Алгоритм послевоенного восстановления жилья и городов. Что делать?

18 мая, 09:29

Возвращение людям мест жительства нужно отделить от вопроса восстановления полностью разрушенных кварталов и городов. Ибо у людей не станет времени и лет жизни, ждать, когда разрушенные кварталы будут отстроены.

Необходимо отказаться от идей «расселить и обеспечить», потому что это советский подход. Человеку нужен выбор и свобода. Решения по компенсациям должны быть быстрыми.

Видео дня

Быстрые методы строительства типовых зданий, чтобы отстроить «быстрее» не является лучшим решением. Европейские способы быстрого строительства зданий требуют переоснащения технологических линий, а главное — опыта строительства и эксплуатации таких зданий. Сейчас есть опыт эксплуатации советских панелек и жизни в них. Не нравится никому. Следует ли повторять такой опыт? Технологии быстрого строительства — это будущее развитие наших строительных технологий, но сегодня нужно сделать качественно то, что уже научились делать. У нас уже много замечательных примеров современного девелопмента жилья. Возвращаясь к достоинству, впереди должно быть качество, и не только качество строительства, но и новое качество жизни.

Девелопмент разрушенных кварталов и городов

Сначала должно состояться градостроительное проектирование с переосмыслением функций. Необязательно на месте разрушенной девятиэтажки в Бородянке строить новую девятиэтажку. Большинство этих домов строились во времена СССР для обеспечения жильем работников заводов, немалое количество которых давно обанкротилось. Советскую жилищную монофункцию именно в этом месте есть смысл заменить на нечто многофункциональное. Это должно происходить на основании архитектурных конкурсов. А после конкурсов, квартал должен быть парцелирован (измельчен на участки), и в форме отдельных лотов и с помощью инвестиционных конкурсов передан разным девелоперам. Именно так у города есть шанс расцвести.

Уверен, что резервы на строительство можно найти внутри страны, но для этого нужно считать и анализировать.

Миграция

Все куда-то побежали делать модульные городки и быстровозводимые дома, но никто не пытался разобраться: Куда? Зачем? И сколько людей должно вернуться? Ответы на эти вопросы состоят из трех составляющих: — наличие жилья, — наличие работы, — социальные связи человека (родственники, друзья) и городские сервисы (школы, садики и т. д.). И главное — безопасность, город не должен находиться в зоне боевых действий или быть оккупированным.

Быстрые методы строительства типовых зданий, чтобы отстроить «быстрее» не является лучшим решением

Все говорят об 11 млн переселенцев (7 млн внутренне перемещены и еще 4 млн за границей), но обеспечить временным и постоянным жильем необходимо будет не более 5 процентов от общего количества перемещенных лиц, потому что большинство вернется в свои дома. Эти данные можно легко собрать с помощью Дии, у нее сегодня более 14 млн пользователей.

Собранную информацию нужно сегментировать по следующим критериям и разместить на онлайн карте:

  • С жильем все хорошо, с домом все хорошо, скоро вернусь.
  • С жильем все хорошо, но город оккупирован в прифронтовой зоне или в зоне боевых действий вернуться не могу.
  • Город разрушен.
  • Дом уцелел, но квартал разрушен.
  • Дом разрушен, я потерял работу/родственников нет, не вернусь.
  • Дом разрушен, работа/родственники есть, вернусь.
  • Дом поврежден, жить есть где, работа есть, вернусь.
  • Дом поврежден, жить негде, работа есть, вернусь.

Государство уже начало собирать данные об утраченном жилье. В настоящее время собрано около 30 тысяч заявок. Но это только один из вопросов, который должен быть задан человеку. Кроме состояния жилья также необходимо спросить, есть ли у человека где проживать временно. Большинство из нас, до собственного жилья, проживали в родительском доме, поэтому есть возможность туда временно вернуться. Или к братьям, сестрам или друзьям. Конечно, дотацию за такое временное проживание должна получать и принимающая сторона и лицо, чье жилье уничтожено. Именно таким образом сегодня Германия принимает наших беженцев, выплачивает помощь беженцам и владельцам жилья, которые приняли их.

Разрушение

Необходимо быстро разделить здания на три категории:

  • Полностью разрушены.
  • Нуждающиеся в реконструкции (частично разрушены или обгорели конструкции, разрушены отдельные секции и т. п.).
  • Нуждающиеся в капитальном ремонте (условно — выбиты стекла).

Вместо полностью разрушенных домов государство должно предоставить другое, сопоставимое по параметрам жилье, в том же городе или в другом городе по выбору человека (если человек потерял работу, или город оккупирован).

Предоставление компенсации потерянного жилья должно происходить не в денежной форме, потому что есть риск, что деньги человек потратит не по назначению, и проблема не будет решена. Механизмом компенсации может являться сертификат, гарантирующий выплату стоимости (или эквивалента) утраченного жилья или спецсчет, расход средств с которого возможен только на приобретение недвижимости, возможен обмен утраченной квартиры на усадьбу, и наоборот.

