Отстроим за 5 лет: будущее рынка недвижимости Украины — интервью с девелопером Рамилем Мехтиевым

19 мая, 11:24
Новости компаний
ENSO

ENSO

Война России против Украины не только забрала тысячи жизней, но и уничтожила целые украинские города. На месте домов, где до 24 февраля мирно жили люди, сейчас — сплошные руины. Украинский рынок недвижимости отреагировал на боевые действия полным прекращением деятельности. И хотя сейчас наблюдается некоторое оживление, говорить о полноценном возобновлении работы не приходится даже в тех регионах, где уже относительно безопасно.

Вопреки тому что боевые действия продолжаются, и каждый день разрушаются дома, эксперты активно дискутируют о том, как будем отстраивать Украину. О том, какими будут восстановленные города, сколько будет стоить восстановление и как изменится рынок недвижимости после нашей победы, рассказал СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев.

Видео дня

Рынок в режиме ожидания

— После войны вопрос восстановления будет одним из приоритетных. Ряд городов Украины практически стерты с лица земли, поскольку даже оставшиеся сооружения легче снести, чем отремонтировать. Как вы видите этот процесс?

— Я думаю, до момента, пока мы не зафиксируем финальное состояние этих объектов, в том числе техническое, трудно сделать такой вывод. Да, реконструкция для ряда объектов экономически будет не обоснованной. А если учесть необходимость возобновления коммуникаций, доступ к ним, возможность ведения работ в ограниченных условиях — то действительно есть экономический смысл в большей степени начинать возводить с нуля.

Отчасти это, возможно, и позитивная история, потому что сделать что-то новое, исходя из сегодняшних требований, ожиданий — может быть, более востребовано и рынком, и потребителем, чем попытаться дать вторую жизнь тем объектам, которыми, к сожалению, мы могли бы похвастаться до сих пор. И я полагаю, ключевым здесь будет проектный путь, который мы пройдем по разным городам, включая и Мариуполь, и Харьков, и города-спутники Киева.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев
Фото: СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев

Важно четко понимать, какова наша исходная точка. Если жилищный фонд будет сохранен — это один вариант развития событий. Но каждый день мы видим новую статистику разрушений, когда нет смысла говорить о реконструкции. Это вопрос совершенно новых городов, которые нужно будет построить. Когда разрушены 80 процентов из 100, любого рода реконструкция отдельно взятых построек будет нецелесообразной с точки зрения урбанистики.

Впрочем, недостаточно просто что-то реконструировать. Жизнь вернется в города не тогда, когда мы их восстановим, а когда вернутся люди туда. А люди вернутся, если будут рабочие места, будет социальная инфраструктура, и если их знакомые и родные будут переселяться вместе с ними.

— Как отреагировал рынок недвижимости в столице на военное положение?

Рынок отреагировал очень по-разному, потому что есть разные компании, разные модели работы. Есть компании, представленные по всей стране, включая западные регионы. Безусловно, такой охват позволил им сконцентрировать свою деятельность на реализации проектов в регионах, которых война затронула меньше.

Деловая активность в Киеве сведена к минимальным значениям. Здесь усматривается несколько причин. Я не берусь комментировать наших коллег, но те процессы, которые связаны со строительством — это не только вопросы обязательств, которые мы взяли на себя перед нашими инвесторами, покупателями жилья. Но прежде всего — перед работниками компании, которым мы должны гарантировать безопасность как в офисе, так и непосредственно на площадках. А еще возможность обеспечения поставок нашими партнерами. Мы не ведем замкнутое производство, мы зависим от материалов, от рабочей силы. И не секрет, что основная масса рабочих, работавших на площадках, — люди из других регионов. Большинство из них полностью отвечают критериям ВСУ, это те люди, которые подлежат мобилизации уже сейчас или в ближайшем будущем.

Еще важен вопрос логистики. Ведь на объектах, кроме ключевых материалов (металл, бетон), используется большое количество импортных составляющих, которые мы завозим из-за границы. Обеспечить импортный стабильный поток оборудования на сегодняшний день невозможно.

