Земля обетованная: будет ли рынок земли в Украине цивилизованным
Под давлением Международного валютного фонда и общественности Украина имеет реальную возможность уже в текущем году сдвинуть земельную реформу. Однако, отмена антиконституционного моратория на продажу земли – лишь первая преграда.
Экономисты Всемирного банка и Киевской школы экономики в своей работе для VoxUkraine насчитали 14 шагов, которые нужно сделать, чтобы такая важная, с экономической точки зрения, реформа действительно прошла успешно и была эффективной.
1. Использование электронных аукционов для осуществления операций с землями государственной и коммунальной собственности. Краеугольным камнем для обеспечения прозрачности является предоставление в аренду или продажа земельных участков государственной собственности через электронные торги. Внесение изменений в программное обеспечение платформы ProZorro-Sale для электронных аукционов позволило бы ее использование уже в ближайшее время для проведения операций с арендой земли. Таким образом, на момент отмены моратория, система будет готова и к операциям по продаже.
2. Обязательная регистрация и обнародование цен на землю. Поскольку после отмены моратория ожидается рост цен на земельные участки, открыт доступ к текущим и историческим ценам их продаж является основой обеспечения прозрачности рынка земли. Обязательное внесение в электронную базу данных цен во всех новых зарегистрированных договорах аренды и цен на аренду минимум начиная с 2013 года, обеспечит идеальную справочную базу для землевладельцев и банков в момент открытия рынка продажи земли. Актуальная информация о ценах должна бесплатная и регулярно предоставляться для широкой общественности в сводном виде, а для профессиональных оценщиков и банков – детализировано в виде платной услуги.
3. Ввести сбор и регулярную публикацию систематических данных с помощью Мониторинга земельных отношений. Кроме цен на продажу или аренду земель, регулярные данные на районном уровне по целому ряду параметров – доля зарегистрированных земель в государственной и частной собственности, объем проведенных операций с земельными участками, статистика земельных споров, объемы начисленного и собранного земельного налога – будут определяющими показателями для анализа и оценки качества земельных отношений и земельной реформы в целом.
4. Улучшить доступ к правосудию и реагирования на нарушения прав в сфере земельных отношений. Осведомленность о правах в сфере земельных отношений и возможность их защиты в случае нарушения очень отличается среди землевладельцев и землепользователей. Для того, чтобы после отмены моратория землевладельцы могли сознательно реализовать свои конституционные права, а не были лишены активов путем манипуляционных схем, важное значение будут иметь меры, направленные на повышение уровня осведомленности о правах, подготовка судей в сфере земельного права, юридических советников и земельных комиссий, а также определенные шаги для обеспечения равного доступа к процедурам судебного рассмотрения, как освобождение от судебного сбора в случае рассмотрения дел, связанных с земельными отношениями.
5. Завершить регистрацию земель государственной и коммунальной собственности. Существует огромная «теневая экономика», где земля используется без надлежащей документации, что совсем не способствует привлечению инвестиций и долгосрочному устойчивому развитию территорий. Учитывая высокую социально-экономическую отдачу, регистрация государственных и коммунальных земель должно стать одним из главных приоритетов, и необходимо утвердить четкие планы для скорейшего их завершения.
6. Определить правовой статус земель бывшей коллективной собственности. Этот вопрос остается нерешенным со времен первичной приватизации земли и расформирование колхозов. Для определения юридического статуса таких земель уже разработаны проекты нормативно-правовых документов, которые необходимо принять как можно быстрее.
7. Внести изменения в Бюджетный кодекс Украины, которыми предусмотреть источники финансирования на регистрацию государственных земель и исправления ошибок в Государственном земельном кадастре. Несмотря на то, что доходы от сдачи в аренду или продажи земель государственной собственности могут быть серьезным источником пополнения государственного и местных бюджетов, получения таких доходов требует начальных инвестиций для завершения государственной регистрации. Такие изменения в законодательство обеспечат устойчивый источник финансирования для реализации функций управления земельными ресурсами и инвестициям в другие виды соответствующей инфраструктуры на местном уровне.
8. Усовершенствовать процедуру отсроченной оплаты для приобретения земель государственной и коммунальной собственности. Такая процедура обеспечит государственную поддержку по доступу к земельным ресурсам четко определенным целевым группам. Внесение уточнений в нормативные акты с целью определения, кто именно и при каких условиях будет иметь право отсроченной оплаты (например, молодые фермеры, вынужденные переселенцы, ветераны АТО), позволит избежать коррупционных рисков во время применения этого права на практике.
9. Установить стандарты для разработки и обнародования местных программ использования и охраны земель. Поскольку не все государственные или коммунальные земли целесообразно передавать в частную собственность, необходимо разработать четкие технические стандарты для формирования и обнародования местных программ использования и охраны земель. Это позволит рационализировать сам процесс принятия решений и уменьшить возможности для коррупции.
10. Ввести обмен данными между Фискальной службой и Земельным кадастром относительно земель частной и коммунальной собственности. Существуют небезосновательность опасений, что в результате отмены моратория часть земли приобретается не для ее возделывания, а с целью дальнейшей спекуляции на рынке. В сочетании с регистрацией цен на продажу земельных участков, обмен данными позволит облагать налогом доходы вследствие роста цен на землю в случае спекулятивной перепродажи, что приведет к увеличению поступлений в бюджеты местных общин.
11. Осуществить регистрацию границ местных административных единиц. До того времени, пока районы, объединенные общины, населенные пункты не будут иметь четко определенных границ, передача государственных земель в коммунальную собственность является практически невозможной. Это позволит эффективно и прозрачно распорядиться землями. Учитывая высокие социально-экономические выгоды, регистрация всех земель является ключевым показателем возможности планового завершения земельной реформы до 2020 года.
12. Создать условия для выявления системных ошибок и их исправление. Ошибки в Государственном земельном кадастре и Реестре прав на недвижимое имущество могут поставить под угрозу права собственников или пользователей земли, а также возможность для банков принимать землю в качестве залога. На момент открытия рынка земли, Государственный земельный кадастр и Реестр прав должны быть способными завершить исправление большинства ошибок на национальном уровне.
13. Позволить банкам временно брать на баланс земельные участки, взысканы за невозврат кредита, и обязательное использование электронных аукционов для дальнейшей продажи таких земель. С технической точки зрения, сейчас банки могут продавать залог, отчужденную за долги, с помощью государственной исполнительной службы, не приобретая права собственности. Но во многих случаях проще и менее затратно взять на баланс и осуществить прямая продажа такой собственности. Это позволит банкам экономить на операционных расходах, а, следовательно, предоставлять кредиты большему количеству клиентов.
14. Упростить процедуру внесудебного отчуждения залога в случае невыполнения долговых обязательств. Отчуждение залога через суд является медленным и не всегда прозрачным процессом, поэтому совершенствование внесудебных процедур позволит существенно сократить расходы на администрирование процесса взыскания и повысить привлекательность земли как залога.
Решающее значение будет иметь устранение упомянутых выше ограничений до начала 2018 года, поскольку реализация многих преимуществ от земельной реформы будет зависеть именно от банковского финансирования.
