Ритейл/Нерухомість

3 серпня, 09:00

Ексклюзив НВ

Суми податків зростають. Чому оцінна вартість житла при продажі виявилася вищою за реальну

Нерухомість в Україні подешевшала на 10−15%, тоді як оцінна вартість формується на основі довоєнних даних про ціни. Це впливає на розмір податків, які доведеться заплатити під час купівлі-продажу житла. У Фонді держмайна пропонують зачекати

У покупців та продавців житла в Україні зросли витрати під час укладання угод купівлі-продажу. За інформацією Асоціації спеціалістів з нерухомості (АСНУ), проблемою є розмір оцінної вартості об'єкта, що перевищує договірну ціну. Податки, які сплачують сторони, розраховуються в такому випадку за результатами оцінки, тобто покупцям і продавцям доводиться платити більше.

АСНУ звернулася до регулятора — Фонду держмайна — з проханням відреагувати на ситуацію. У ФДМ кажуть, що згодом ситуація вирівняється.

Передплатіть, щоб прочитати повністю

Нам необхідна ваша підтримка, щоб займатися якісною журналістикою

Передплатити
Перший місяць 1 ₴. Відмовитися від передплати можна у будь-який момент

Що відбувається

Під час укладання договору купівлі-продажу нерухомості необхідно надати незалежну оцінку її вартості. Це дозволяє уникнути маніпуляцій: продавці та покупці могли б занижувати реальну вартість об'єкта у договорі купівлі-продажу, щоб заощадити на податках. Останні роки система працювала по-різному. Наприклад, з 2018 року подати дані до Єдиної бази та отримати звіт про оцінку майна можна було лише через чотири майданчики, які пов’язували з ексдепутатами Антоном Яценком та Віталієм Хомутинніком. За довідку про оцінку потрібно було сплатити 1,8 тис. грн. У лютому 2020 року отримати оцінку у Єдиній базі Фонду держмайна можна було вже без посередників.

У пресслужбі Фонду держмайна розповіли, що дані про ціни на нерухомість у різних регіонах країни формуються з кількох джерел. З відкритого доступу даних про ціни в договорах купівлі-продажу, які в Єдину базу вносять нотаріуси, а також з інформації про оцінну вартість, яку подають оцінювачі.

«Ці дані, особливо з відкритих джерел, не відображають реальну картину. Вони показують лише примхи продавців», — каже директор АН Брок-Ріелті Дмитро Корчев. Але в довоєнний час нерухомість дорожчала, завдяки чому ринкова та реальна вартість об'єктів збігалися. Зараз ситуація змінилася — ціни на квартири в багатьох регіонах стали знижуватися. «Оцінна вартість об'єктів нерухомості значно перевищує їхню ринкову оговірну) вартість. І, судячи з ситуації на ринку, такі випадки траплятимуться частіше», — йдеться у повідомленні АСНУ.

Під час укладання договору купівлі-продажу покупець та продавець мають сплатити податки, розповідає Дмитро Корчев. Це держмито — 1% від вартості житла (але не нижче за оцінну), пенсійний фонд — 1% та витяги з держреєстрів, що становить ще кілька тисяч гривень. Додатково оплачуються послуги нотаріуса, вартість яких може коливатися від 3 тис. до 10 тис. грн залежно від місця розташування та вартості об'єкта.

Але якщо власник отримав право власності на житло менш як три роки тому, йому доведеться додатково сплатити податок у розмірі 5%, а також 1,5% військового збору від вартості житла. Якщо ж йдеться про продаж третього об'єкта чи власник — нерезидент України, то додатково доведеться заплатити 18% та 1,5% військового збору. «Уявіть, що людина вирішила продати гараж, квартиру, заміський будинок та планує виїхати з України. Уявляєте скільки податків їй доведеться заплатити?» — каже Дмитро Корчев. Він наводить приклад, коли за реальної вартості хрущовки на околиці Києва без ремонту в 1,089 млн грн, модуль оціночної платформи оцінив її в 1,379 млн грн. Сторонам довелося сплачувати податки, з огляду на вищу ціну.

Директор АН Град із Дніпра Наталія Бабушкіна каже, що різниця між реальною та оціночною вартістю на деяких об'єктах може досягати 20−25%. «Скарги вже надходили з Тернопільської, Івано-Франківської та Рівненської областей», — каже президент АСНУ Юрій Піта. І додає, що ціни на нерухомість у Харкові впали на 40−50%, тоді як оцінна вартість перебуває на довоєнному рівні.

У ФДМ кажуть, що про проблему знають. «З початку воєнного стану спостерігається суттєве зниження активності на ринку нерухомості, і, відповідно, існує об'єктивна проблема з кількістю об'єктів для порівняння, необхідних для коректного формування оцінної вартості», — йдеться у відповіді пресслужби на запит НВ Бізнес. І додають, що у відкритих джерелах багато пропозицій із довоєнними цінами, що також впливає на оцінку. У Фонді держмайна вважають, що ситуація почне нормалізуватись у міру поповнення бази з новими цінами на нерухомість. Для цього можна звернутися до оцінювача, який може зробити звіт та вказати в ньому, що житло коштує дешевше. Але дуже низьку ціну можуть не зареєструвати в єдиній базі, тому фахівці не ризикують суттєво зменшувати оціночну вартість об'єктів нерухомості.

Другие новости

Всі новини