— Чем во время войны занимается ваша компания, удалось ли сохранить все рабочие места?

— Вопреки всему, коллектив находится в безопасности. Нам удалось его сохранить, несмотря на то, что все сейчас разделены. Отдельные специалисты находятся вне Киева, в других городах Украины, часть команды — вне страны. Есть отдельные работники, которые сейчас активно вовлечены в волонтерское движение непосредственно в столице. Мы за все время военных действий, к счастью, сохранили всех членов команды.

— Что происходит с вашими объектами сейчас? Вы прекратили строительство или продолжаете какие-то работы?

— Мы определились для себя, что безопасность — это основной критерий, который позволит нам прогнозировать что-либо с точки зрения возобновления работ. На своих площадках сейчас поддерживаем состояние, необходимое для пребывания людей, обеспечивающих контрольные и охранные процессы. Все остальное на паузе, ни один большой кран на наших объектах не передвигается, материалы не завозятся.

Обеспечить сегодня в Киеве процессы, необходимые для строительства — невозможно с учетом имеющейся складской программы и тех специалистов, которых можем привлечь. Учитывая это, находимся в режиме ожидания. Объективно это вопрос не менее месяца, а может, и двух.

Бомбоубежища приобретают новые смыслы

— Война каким-то образом повлияла на ваши проекты, которые сейчас реализуются: претерпевают ли они какие-либо изменения? Возможно, будут обновлены технические или визуальные решения?

— Я не стану оригинальным, если скажу, что сейчас подход ко всему, что связано с бомбоубежищами, укрепленными паркингами, приобретает другие смыслы. В этом контексте следует понимать степень готовности наших домов. Проекты из портфеля, которые на сегодняшний день реализуются, имеют большую степень готовности. Мы уже прошли точку невозврата, при которой можно вносить кардинальные изменения, но паркингам мы и раньше уделяли внимание.

Я бы говорил о том, что есть возможность переосмысления определенных функций, в том числе — каким образом можно было бы сегодня использовать те же паркинги, учитывая возможность повторения обстрелов или просто страх, который еще долго будет жить в головах людей. А также об обеспечении возможности кратковременного или продолжительного пребывания в подземной части жилого комплекса с наличием необходимых для этого опций. Сегодня мы получили тот опыт, который отсутствовал у меня или у моих коллег: а что же необходимо человеку, который долго находится в бомбоубежище.

Я думаю, в большей степени изменения коснутся новых проектов. Здесь у меня два разных подхода. С одной стороны, это должен быть фундаментальный подход, позволяющий получить дом-крепость, где ты чувствуешь себя максимально безопасно, где конструкции не складываются, как домино. С другой стороны, покупатель сегодня будет смотреть другими глазами, понимая, что эвакуация с высоких этажей проходит в условиях, когда не работает лифт, когда нужно спускаться по лестнице. Я думаю, мы как девелоперы, еще некоторое время собираем информацию о том, как должен выглядеть в будущем продукт, который и будет соответствовать ожиданиям, и будет экономически обоснованным.

Потому что сегодня уже говорят о возведении невысоких зданий в 5−6 этажей — этакие комплексные застройки, в том числе в Киеве. Это человекоориентированная концепция. Жизнь в таких домах очень комфортна, но возникает вопрос экономики. Потому что Киев, с точки зрения земельных участков, не бескрайний. Соответственно, это укладывается в квадратный метр. И экономика пятиэтажных домов может просто не выдержать испытание рынком, при котором себестоимость такого метра будет кратной довоенному показателю. А сравнивая стоимость такого жилья в Киеве и за рубежом, потребитель будет сам решать, где ему выгоднее приобрести квадратные метры.

— Многие потеряли любой доход, а сами стали переселенцами или беженцами. Среди них, наверное, есть и ваши клиенты. Учитывая то, что сейчас невозможно совершать сделки через инвестиционные фонды, как вы решили вопрос с рассрочками платежей?

— Важно понимать психологию покупателя. В наших с ним отношениях он выполнял все, что было необходимо. Поэтому вправе рассчитывать на то, что мы тоже должны выполнять свои обязательства. Тут узкий момент: ответственность моя как менеджера не лежит только в плоскости взаимоотношений с покупателями. У меня есть отношения и ответственность перед партнерами, командой, поставщиками материалов и акционерами.

