Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость
Жилая или коммерческая. Куда лучше инвестировать украинцам
В предыдущей колонке разбирались с преимуществами и недостатками инвестирования в банковские депозиты и государственные облигации. Пришли к выводу, что: как открытие депозитных счетов в банках, так и инвестиции в ОВГЗ является скорее инструментом сохранения реальной стоимости капитала в течение длительного периода, чем инструменты заработка.
Теперь попробуем разобраться с особенностями инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, оценить возможные риски и преимущества от такого рода капиталовложений. Также насквозь пройдемся по актуальному состоянию рынка недвижимости и попробуем определить основные тенденции развития отрасли в краткосрочной перспективе.
С начала экономического кризиса 2014 года, покупательная способность украинцев сильно снизилась. Это напрямую отразилось на рынке недвижимости. В жилом сегменте новостроек девелоперы сильно уменьшили не только маржу, но и себестоимость строительства. Итак, начали подбирать упущенную прибыль количеству проданных объектов. Из-за этого предложение на рынке сильно превысившее спрос до сих пор не изменилось. Как следствие, цена пробила дно и только в отдельных сегментах начинает увеличиваться.
Планомерное укрепления гривни по отношению к иностранным валютам увеличило стоимость недвижимости в валюте, в среднем на 10%. Несущественно, но все же увеличивается покупательная способность украинцев. Инфляция, из года в год уменьшается. Все эти факторы указывают на потенциальный рост рынка недвижимости. И это хорошая новость для тех, кто решил вложиться в жилую недвижимость сейчас. Ведь при таком сценарии ее стоимость будет расти.
В зависимости от объема имеющихся сбережений, существуют различные модели инвестирования.
Как средство сохранения капитала можно приобрести недвижимость, даже без ремонта (требующего дополнительных затрат). В таком случае инвестор фактически консервирует ресурсы и рассчитывает только на рост рынка, что, после продажи, даст возможность зафиксировать прибыль.
Такая тактика является наименее прибыльной, ведь вложенные деньги фактически не работают на владельца, а заморожены в стенах. В такой ситуации потенциальные доходы от продажи прямо зависимы от волатильности рынка. Будет рост — удастся получить прибыль, если нет — придется фиксировать убытки, или ждать лучших времен.
Другая модель предполагает получение стабильного пассивного дохода от сдачи объекта в аренду. В зависимости от класса приобретенного жилья, окупаемость такой операции составляет 7−10 лет. При этом, у инвестора остается недвижимость, стоимость которой за указанный период возрастает. Как результат, эта модель обеспечивает стабильный ежемесячный доход при параллельной капитализации актива.
Также, довольно часто используют спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость. Объект приобретается на стадии строительства по цене на 20−30% ниже его потенциальной рыночной стоимости после сдачи в эксплуатацию. После чего продается, фиксируя прибыль. По такой модели средства на долго не замораживаются, а постоянно остаются в обороте.
Однако, следует отметить, что устарелость градостроительного законодательства и коррупционная составляющая нередко приводят к замораживанию такого строительства. К примеру, только в Киеве, по экспертным оценкам, количество замороженных объектов, которые так и не сдали в эксплуатацию, составляет 10%.
Правда, существует и еще один спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость — выкуп конфискованного и арестованного государством имущества на аукционах. В зависимости от обстоятельств, стоимость таких объектов может быть существенно ниже ее рыночной оценки. Приобретение такого типа недвижимости обеспечивает быструю оборачиваемость капитала. Ведь на аукционах есть возможность приобрести уже готовые объекты с целью дальнейшей перепродажи.
Но не только для этого. Данная модель предполагает возможность сочетания различных инструментов инвестирования. Так, приобретя объект на государственных аукционах, можно как сохранить стоимость капитала в недвижимости, так и использовать его в целях получения пассивного дохода, путем сдачи в аренду. Единственной разницей между приобретением недвижимости на рынке и выкупом путем участия в аукционах, является потенциальная нижняя ее стоимость.
Отдельного внимания заслуживает сегмент коммерческой недвижимости. Даже поверхностный анализ рынка приводит к выводу о недостаточности коммерческих площадей не только в областных центрах или городах-миллионниках, а также в Киеве. К примеру, вакантность офисов центров снизилась до минимального значения за последнее десятилетие и составляет 10% в среднем по Украине. А если смотреть в разрезе столицы, то это вдвое меньше — неполных 5%.
Поэтому, одним из самых прибыльных объектов для крупных инвестиций является именно офисная недвижимость. Ведь предложения на рынке явно не достаточно. Но если девелоперы ищут возможности для сооружения офисной недвижимости с нуля, то для инвесторов с меньшими ресурсами вполне выгодным является переоборудование старых заброшенных помещений в современные коворкинг и оупен-спейсы.
Мировой опыт указывает на все большую популярность этой тенденции. Очевидно, девелоперы не смогут обеспечить бизнес достаточным количеством новых офисных центров. Из-за этого, небольшие коворкинги и офисы типа открытого пространства должны занять необеспеченный спрос.
Что касается арендных ставок то большинство экспертов сходятся на позиции того, что ставки вырастут в среднем на 15% в следующем году. Все эти факторы делают рынок офисных помещений крайне привлекательным для инвесторов.
В какой именно сегмент недвижимости инвестировать — решать вам. Однако очевидное преимущество поиска и приобретения недвижимости именно на электронных аукционах. Там всегда можно подобрать объект который интересует именно вас и ценовой фактор при принятии решения будет точно не последний. В следующем блоге рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в землю.
