корупційних ризиках на рівні місцевої влади. При отриманні дозволу — ДАБІ та різні структури, які видають узгодження: це і органи охорони культурної спадщини, Державіаслужба тощо. За твердженнями всіх учасників ринку, отримати дозвіл в ДАБІ без сплати хабара в розмірі орієнтовно $4,5−10 за кв м неможливо.
З метою «мотивації» сплати замовником будівництва корупційних зборів ДАБІ, за даними замовників будівництва і забудовників, активно використовує механізми відмови у видачі дозволів і призупиненні розгляду. Це, як ви розумієте, не підтверджена на папері сума, але вона дає можливість уявити розміри хабарів тільки на одному етапі процесу.
Неможливо назвати точну суму корупційної складової. Наші експерти на підставі анонімного опитування учасників ринку вийшли на показник 10−30% від вартості проекту. Сума поборів залежить від місця розташування об'єкта будівництва — населеного пункту, перебування в охоронній зоні, складності об'єкта та ін. Але знову ж таки, всі ці підрахунки — оціночні. Протек факт наявності корупційної складової в системі очевидний. І з нею потрібно боротися не на словах.
Про нові норми в будівництві
Зараз в уряді обговорюють створення електронного кабінету забудовника. Чи справді він необхідний?
Чинна українська дозвільна модель в 21 столітті передбачає обмежений вибір способу подання документів для отримання низки адміністративних послуг. Документи неможливо подати в електронній формі для отримання містобудівних умов і обмежень, будівельного паспорта забудови земельної ділянки, документів дозвільного характеру, припинення дії ліцензії на виконання будівельних робіт, проведення атестації відповідальних виконавців робіт, проведення технічної інвентаризації тощо. І це незважаючи на те, що президентом України і його командою визначено напрям цифровізації і початку «Держави в смартфоні» як стратегічну мету.
Нонсенсом при декларуванні реформи децентралізації як ключової є той факт, що отримати дозвіл на будівництво об'єкта зі значними класами наслідків (житлові комплекси, бізнес-центри, торговельні та торгово-розважальні центри, більшість промислових об'єктів) можна тільки в Києві і тільки в паперовій формі, і регіональні забудовники змушені діставатися з пакетами паперів до ДАБІ з усієї України. Щомісяця від 300 до 500 таких пакетів документів надаються на отримання дозволу з усієї України. Звичайно, надати можливість для ефективної взаємодії між регулятором, органами влади та забудовником — це важливо для подальшого розвитку галузі. І це без перебільшення.
Переведення адміністративних послуг в електронний вигляд — це необхідність. І це — найважливіше завдання.
Хочу зауважити, що електронний кабінет забудовника — це лише перший етап запровадження Єдиної державної електронної системи в сфері будівництва. Мною був зареєстрований законопроект про створення та впровадження цієї системи. Законопроект отримав підтримку Президента і визначено ним як невідкладний. Це теж своєрідний показник важливості.
Дуже часто згадують систему «Прозора ДАБІ». Але Держархбудінспекції не вдалося налагодити нормальну роботу електронної системи видачі дозвільних документів. Фактично система часто просто не працює. Зараз «Прозора ДАБІ» не працює вже більше 2 місяців через необхідність оновлення форм документів, зміни в яких набули чинності з 1 липня 2019 року (хоча інформація про оновлення форм була ще 2017 році, а норми закону стали чинними з квітня 2019-го). За 3 місяці ДАБІ не змогла завчасно підготувати зміни і заблокувала роботу електронної системи, назвавши Агентство з питань електронного урядування винним в проблемах.
У багатьох українських містах відсутній генеральний план розвитку міста і містобудівна документація. Це створює хаос. Чому система контролю їх роботи не працює? Як можна змусити представників адміністрацій затвердити містобудівну документацію?