Чтобы ответить одной из групп, которые уже могут возобновлять работы, должен быть достигнут консенсус, при котором решение задачи для кого-то из них не несет опасности для другой стороны. Что мы сделали: в начале марта для тех, кто инвестировал в нас, используя инструмент рассрочки, мы объявили каникулы. Потому что мы понимаем, что сегодня ожидать выплат и выполнения обязательств перед нами, не выполняя своих ответных обязательств, не осуществляя работ — это как минимум непаритетно. Каникулы продолжались до конца апреля, мы их пролонгируем как минимум до конца мая, дальше будем информировать и сделаем еще отсрочку, пока не приступим к работе на площадках.

— В условиях военного положения ограничен доступ к отдельным юридическим услугам, в частности, с начала войны в Украине не работал Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Какое решение этой проблемы нашли для себя, ведь буквально накануне войны в эксплуатацию сдали два дома ЖК Poetica?

— Есть дома, введенные в эксплуатацию, где покупатели физически видят готовые дома и не понимают, почему мы не делаем очевидные для них следующие шаги. Здесь нужно до конца представить себе картинку, которая должна происходить после ввода в эксплуатацию, ведь есть еще ряд юридических моментов. И хотя реестры уже заработали, но в процесс должны быть привлечены работники компании. А соответственно, снова задается вопрос их безопасности. То есть для решения материальной задачи рискуем самим ценным — жизнью и здоровьем человека. Покупатель, конечно, имеет право решать самостоятельно, готов приехать в Киев проводить нотариальные действия и т. д.

Но мы вынуждены говорить, что режим военного времени и ограничения совпадают сейчас де-юре и де-факто. Когда стоит вопрос, что из 100 процентов проданных квартир лишь небольшой процент готов делать ремонт и заселяться, но при этом дом реально должен обслуживать ряд людей, для которых это является обязательством. И сегодня мы не можем себе это позволить, не обеспечивая им безопасность.

Это некомфортно слышать, но это наша честная позиция. Экономически мы бы с удовольствием претендовали на то, чтобы осуществлялись продажи, мы продолжали возводить объекты. Нам гораздо интереснее запустить построенные дома, введенные в эксплуатацию, чтобы все проделанные работы там начинали каким-то образом монетизироваться. Но ключевое для нас — безопасность.

Ключевой вопрос — какому количеству людей понадобится жилье

— Государство обещает запустить программу ввода в эксплуатацию новостроек, часть квартир в которых не продана, по упрощенному механизму. Это жилье планируют выкупать для людей, потерявших кров над головой. Что вы думаете об этой инициативе, вы поддерживаете ее?

— Я склонен к тем, кто не определял бы такой продукт как дома для переселенцев. Это украинцы, это люди с разным уровнем доходов — ведь дома разрушены разные. Как расселять их? У них были разные условия жизни, разные квадратные метры, разные регионы.

Важно понимать, что все эти люди, лишившиеся жилья, в определенный момент захотят объединяться в группы — это тоже своего рода элемент психологической устойчивости. Эти связи невозможно разорвать, наоборот, их необходимо максимально сохранять. Не путем создания каких-то городков для переселенцев, а интегрировав в остальные сегменты рынка. Я бы отталкивался от их пожеланий, монетизировав все это, а потом честно ответил на вопрос: а что мы можем позволить себе в этом регионе? Не секрет, что после войны спросом будут пользоваться такие регионы, как Киев — потому что здесь самое дорогое жилье, и Львов — потому что есть предположение, что это самый безопасный город.

Реестры пострадавших — входные данные, без которых не обойтись. Нужна информация, с которой можно будет работать. Кто все эти люди, что у них было, какие у них пожелания, где они находятся? Фонды, которые будут предоставлять средства на возведение, захотят активно участвовать во всех этих процессах. Какими будут зона ответственности, дорожная карта, распределение ролей?

