Сергей Микулов

финансовый планер, партнер проекта iPlan

Чтобы определиться стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость предлагаю следующую схему принятия решения:

1. Отложить эмоции и включить рациональное мышление

2. Определить цель покупки:

• для себя,

• для детей / родителей в т. ч. со сдачей в аренду пока она будет свободна

• исключительно для сдачи в аренду,

• для «спекулятива», т. е. купить на ранней стадии строительства и продать перед вводом дома в эксплуатацию

3. Определить экономический смысл и связанные с ним риски покупки:

• Выгодно — не выгодно?

• Могу ли я себе это позволить?

• Каковы долгосрочные экономические прогнозы?

4. Определить источник финансирования:

• Накопления

• Помощь друзей, родителей

• Кредит банка, в т. ч. с использованием программ льготного кредитования

5. Рассчитать бизнес -план покупки для 2−3 вариантов

Разберем схему принятия решения поподробнее

Эмоции

Со временем они улетучатся вместе или с вашими деньгами, или упущенной выгодной возможностью. Чтобы выйти из этого состояния, надо осознать по каким причинам (давление ближайшего окружения, стереотипы, хайп на рынке, и т. п.) вы в нем оказались и какова ваша главная цель принятия решения (улучшить жилищные условия или инвестировать).

Как только вы понимаете, что рационально рассуждать уже готовы и цель покупки недвижимости по прежнему актуальна, переходите к следующему этапу.

Определить цель покупки:

• для себя.

А каковы ваши географические и карьерные планы на ближайшие 5−10 лет? Если не планируете переезжать для поиска лучшего места работы / жизни / экологии, тогда продолжаем рассматривать покупку дальше. Например: улучшить жилищные условия, чтобы семья чувствовала себя в комфорте, не переезжала с места на место, взять под опеку родителей, детей.

Короче говоря, нужно «свое гнездо» или семья выросла и нужно его увеличить.

• для детей / родителей — это иллюзия.

Покупать квартиру для кого-то в будущем не привлекая его к процессу выбора в настоящем, значит порождать для себя неоправданные ожидания и цели. Первое что сделают новые собственники — продадут это жилье, т.к. у них другие предпочтения или жизненные планы. Поэтому рекомендую сразу переключится на следующую цель.

• исключительно для сдачи в аренду

Значит ищем варианты привлекательные для потенциальных арендаторов — возле бизнес-, офисных, торговых центров с удобной транспортной развязкой и инфраструктурой. Последний писк моды среди арендаторов — первичное жилье, охраняемая территория, видеонаблюдение в подъездах, можно даже не в центре или метро, но тогда необходима удобная транспортная развязка.

Дайджест главных новостей

Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV

Подпишись

Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

• для «спекулятива»

С точки зрения разделения рисков неразумно вкладываться в один объект одного застройщика. Таким образом, минимальная цена разумной спекулятивной инвестиции вырастает до 60−70 тысяч долларов (2 или 3 однокомнатные квартиры в разных объектах / застройщиков), а оптимальная сумма инвестиции — 150−200 тысяч долларов, т.к. у вас будет диапазон предложений для будущих покупателей и бумажной работы на оформление сделок купли — продажи будут примерно столько же, как и для минимальной инвестиции.

По моей оценке, доля недвижимости в вашем инвестиционном портфеле не должна превышать 30%, поэтому если у ваш общий инвестиционный капитал = 200−600 тысяч долларов, то только тогда вариант спекулятивных инвестиций стоит рассматривать.

Определить экономический смысл и связанные с ним риски покупки

• Выгодно — не выгодно

Доходность от сдачи квартиры в аренду сейчас находится в пределах 8−10% годовых.

Я не знаю финансовых инструментов с умеренной степенью риска, которые приносят такую же доходность. Поэтому, если у вас есть сбережения на покупку квартиры и вы сейчас ее снимаете, то купить будет выгоднее.

• Могу ли я себе это позволить

Помним о моей рекомендации о доле недвижимости 30%. Почему 30%? Потому что, недвижимость подвержена сильным ценовым колебаниям. К примеру цена квадратного метра в 2008 г и 2018 г снизилась более чем в 2 раза. Вы были бы готовы рискнуть половиной своей дополнительной пенсии вложив все в недвижимость? А помимо этого у вас наверняка есть и другие важные более близкие финансовые цели (дети, родители, обучение), достигнуть которых можно, имея капитал в стабильной и ликвидной форме.

• Каковы долгосрочные прогнозы по темпам экономического роста в стране

Если по оценкам авторитетных международных финансовых аналитиков (МВФ, Мировой Банк, Bloomberg, рейтинговые агентства S&P, Moody’s и т. п., прогнозы роста ВВП составят более 3% в год на горизонте 5−10 лет — можно брать (для аренды, себя), в остальных случаях сильно рискуем.

Определить источник финансирования

• Накопления.

Тут все предельно ясно, если есть, так есть. Помним о диверсификации и доле 30%.

• Помощь друзей, родителей с % или без.

Если мы не панируем испортить отношения, то лучше сразу обсудить сроки и размер %, понимая что в будущем это лучше оформлять письменно, т.к. кто-то постеснялся сразу спросить, а потом постесняется напомнить или отказать.

• Кредит банка или рассрочка от застройщика, в т. ч. с использованием программ льготного кредитования.

Я бы стал рассматривать кредиты под недвижимость только в случае, когда он дается в гривне и под ставку не более 8−9%. Во всех остальных случаях, в т. ч. привязки рассрочки застройщика к курсу, это больший риск попасть в финансовую зависимость!

Рассчитать бизнес -план покупки для 2−3 вариантов

• Выбрать предпочитаемое расположение для вашего объекта, это самый важный фактор т.к. от него зависит инфраструктура (транспорт, школы, садики, магазины), экология (парки, дороги, заводы) и криминогенность района. Потом уже определять площадь, срока ввода в эксплуатацию (если первичка), предельный возраст дома (если вторичка).

• Посчитать все расходы, связанные с покупкой и приведением квартиры в жилое состояние. В т.ч. налог в пенсионный фонд 1%, государственная пошлина, нотариальные услуги, услуги риелтора / застройщика, стоимость ремонта (в среднем +300 — 500 долларов за квадратный метр)

• Снова оценить достаточность оставшегося капитала для достижения остальных жизненных целей (дети, учеба, пассивный доход-пенсия) в обозримом будущем.