Один з проектів, який був реалізований мною до кар'єри народного депутата, якраз стосувався містобудівної документації — «Відкрите просторове планування». Був створений портал, на якому офіційно органами місцевої влади публікується інформація про всю наявну містодокументацію в Україні. Всього в рамках проекту «Відкрите просторове планування» ми взагалі не отримали інформацію про генеральні плани в 25% населених пунктів. На сьогодні у мене є інформація про майже 17 тис. генеральних планів, які становить 56% покриття населених пунктів. Хоча 90% цих планів розроблені до 2010 року і вже неактуальні, вони хоча б є. В інших містах — така документація просто відсутня взагалі. І це, як ви правильно зазначили, дійсно проблема. Відсутність актуального генерального плану — це хаос в містобудуванні. Це відсутність бачення розвитку населеного пункту. І, звичайно, це джерело соціальних конфліктів і корупції через безконтрольне виділення земель. Створити або оновити повний пакет містобудівної документації — це найважливіше завдання для місцевої влади. І, на щастя, вони це розуміють і працюють над цим. Потрібен час і знадобляться досить серйозні фінансові ресурси. Головне, що мене тішить, є розуміння важливості і політична воля. Це вселяє оптимізм в результат.
З 1 грудня набувають чинності нові будівельні норми. Вони дозволяють проектувати кухні-ніші в квартирах, вимагають будувати ліфти в будинках з чотирма і більше поверхами, дозволяють відкривати громадські заклади на будь-яких поверхах і відмовитися від відкриття радіоточок. Наскільки всі ці зміни є першочерговими?
Цікаве питання. На мій погляд, такі зміни викликані вимогами часу. Ми до цього моменту живемо за ідеологією системи технічного регулювання з радянських часів. Вона сформована ще в 50-х роках минулого століття.
В Україні в будівництві діють майже 1,8 тис. нормативних документів технічного характеру — СНіП, СН, ДБН та ДСТУ. Майже 12% з них — це СНіП та СН, тобто радянські документи, розроблені ще до 1992 року. А галузь розвивається. І потребує оперативного втручання в систему технічного регулювання. Це — тактичні кроки. Це — реалії.
Зараз ми вже проголосували в першому читанні законопроект, який наближає нашу систему нормування в будівництві до сучасних міжнародних практик. А це — вже стратегічний рух. Та поки ми зможемо повноцінно перейти на нову систему, необхідно забезпечити можливість реалізовувати будівельні проекти в перехідний період.
Про іпотеку
Команда президента Володимира Зеленського планує відновити іпотечне кредитування. Які шанси на відродження цього ринку?
Існують три фактори, які впливають на розвиток ринку іпотечного кредитування. Це — економічне зростання, зниження ризиків при будівництві нерухомості і наявність довгих грошей, які можна залучити під низькі ставки.
Уряд зараз розробляє програму істотного економічного зростання. Це їхнє ключове завдання. Своєю чергою, паралельно знизити ризики при будівництві цілком реально. Якщо говорити про наші рецепти, то необхідно прийняти законопроект про те, що об'єкти, що будуються, є предметом власності і можуть стати запорукою. Розвиткові ринку нерухомості допоможе і впровадження страхових механізмів.
Олексій Гончарук раніше заявляв, що іпотечна ставка може становити 10−12% річних в гривні. Українці очікують набагато нижчу ставку — 6−7% річних в гривні. Але навіть зниження до 10−12% річних в найближчі два-три роки стане великим проривом і успіхом для ринку нерухомості.
Київ забудовується величезною кількістю житлових комплексів, в яких відсутні об'єкти інфраструктури, наприклад, дитячі садки і школи. Як можна було б вплинути на забудовників, щоб вони побудували всі ці об'єкти?
У цьому питанні у нас зміщується фокус. Ми обговорюємо, що дитячі садки або школи повинні відкрити забудовники. Але насправді ж забезпечити інфраструктурою всіх, хто проживає в місті, повинна місцева влада.