Также нужно определить количество людей, которых нужно будет расселить. Цифры, которые сегодня звучат, — даже половину их обеспечить жильем невозможно. А справедливый процент будет варьироваться от 10 до 20 процентов, и это миллиарды. Не сформировав сегодня фонды обновления Украины, о которых говорят, не понимая, каким ресурсом мы можем распоряжаться, сегодня спланировать эту программу крайне затруднительно. Мы понимаем, какие сложные задачи поставлены сегодня перед государством — с тем, чтобы элементарно перевести количество людей в квадратные метры, затем метры — в деньги, и предпринять следующие действия.

Определить: кем являются те компании, которые готовы продавать эти метры за такие деньги, а также, от какой себестоимости исходить. Как сегодня предложить государству выкупать квадратные метры в новостройках, не понимая, сколько тебе будет еще стоить это достроить?

Гораздо проще было бы рассказать, как героически мы будем многое строить, расселять. Но бизнес привык мыслить категориями чисел и видеть, как это должно экономически жить. Когда ты знаешь, сколько для тебя этот метр стоит. И когда у тебя сегодня 30−40 процентов неизвестного, невозможно сказать, что ты готов вести какие-то дискуссии на тему, какая должна быть справедливая цена продажи метра квадратного. Это может позволить себе разве что бизнес, владеющий очень секретной информацией.

Полагаю, декларировать и начинать мы должны в то время, когда видим финиш и понимаем, что мы можем до него дойти. Это будет честно.

— Готовы ли вы присоединиться к программе строительства жилья для переселенцев, восстановлению зданий?

— Впереди много работы, и мы будем смотреть не только с точки зрения экономики и целесообразности бизнеса. Например, если раньше мы декларировали, что будем сосредоточены на бизнес-классе и городе Киеве, то теперь рассматриваем возможность участия в различных социальных инициативах для помощи государству. Как девелоперская компания, что мы минимально можем, так это быть полезными с городами-спутниками Буча, Ирпень, Гостомель, Ворзель.

Здесь уж речь не о бизнесе и не о деньгах. Речь идет о том, как мы можем помочь вернуть жизнь в эти города. Мы рассматриваем это как определенную социальную задачу. Это не социальные проекты, не экономкласс, это кое-что о другом, где не будет классности как таковой. Сейчас можем разделить только две категории: то, где мы будем зарабатывать и что будет оправдано с точки зрения наших акционеров, и то, где мы совместно с акционерами подставляем плечо государству и всем людям, которые не были нашими клиентами, но для которых катастрофически не хватает рук или знаний.

В настоящее время ничего не мешает заниматься проектированием. Те компании, которые были в партнерских отношениях с нами, уже все начали выполнять работы по проектированию. Следующим действием станет то, когда эти проектные решения можно будет имплементировать в строительство — вот здесь ключевой аспект: когда это произойдет.

Украинский рынок не будет ни израильским, ни европейским

— Каким станет рынок недвижимости после победы?

— До войны, по разным подсчетам, у нас было около 80% жилья устаревшего, 10% — аварийного, и только 10% — пригодного для жизни. Из-за боевых действий количество аварийных зданий растет с огромной скоростью. То есть рынок потребления станет еще больше. А цена квадратного метра — пока все идет к тому, что она возрастет.

Наши основные поставщики материалов либо работают на минимальных мощностях, либо полностью остановлены. Производство, например, стекла — сегодня это вопрос логистики. То, что раньше могла снабжать Беларусь, кто ее в будущем заменит? В Украине пока нет собственного производства.

Я думаю, следующим этапом для Украины будет организация производств, которые позволят наше внутреннее потребление обеспечить внутренним ресурсом. Себестоимость будет увеличиваться. Насколько способен сегодня потребитель ответить на эту растущую себестоимость продажи — для меня здесь ключевой вопрос. Не потому, есть деньги или нет. На самом деле деньги в тени как были, так и продолжают быть. Но пересмотрены приоритеты: если раньше многие свои вложения видели в недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, для перепродажи и т. д., теперь столкнулись с тем, что сегодня они не могут монетизировать свои активы, превратить их в деньги. Недвижимость еще недавно была элементом инвестирования, отобравшей у банка, по сути, его пальму первенства. Но сегодня вообще под вопросом такой инструмент, как инвестирование в недвижимость. Соответственно, для жизни, для проживания эта необходимость имеется.

