Устаревший жилой фонд: что с ним делать
Основная проблема на сегодня — это жилье устаревших кварталов. Мысли о том, как ее решать, расходятся
В современной Украине устаревшего жилья, подлежащего реконструкции — около половины. Ежегодно его количество увеличивается. В то же время для ремонта одного такого объекта необходимо не менее трех миллионов гривен. Прежде всего замены требуют коммуникации и котельные.
Недавно Киевский городской совет все же решил в течение последних двух месяцев года провести инвентаризацию жилого фонда. Таким образом появится понимание, какие дома простоят, например еще 10−20 лет и какой класс энергоэффективности они имеют. Учитывая количество лет в эксплуатации, энергоэффективность таких зданий крайне низка.
О проблеме устаревшего жилищного фонда периодически говорят, однако правительство все еще не разработало четкой программы его реновации.
Реконструкция или новые кварталы
Согласно действующему законодательству о реконструкции устаревших кварталов — это дома до 5 этажей, которые по техническому состоянию не соответствуют нормативам безопасности и комфорта проживания. В свою очередь, законопроект, который недавно разработал Минрегион, предусматривает реконструкцию устаревшего жилья различной этажности.
Основная проблема на сегодня — это собственное жилье устаревших кварталов. Мысли о том, как ее решать, расходятся. Речь может идти о реконструкции или модернизации зданий, что является выгодным вариантом для власти по сравнению со сносом старых и возведением новых кварталов.
В действующем законодательстве не определено, кто должен быть заказчиком проекта, а также не прописана процедура получения согласия путем голосования жителей. Кроме того, такую процедуру должен утвердить Кабинет министров Украины. В новом законопроекте указано, что заказчиком проекта должны быть органы местного самоуправления — сельские, поселковые и городские советы.
Сейчас, согласно закону о реконструкции устаревшего жилья, который разработали еще в 2006 году, нужно, чтобы 100% жителей дома дали согласие. Должен быть альтернативный механизм, при котором не потребуется согласие всех жильцов, а достаточно будет, например, согласия только двух третей жителей.
Если примут новый законопроект, то для решения по реконструкции хватит согласия 75% нанимателей жилых (или нежилых помещений) или владельцев (или пользователей) земельных участков. В свою очередь, несогласных будут отселять из домов в принудительном порядке по решению суда. Однако должны быть прописаны гарантии для всех жителей, чтобы никто не оказался на улице или в существенно худших условиях.
Кроме вышеупомянутого закона, ситуацию поможет изменить комплексная государственная программа по реконструкции устаревшего жилфонда, а также городские программы и соответствующее финансирование, предоставление зеленых льготных кредитов для утепления и энергомодернизации домов.
Как привлечь инвесторов
70% объема строительных работ приходится на семь регионов, в первую очередь на крупные города.
С финансовой точки зрения такие проекты будут выгодными в городах-миллионниках. Например, в Киеве, где прибыль застройщика может стартовать от 20%, интересным вариантом для него будет возможность строительства новых домов на месте старых, в частности, в районах с высокими ценами на жилье (Печерск или Подол).
В свою очередь, в небольших городах местные власти должны финансировать проекты и привлекать инвесторов. Кроме того, органам местного самоуправления следует помнить, что инвестор не потянет комплексную застройку, для этого кстати будет поддержка с их стороны.
И украинских, и зарубежных инвесторов, которые готовы участвовать в проектах по модернизации построенного жилья, останавливает их неподготовленная законодательная база. Полноценный закон о реконструкции кварталов до сих пор не принят. Кроме того, чтобы ситуация изменилась, нужно, как минимум, задуматься о принятии нового Жилищного кодекса, в котором будут указаны четкие права и обязанности владельцев квартир, благоприятные механизмы для инвесторов.
Для того, чтобы зарубежные инвесторы приносили свои средства в Украину, нужны гарантии, что они смогут получить прибыль, а также нейтрализация рейдерства и коррупции. Некоторые шаги власть уже делает. Однако нужно активно работать над благоприятным инвестиционным климатом.
Европейский опыт
Когда в 1989 году пала Берлинская стена, перед страной встала такая же проблема. Власти Германии пришли к выводу, что привести в порядок изношенные здания (модернизировать) будет стоить на 30% меньше, чем снести и построить новые. Панельные 5-этажки были превращены в уютные 3−4-этажные здания с просторными террасами.
Всего в Восточной Германии реконструировали 2 млн квартир, это примерно 22 тыс. домов.
Однако сегодня их уже выгоднее сносить, потому что прошло еще два десятка лет, состояние домов ухудшилось.
В Эстонии здания, оставшиеся в наследство от СССР, начали превращать в энергоэффективные умные дома. Инициатива получила название SmartEnCity. Хрущевки оборудуют солнечными панелями, установят современные системы отопления, изоляции и вентиляции.
Таким образом, пока риски, связанные с давлением владельцев устаревшего жилья на застройщика, будут преобладать над факторами, которые делают реализацию этих проектов инвестиционно привлекательными, количество желающих вкладывать средства в такое строительство не будет расти. Все сводится к законодательной базе. Сама же реновация произойдет не менее чем через два года, даже после принятия закона.