Суть проблеми полягає в тому, що Київ зараз живе за Генпланом, який розроблявся в 1997—1998 роках і має діяти до 2020 року. Він уже не відповідає реаліям. За 15 років Генплан постійно порушувався: земельні ділянки всередині кварталів по 6−20 соток видаються для точкової забудови будинків по 25 поверхів. Всі обмірковували лиш про те, як поділити землю, побудувати житло, продати його і швидко заробити. Але ніхто не думав, як буде розвиватися місто, які умови будуть створені для містян. Тому це питання до органів місцевої влади — яким чином забезпечити жителів дитячими садками, школами та лікарнями. Головний механізм впливу на забудовника — актуальний Генплан і відповідальна, зацікавлена в розвитку міста місцева влада.
Про роботу з Олексієм Гончаруком та його незалежність на посаді прем'єра
З Олексієм Гончаруком ви знайомі давно. Як вам працювалося разом і чому вирішили піти в парламент?
Ми з Олексієм Гончаруком познайомилися восени 2015 року. Під час першої зустрічі він запропонував мені долучитися до команди BRDO і перейматися питаннями, що пов’язані з регулюванням будівельної галузі. Подібний досвід роботи у мене вже був. Раніше я була членом Українського будівельного спільноти і співпрацювала з іншими громадськими організаціями. Тема наведення ладу в галузі була для мене дуже близькою. Після Революції Гідності хотілося внести частинку своїх знань і умінь.
У BRDO Олексію Гончаруку вдалося сформувати сильну команду з різних напрямів. Наприклад, за енергетику відповідав Олексій Оржель, який зараз є міністром енергетики та екології. Денис Малюська — міністр юстиції — теж приєднався до нашої команди восени 2015 року. Олександр Кубраков відповідав за сектор IT і зараз працює в парламенті.
Нам, як керівникам напрямів, було надано карт-бланш, і ми могли самостійно набирати команду, визначати пріоритети в своїй роботі. У Олексія Гончарука було бачення, як має працювати система регулювання в державі. За 3,5 року в кожному напрямі зібралася певна частина напрацювань, частина яких вже реалізована.
Усі дерегуляційні Кабміни, які проводилися раніше, готувалися фахівцями BRDO. Ті речі, які треба було проводити через парламент, отримували колосальний опір. Наприклад, ми двічі намагалися скасувати указ президента 1998 року, який стосувався цінового регулювання нотаріальних послуг. Йдеться про той нещасний мінімум в 1% від вартості активів, які потрібно було сплатити під час продажу квартири, корпоративних прав тощо. Приватні нотаріуси іноді стверджують, що це держмито, дещо маніпулюючи положеннями указу. Насправді це не держмито, а дохід приватного нотаріуса. Держмито сплачують через отримання послуг в державних нотаріальних конторах. Просто — так було сформульовано положення колишнього президентського указу, що дозволяло маніпулювати. Минулий Кабінет міністрів двічі підтримував рішення скасувати це мито, двічі цей документ скеровувався до Адміністрації президента і там помирав. Нам говорили про політичну волю, потім про необхідність прийняти це рішення через парламент. Третю спробу ми зробили під час зустрічі президента Петра Порошенка з бізнесом. Порошенко запропонував провести це рішення через законопроект, визначив Ірину Луценко як координатора між парламентом, урядом і президентом. І знаєте, чим все закінчилося? Фракція БПП голосування щодо цього законопроекту провалила. Наприкінці червня президент Володимир Зеленський своїм указом скасував фіксований розмір плати за послуги нотаріуса. Також було скасовано п’ятикратний штраф для підприємств роздрібної торгівлі за порушення в касових книгах.
Чому подивилися на BRDO? Тому що, як на мене, це найсильніший в країні незалежний експертний центр з великою кількістю фахівців і великою кількістю напрацювань, які можна вже реалізовувати.
Коли вам запропонували піти в парламент, це було задовго до виборів президента?
Ні звичайно. Нам запропонували, як команді, після перемоги Зеленського на виборах президента. Це сталося за кілька тижнів до оголошення списків.
Вам пропонували посаду міністра, як і вашим колегам по BRDO?
Я брала участь в таких перемовинах як один з потенційних кандидатів.
А чому відмовилися?