При этом на фоне таких минорных вещей есть и положительные. Сейчас, пока мы будем восстанавливать Восток и Юг, этим людям нужно где-то жить. Люди с деньгами там тоже были, и соответственно, они начнут арендовать жилье. Рынок аренды — если он будет присутствовать, то теоретически и продукт должен быть. Поэтому ключевой сегодня аспект: что будут делать люди, выехавшие за границу. По разным данным, сейчас это более 6 миллионов украинцев. Возможно, им понравится европейская среда, и они там захотят остаться. Уже сейчас они трудоустраиваются, ежемесячно появляется информация о том, как разные страны готовы привлекать украинских специалистов. Украинцы готовы работать в медицине, образовании, обслуживании гостиничного бизнеса. Не говоря уже о том, что многие качественные строители, инженеры оказались там, где на них есть запрос. И когда сегодня в краткосрочной перспективе 9 из 10 хотят вернуться, то при затяжном конфликте, побаиваюсь, у нас могут появится другие данные.

СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев
Фото: СЕО девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев

Не самоцель — построить. Пустые дома не отвечают ни на один вопрос. Нам нужно людям дать возможность находиться там, где им максимально хорошо, в идеале — там, где они находились раньше. Пока мы строим и восстанавливаем, должны обеспечить на это время для них комфортное пребывание где-нибудь в другом месте. Это не должно быть кварталов со скромными условиями, в которых мы заставим людей проживать полтора-два года жизни, и никто потом эти годы им не компенсирует. Потому что молодые семьи, дети, которые должны получать образование, медицинские услуги, они должны видеть парки, зелень. Нельзя их расселить в какие-либо конструкции, которые не предназначены для длительного полноценного проживания.

Но я уверен, что украинский рынок в будущем не будет ни израильским, ни польским, ни европейским. Это будет украинский рынок, учитывающий все хорошее, что мы сегодня изучим. Хочу верить, что миллионы украинцев, уехавшие за границу, вернутся со знаниями, с ожиданиями, с требованиями к государству, к бизнесу. Применительно к сервису, медицине, многим вещам, которые они почувствуют не как туристы, а как жители тех городов. Это будет стимулировать рынок к развитию. Я об этом всегда говорил, что очень приятно и сложно работать на рынке, где возрастают требования.

Я думаю, что мы пройдем этот путь очень быстрыми темпами. Достаточно около 5 лет: от идеи до возведения больших комплексов высокой этажности. Мы будем искать все возможности, которые позволят нам ускорить эти процессы.

— Что для вашей компании может служить сигналом полноценного продолжения работы? Есть ли на рынке «роскошь» ждать официального поражения РФ и окончания войны для полноценного возобновления деятельности?

— Сегодня экономический смысл продолжать инвестировать в то, что потом нужно будет восстанавливать — он даже не равен нулю, это отрицательный результат. Начать — это даже не полдела. Вопрос в том, как ты сможешь обеспечить дальше непрерывность работы. Я верю в скорую победу, когда речь не идет о годах. Но вопрос безопасности наверняка не имеет какого-либо комфортного периода.

Когда мы говорим победа, это не о признании кем-то капитуляции и не о юридических документах. Под победой я понимаю такие вещи: длинномер, едущий из какого-то региона с материалом к нам на площадку, где работают наши сотрудники, где находятся наши подрядчики, а эта информация потом попадает в центральный офис, где принимаются определенные решения, и при этом я знаю, что их жизни ничего не угрожает. Кто сейчас может гарантировать, что не будет ракетного удара?

Мы отличались тем, что всегда семь раз отмерили, один раз отрезали. Последние пять лет я не устаю говорить, что в такой компании, как ENSO, самый большой актив — это люди. Можно все отстроить, но человеческую жизнь не вернуть. И здесь не может быть компромиссов, даже если это не очень удобно звучит. Однако уверяю, что при малейшем понимании полной безопасности мы точно не будем ждать.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X