Модернизация коммерческих объектов: зачем это нужно?

20 ноября 2020, 07:30

Офисная недвижимость в среднем устаревает за 10−15 лет, торговая — за 7−10 лет. Что делать дальше?

С развитием прогрессивных технологий здания периодически сталкиваются с устареванием. Ряд проблем, которые вызваны таким эволюционным процессом, делают невозможным удовлетворение требований пользователей на должном уровне.

Видео дня

Модернизация — один из способов ввести инновации в объекты недвижимости. Этот процесс происходит через обновления здания, что, в свою очередь, хоть и требует вложений, но в перспективе положительно влияет на ситуацию, в которой выигрывают все взаимодействующие стороны.

Проблема устаревания объектов

Функциональное устаревание объектов коммерческой недвижимости, в частности, торговых и офисных зданий, происходит куда чаще, чем физическое (в основе последнего лежит качество строительных работ, конструкций).

Функциональный износ говорит о том, что проект утратил былую актуальность, ему не хватает «свежего» дизайна, планировочных и/или архитектурных решений. Здание теряет привлекательность среди пользователей помещений на фоне новых появляющихся объектов с расширенными функциональными характеристиками.

Кроме того, обновления требуют и инженерные коммуникации (речь о системе отопления, канализации, вентиляции, водо-, электроснабжения).

Для того, чтобы привлечь арендаторов, владелец может снизить арендную плату в устаревшем объекте. Такие действия сохраняют на какой-то период позитивную динамику, однако в результате все ведет к дальнейшему снижению стоимости здания в целом, т. к. не хватает ресурсов для удовлетворения потребностей и запросов в полной мере. Так, пандемия COVID-19 стала еще одним поводом задуматься о реконцепции неликвидных проектов.

Почему нужно отслеживать тенденции

Каким бы качественным не был объект, со временем его актуальность теряется. Для минимизации такого риска в странах Европы реконцепция является обязательным этапом, который предусматривается еще при разработке проекта, в частности, торговой недвижимости. Вопрос реконцепции актуальнее для ТРЦ, так как данный сегмент более подвержен влиянию со стороны потребителей.

В целом реконцепция может положительно сказаться на заполняемости площадей, востребованности объекта на рынке, а значит — повлиять на сохранение позиций на фоне появления новых проектов.

Ряд коммерческих объектов Украины нуждаются в обновлении концепций и систем. Общепринято, офисная недвижимость в среднем устаревает за 10−15 лет, торговая — за 7−10 лет.

Зачастую реконцепция включает в себя изменение инженерных решений и то, что, в первую очередь, бросается в глаза — обновление дизайна, планировки помещений, этажей, замена фасада, входной группы здания на более современные, а также надстройку или пристройку части здания (редевелопмент).

Также это могут быть мероприятия по реконцепции с целью повышения класса, обеспечения комфортных условий вместе с развитой инфраструктурой. Последняя будет способствовать созданию соответствующей атмосферы не только для работы, но и отдыха. Или же мероприятия с целью сделать объект многофункциональным — лучшее решение определяется согласно особенностям каждого отдельного проекта.

В целом тренд многофункциональности под влиянием последних событий начал развиваться активнее. Однако и до этого в столице создавали, в частности, проекты бизнес-парков (с совмещением разных типов недвижимости: складов, жилья, офисов).

На сегодня только в Киеве функционируют до 200 бизнес-центров. Собственники офисных центров периодически анализируют их показатели и принимают соответствующие решения о модернизации коммуникаций, реконструкции интерьеров и/или фасада. В то же время этот сегмент недвижимости менее подвержен негативному влиянию времени (в сравнении с торговой). Так, в качественном БЦ с центральной локацией могут продолжительное время сохраняться ставки на высоком уровне.

Составляющие успешного объекта

Для обеспечения конкурентоспособности недостаточно анализа спроса, игроков и вызовов рынка. Важно определить наперед и принять во внимание актуальные тенденции, а также соответствие объекта современным требованиям.

Экологичность строительных проектов. Пока этот тренд более популярен в столице, в сравнении с другими городами страны. Важно отметить, что экологичность может стать ключевым фактором при выборе офиса в украинских мегаполисах, в частности, со стороны ряда иностранных компаний.

Современные требования к энергоэффективности зданий ужесточились. Это стимулирует внедрение современных инженерных коммуникаций. Например, использование светодиодного освещения, датчиков движения и присутствия позволяет снизить стоимость эксплуатации объекта. В частности, энергоэффективные технологии, внедренные только в систему освещения, способствуют снижению показателей потребления энергии до 30%.

Кроме того, уменьшить плату за коммунальные платежи при модернизации помогают и современные рекуперационные системы кондиционирования и вентиляции.

Гибкость и готовность к изменениям. В частности, это касается организации рабочего пространства. Актуальны обновления, перепланировка помещений с акцентом на гибкие форматы в противовес классическим офисам.

Правильное управление и грамотная эксплуатация продлевает жизненный цикл здания. В свою очередь, BIM-технологии, своевременный и взвешенный план трансформации, который учитывает все исходные данные и особенности объекта, — правильная стратегия, которая дает возможность быть на шаг впереди.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X