За чотири роки в BRDO у нас з’явилися ініціативи, не доведені до логічного завершення. Мені здалося, що в парламенті у мене буде більше можливостей реалізувати всі ці ініціативи. Те, що ми хотіли зробити через Кабмін, працюючи в BRDO, ми зробили. Парламент має ухвалити ще багато змін, які стосуються реєстрації майнових прав, параметричного методу в будівництві, електронної системи в будівництві тощо. Планів чимало, завдань — ще більше.
Ви і не очолюєте профільний комітет у Верховній Раді.
Раніше в парламенті було два комітети, які мали стосунок до будівництва. Зараз їх об'єднали в один. Він називається комітет з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. Комітет відповідає за широкий спектр питань — від проведення референдумів, виборів, децентралізації до державної служби. Питання будівництва — це тільки одна, хоча і важлива частина. Тому в комітеті у мене посада заступника голови і я займаюся роботою п’яти підкомітетів, що порушують питання будівництва, архітектури та просторового планування.
Чи готові депутати підтримувати будівельні законопроекти?
Щодо будівельного напряму у нас цікава історія. Комітет з питань технічного регулювання та енергоефективності очолює представник бізнесу, архітектурного співтовариства і відомий фахівець Іван Юнаков. Тому варто очікувати від нього ініціатив, які будуть позитивно впливати на ринок проектування, розвиток саморегулівних організацій у сфері архітектури, поліпшення системи саморегулювання. Питаннями містобудування та планування територій буде займатися Анна Бондар. Вона відома, і ми з нею співпрацювали щодо питань будівництва на землях, які є об'єктами культурної спадщини, ще до парламенту. У неї є кілька позитивних напрацювань, які можна реалізувати спільно.
Керівником одного з підкомітетів є Олег Дунда, який глибоко розуміє всі дозвільні процедури. Ми виділили окремий підкомітет, який буде займатися захистом інвестицій в об'єкти будівництва. Він буде займатися розробкою ініціатив, які дозволять захистити покупців квартир і унеможливлять появу проектів-банкрутів. Тобто сформувалася хороша, потужна команда професіоналів, яка здатна досягати результатів.
Олексій Гончарук збирає колишню команду BRDO, щоб, наприклад, порадитися з деяких питань?
Він самостійний, але ми, як команда, можемо прийти в Кабмін або просто зв’язатися з ним. Наприклад, сьогодні ми з ним спілкувалися вранці. Ми завжди на зв’язку і маємо можливість консультуватися.
Його характеризують як трудоголіка. Це правда?
Так, він не тільки трудоголік. Олексій ще й цілеспрямований командний гравець.
Вплив на нього чинитимуть різні центри. Як гадаєте, він зможе встояти?
Ви коли-небудь намагалися налагодити взаємодію в унісон більше 70 висококласних фахівців в сферах юриспруденції, законотворчості, аналітики, кожен з яких має власну думку і принципи? І при цьому налагодити взаємодію з усіма органами влади. Олексію, завдяки його організаторським здібностям, вдалося. А до того ж, з огляду на його вроджене прагнення до незалежності, я вважаю, що він зможе встояти під натиском. Відомий вам якийсь інший, подібний центр? В Україну заходять мільйони доларів як засоби технічної або донорської допомоги, створені десятки аналітичних центрів. Але мені видається, що конкурентів у BRDO немає. В цьому і полягає заслуга Олексія Гончарука.
BRDO було створено з ініціативи Міністерства економічного розвитку. Здавалося, ми мали б виконувати всі завдання МЕРТ і підтримати міністерство. BRDO змогло стати незалежним, рівновіддаленим від усіх міністерств, від усіх органів влади. Певною мірою заслуга в цьому саме Олексія.
Яке майбутнє у BRDO?
Це дуже успішний проект і він продовжує працювати. За будь-яких умов професіонали такого рівня і з таким досвідом затребувані.
А хто буде замість вас?
Замість мене працюватиме Таїсія Барінгольц, один з кращих нормопроектувальників і правників у країні, яка глибоко розуміє особливості будівельної галузі та її болючі точки для реформування.
