Защитить будущее: и для инвесторов, и для строительного бизнеса!

28 сентября 2021, 16:01
Позиция
Ассоциация предприятий-строителей «Интеграл-Буд»

Ассоциация предприятий-строителей «Интеграл-Буд»

Парламент вводит ряд новшеств, которые существенно повлияют на рынок недвижимости. В первую очередь, они касаются защиты прав инвесторов незавершенного строительства. Положительно оценивая большинство новаций, участники строительного рынка отмечают необходимость совершенствования некоторых положений.

Что приняли депутаты?

Верховная Рада 8 сентября 322 голосами приняла в первом чтении законопроект № 5091 «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Этим документом регулируются условия гражданско-правовых отношений по объектам незавершенного строительства.

Видео дня

В частности, законопроектом вводится понятие «будущие объекты недвижимости» и механизм регистрации специальных имущественных прав на них. И только после регистрации разрешена продажа этих объектов. Таким образом, исключается повторная продажа квартир или нежилых помещений и вывода на рынок объектов незаконного строительства.

Не менее важное новшество — внедрение гарантийного фонда квадратных метров для завершения строительства. Таким фондом будет часть объекта, которую застройщик не сможет продать до завершения строительства.

Размер гарантийного фонда будет определяться Кабмином. А финансирование строительства будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийный фонд, ляжет на плечи застройщика.

Также законопроектом вводится единая форма договора купли-продажи для всех застройщиков.

Владимир Зубик,

Президент Ассоциации предприятий-строителей «Интеграл-Буд»

Какими будут последствия для инвесторов?

Эти и другие нововведения направлены на защиту потребителя. Он превращается из инвестора, который берет на себя часть рисков, в гарантированного покупателя, получающего государственную защиту своих прав в случае недостроя или несогласованного с ним изменения проектной документации.

К тому же, регистрация имущественных прав на строящиеся квартиры открывает возможность использовать их в качестве залога. Это снизит банковские риски на рынке ипотечного кредитования. А, значит, сформируются условия для улучшения условий ипотеки. То есть, потенциальные покупатели квартир получат еще и косвенную выгоду в случае принятия законопроекта.

Вместе с тем новые правила на рынке недвижимости будут иметь и существенные негативные последствия для покупателя. Так, компании-застройщики будут вынуждены включать в цену квадратного метра стоимость государственной регистрации, что приведет к повышению цен на рынке. Кроме того, введение нормы о продаже квартир только после регистрации существенно повлияет (особенно — в первое время) на объемы предложений на ипотеку. Это также приведет к удорожанию недвижимости.

Чем удовлетворены строители?

С точки зрения строительного бизнеса, законопроект № 5091 также имеет как бесспорно положительные, так и сомнительные положения.

К несомненным «плюсам» законопроекта участники рынка относят введение понятных правил относительно будущих объектов недвижимости. Эти правила снижают риски выхода на рынок недобросовестных застройщиков.

Бесспорным позитивом является и упрощение порядка предоставления административных услуг по получению права на строительные работы и государственной регистрации права собственности на объект строительства и его составные части. Принцип «единого окна» позволит значительно упростить процесс получения разрешительной документации.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Также строители положительно оценивают положения законопроекта, которые позволят создать механизмы прозрачного и безопасного привлечения средств физических и юридических лиц в строительство.

Где бизнес видит проблемные точки?

Представители бизнес-сообщества, в целом положительно оценивая и сам законопроект, и его идеологию, все же указывают на некоторые недостатки. Строители надеются на ликвидацию проблемных точек в процессе подготовки законопроекта ко второму чтению.

Прежде всего, бизнес, как и потребители, не заинтересован в том, чтобы сократились объемы рынка недвижимости. Если для покупателей такой сценарий приведет к повышению цен на квартиры и нежилые помещения, то для бизнеса он обернется экономическими потерями, уменьшением количества рабочих мест. А это, в свою очередь, приведет к сокращению поступлений от отрасли в бюджеты всех уровней.

Поэтому бизнес надеется на то, что законодатели учтут этот риск и предусмотрят механизмы, которые позволят избежать внезапного изменения «правил игры» и резкого сокращения рынка.

Ведь абсолютное большинство застройщиков не имеют достаточного ресурса для того, чтобы обеспечить строительство многоквартирного дома за свой счет. Сама логика рынка предполагает привлечение средств инвесторов. Если законопроект будет принят в нынешнем виде, то привлекать средства инвесторов застройщик сможет только одним путем — через договоры купли-продажи будущих объектов недвижимости. Другие инструменты, такие как форвардные контракты, инвестиционные и предварительные договоры, будут недоступны. А это приведет к уменьшению объемов строительства и росту цен на рынке первичной недвижимости.

Эксперты выражают опасения относительно субъективного фактора. Так, непонятно, какими критериями должны руководствоваться в Кабмине, отдельным постановлением которого планируется установить размер гарантийного фонда в объекте строительства.

А норма, которой запрещается первая продажа будущих объектов недвижимости в случае отзыва разрешительной документации, несет прямые коррупционные риски. Ведь в Украине распространена (даже — очень распространена) практика остановки строительства решением суда или уполномоченного органа.

Еще одно противоречивое положение — порядок оформления регистрации будущих объектов недвижимости. Застройщик вынужден будет оплачивать государственную регистрацию еще до того, как получит средства от инвестора. Это противоречит экономическим правилам строительного рынка.

Так же, как и норма, согласно которой застройщик обязан платить налог на добавленную стоимость на первые расчеты по договору купли-продажи недвижимости. Ведь это означает, что налогом облагаются еще не построенные объекты! Деньги инвестора будут вкладываться не в завершение строительства чему должен стимулировать застройщика новый закон), а на выполнение налоговых обязательств.

Иными словами, покупатель получает дополнительную защиту своих прав только «на бумаге». Ведь застройщик не получает возможностей обеспечить соблюдение этих прав на практике!

И в этом — главный недостаток предлагаемых изменений. Если его не устранить, то он обесценит большинство достижений законопроекта № 5091.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X