За средства сертификата или спецсчета человек может приобрести квартиру в новостройке, которая введена в эксплуатацию, но в ней еще есть непроданные квартиры, или квартиру на вторичном рынке, или в новостройке до окончания строительства которой остается не более 12 месяцев.

Покупка на вторичном рынке является самым быстрым вариантом решения вопроса обеспечения жильем, уверен будет много желающих, потому что это быстро позволит людям получить ощущение собственного дома.

С домами, которые разрушены частично и подлежат реконструкции или капитальному ремонту, необходимо приступить к работе как можно быстрее, их большая часть. Самыми первыми нужно «вставить выбитые оконные стекла», конечно речь идет не только об окнах, а о комплексном ремонте, который можно выполнить за 3−6 месяцев и быстро вернуть домой большое количество людей, это разгрузит те места жительства, которые они занимают сейчас и позволит на их места поселить тех, кто вернется из-за границы. А пока будут ждать реконструкцию и ремонт — найти им временное место жительства.

Частные дома. Здесь должна быть быстро произведена оценка потерянного (с пониманием того, что старый потерянный дом мог стоить не более $15 тыс, а построить новую такую же площадь более $50 тыс, а еще и отделка).

Поэтому здесь должны быть наработаны типовые решения относительно опосредованной стоимости компенсации государства, если человек желает что-то более дорогое — должна быть возможность доплатить. Предоставить людям сертификаты на приобретение строительных материалов и заключение договоров с подрядчиками на строительные работы. Большинство домов может быть построено уже к концу этого года. И вот именно здесь могут быть уместны модульные домики, установленные на участках людей. Есть все коммуникации, человек находится на своем дворе, социальные связи и привычки сохраняются и стройка будет идти быстрее, потому что под наблюдением заказчика.

Для решения вопроса разрушения государство уже сделало соответствующие первые шаги, Минрегион утвердил порядок обследования поврежденных зданий, а законодатель разработал законопроект о компенсации за повреждение и уничтожение недвижимого имущества, автор Елена Шуляк.

Возможности

Как быстро обеспечить жильем тех, кто потерял его?

В последние несколько лет в Киеве и крупных городах наблюдался строительный бум. В каждой новостройке часть квартир были инвестиционными, то есть такими, в которые вложены деньги, но в них никто не живет. Обычно таковых от 10 до 30 процентов от общего количества. Необходимо найти способ их сосчитать. В домах, построенных за последние несколько лет и в тех, строительство которых можно закончить в этом году.

Также необходимо посчитать объем квартир на вторичном рынке, в том числе находившихся в аренде, но по причине войны потерявших своих арендаторов.

Желательно собрать данные в форме реестра. Уверен, что с подсчетами помогли бы LUN, Дия и Риэлтор.

Необходимо найти мотивы и механизмы продажи этих квартир потерявшим жилье. Например, Государство обменяло бы права собственности (или имущественные права) на облигации внутреннего государственного займа по рыночной оценке такой квартиры по состоянию на 23 февраля. Владелец такой квартиры был бы замотивирован стоимостью, которая будет выше рыночной в настоящее время, а также процентами, поступающими по ОВГЗ. Возможно, аванс от государства деньгами за какую-то часть + ОВГЗ. Или обмен прав на квартиру на депозит в государственном банке со сроком возврата через 3 года и ежемесячной выплатой процентов.

Основная идея состоит в том, чтобы тем, чье жилье отремонтировать невозможно, очень быстро предоставить другое жилье, и чтобы пострадавшим не нужно было годами ждать во временном вагончике, пока на месте разрушенного дома построят новый.

Временным жильем для тех, чей дом испытал частичные повреждения, и кому все же придется ждать пока его дом отремонтируют или реконструируют, должно стать не жилье, а именно компенсация проживания у родных или друзей, о которой я писал выше. Следующим ресурсом должны стать гостиницы, базы и комплексы загородного отдыха. 2022 год для гостиничного бизнеса в Днепре, Харькове, Чернигове, Запорожье или Киеве будет трудным, а сотрудничество на государственном уровне с гостиницами по временному приюту людей помогло бы и людей разместить и сектор экономики поддержать.

Еще есть общежития при ВУЗах, которые также можно было бы занять, а студентов частично отправить на дистанционное обучение. Но я считаю, что места у родственников с компенсацией и в отелях хватит на большинство тех, кто ждет ремонта своего дома. А если не хватит всех этих резервов, вот тогда необходимо строить модульные городки.

Восстановление частных домов должно начинаться уже сейчас, чтобы успеть до следующих морозов. Это возможно. Рынок восстановления должен быть максимально децентрализован и либерализован. Оценили потери — выдали сертификат человеку на получение компенсации. Сертификаты должны обеспечиваться средствами, выделяемыми мэриям пострадавших городов в форме кредита, предоставленного европейскими фондами под облигации внешних местных (городских) ссуд, возврат которых должен быть гарантирован Кабмином.

Таким же образом, посредством облигаций внешних местных (городских) ссуд, должны быть выделены средства на ремонт и реконструкцию частично разрушенных многоэтажных домов.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X