Строительный бум или мыльные пузыри
В последние годы в Киеве строится рекордно много нового жилья. В прошлом году новое предложение составило более 20 тыс. квартир. В первом полугодии 2017 построено еще около 16 тыс. квартир. Это максимум с начала 2000-х.
Хорошо это или плохо, учитывая ограниченность платежеспособного спроса? И уместно ли говорить о пузыре на рынке недвижимости?
1. Пузырьки появляются под влиянием большого спроса. В Украине ценового пузыря нет, в отличие от многих стран Восточной и Центральной Европы, Скандинавии, где кредиты дешевые, а нового жилья строится мало. У нас эта проблема была в 2008 году, когда цены даже на однокомнатные хрущевки достигли заоблачных высот.
2. Сейчас ситуация на самом деле противоположная. Есть немало признаков избытка предложения жилья. Количественно оценить этот избыток невозможно – в Украине застройщики не отчитываются о продажах квартир. В некоторых странах статистику продаж собирают центробанки (например, в Польше). И, судя по опыту стран с надежной статистикой, наличие на рынке десятков тысяч непроданных квартир отнюдь не означает коллапса экономики или рынка недвижимости.
Избыток предложения – это риск только для отдельных слабых застройщиков и инвесторов сомнительных проектов, но не для финансовой стабильности и экономики в целом, так как банки задействованы в финансировании строительства минимально. Хотя ипотечное кредитование существенно оживилось в 2016-м и продолжает расти в этом году, объемы ипотеки сравнительно небольшие – около 1 млрд грн в год – и почти не влияют на спрос. Это видно из отчета о финансовой стабильности , стр. 28.
3. Довольно вероятный сценарий развития событий в секторе строительства – ажиотаж спадет сам по себе. Застройщики поймут, что рынок насыщен, и спрос не разогреть ни агрессивной рекламой, ни уменьшением площади квартир. Привлекательных земельных участков остается все меньше. А дома с автозаправками вместо детских площадок во дворе будут устраивать лишь крайне неприхотливых инвесторов.
Наконец, привлекательность жилья как инвестиционного инструмента нивелируется стабилизацией банковской системы и возможностью инвестировать за границу на основе электронных индивидуальных лицензий. И, конечно, высокими коммунальными тарифами и налогом на недвижимость.
Некоторые застройщики, возможно, не смогут достроить начатые объекты и будут продавать их конкурентам. При неблагоприятном стечении обстоятельств возможно появление долгостроев. Но это никак не системный кризис рынка жилья.
4. Застройщики пытаются стимулировать продажи с помощью ипотеки. Но кредитование восстанавливается медленно, и искусственно стимулировать его развитие в нынешних условиях опасно. Как минимум, потому, что при избыточном предложении дополнительные средства приведут не к увеличению объемов строительства, а к росту цен.
Кроме того, нужно разобраться с ужасным наследием ипотечного бума прошлого десятилетия. Принять законопроект 4004-д призванный отменить мораторий на взыскание залогового имущества валютных заемщиков, создать кредитный реестр. Все эти меры будут стимулировать развитие рынка ипотеки гораздо лучше, чем административные меры или очередная "государственная помощь".
5. В активном строительстве есть свои преимущества. Стимулируется развитие смежных отраслей, создаются рабочие места, снижаются риски возникновения пузырей в будущем, когда спрос возрастет благодаря экономическому росту и ипотеке. Поэтому административные меры в виде моратория на новое строительство неуместны. Но городская власть не должна допускать незаконного строительства.
6. Важно, чтобы развитие ипотеки способствовало доступности жилья и росту количества сделок, а не росту цен в так называемых "спекулятивных зонах". Поэтому всем большим и малым городам нужно наконец заняться долгосрочным урбанистическим планированием.
Вместо того, чтобы уплотнять центральные и спальные районы новостройками, необходимо строить новые кварталы на окраинах городов, расширять границы населенных пунктов, прокладывать туда дорогу и развивать инфраструктуру.
