Прозрачные метры. Кто и зачем собирает статистику рынка недвижимости в разных странах

20 июня 2019, 12:08

Сбалансированы ли спрос и предложение, есть ли признаки надувания ценового пузыря. Как эти вопросы контролируют в мире

После мирового финансового кризиса 2008 года, начавшегося с американской ипотеки subprime, рынок недвижимости оказался в фокусе центробанков. Кроме инфляции они начали заниматься финансовой стабильностью, в частности их задачей стало предупреждение возникновения ценовых пузырей. В связи с этим страны «Большой двадцатки» вместе с МВФ в 2009-м инициировали проект по устранению информационных пробелов (Data Gaps Initiative), одним из направлений которого стало создание статистики рынка недвижимости. В Евросоюзе Совет по системным рискам в 2016 году обнародовал рекомендации о том, какую статистику нужно собирать и на какие показатели ориентироваться, анализируя рынок недвижимости с точки зрения рисков для финансовой стабильности.

Видео дня

Мировой опыт

Сбором статистики рынка занимаются преимущественно или государственные органы статистики, или центральные банки. Реже основными поставщиками данных являются частные компании. Иногда действует смешанная модель, когда статистику собирают и обрабатывают сразу несколько из упомянутых выше учреждений.

Например, в Польше самую актуальную и подробную информацию о цене и стоимость аренды собирает и публикует Национальный банк (НБП). С помощью региональных подразделений он ведет и обновляет базу данных о ценах объявлений и сделок на первичном и вторичном рынках жилья по регионам с 2006 года и публикует отчеты с 2011 года. Агентства недвижимости и застройщики добровольно предоставляют информацию для этой базы данных. В то же время орган статистики Польши (GUS) собирает информацию о сделках и цены на первичном и вторичном рынках на основе данных нотариусов и региональных реестров. Эта информация является менее детализированной по регионам и публикуется с определенным лагом. Центральный банк при анализе рисков рынка жилой недвижимости пользуется собственной базой, данным GUS и данными нескольких частных компаний о количестве сделок.

В ряде стран благодаря культуре бизнеса и взаимном доверии застройщики и посредники без проблем делятся данными о продажах с компаниями, генерирующих обобщенную статистику. В Швеции центральный банк — Риксбанк — полагается на данные частных провайдеров, собирающих данные о ценах и сделках на рынке жилья. Данные о сделках доступны и от органов регистрации, но тоже с лагом. В Греции статистику цен и количества сделок на рынке жилья с привлечением банков компилирует центральный банк на основе первичных данных от банков.

В своем Обзоре финансовой стабильности рынка недвижимости уделяет внимание и Центральный банк России. Источником данных о количестве сделок долевого строительства является Росреестра. Но основной фишкой соседней страны является то, что с 01.07.2019 года средства физлиц на финансирование строительства жилья можно привлекать только через эскроу-счета в банках.

На рынке коммерческой недвижимости со статистикой хуже. Только 9 стран ЕС имеют собственную статистику рынка, 6 пользуются данными частных компаний, а 13 вообще не имеют никакой статистики.

Рынок коммерческой недвижимости

На рынке коммерческой недвижимости со статистикой хуже. По данным исследования Европейского центрального банка и Eurostat, только 9 стран ЕС имеют собственную статистику рынка, 6 пользуются данными частных компаний, а 13 вообще не имеют никакой статистики.

Независимо от того, кто занимается сбором информации, для качественного анализа рынка жилья нужен хотя бы минимальный набор данных: цены объявлений и сделок на первичном и вторичном рынках, в разрезе городов, количество сделок купли-продажи на первичном и вторичном рынках, количество полученных разрешений, количество начатых и законченных проектов. В идеале чем больше детализация данных, тем лучше. Некоторые центробанки смотрят на динамику цен в разрезе года строительства домов, строят гедонистический индекс, чтобы сравнивать сопоставимое по характеристикам жилье, анализируют структуру себестоимости и рентабельность застройщиков.

Почему это важно

Качественная статистика позволяет составить четкую картину рынка, например, определить, сбалансированы ли спрос и предложение, есть ли признаки надувания ценового пузыря. Например, по данным отчета НБП за IV квартал 2018 года, в шести крупнейших польских городах для продажи остатка квартир необходимо всего три квартала. То есть меньше года. А это значит: спрос превышает предложение, что и объясняет рост цен на жилье в Польше. Если бы оценочное время продажи составляло год-полтора, это бы означало, что рынок более-менее сбалансирован. Если бы превышал два года, это означало бы, что есть значительный избыток предложения.

По количеству построенных в 2017 году квартир на 1000 человек населения (3%) мы опередили Латвию, Эстонию, Венгрию, Чехию.

Среди стран Восточной Европы Украина занимает неплохие позиции с точки зрения темпов жилищного строительства. По количеству построенных в 2017 году квартир на 1000 человек населения (3%) мы опередили Латвию, Эстонию, Венгрию, Чехию. Но неплохо было бы четко осознавать и спрос. Но все, что имеем, это данные Минюста о количестве нотариально зарегистрированных сделок купли-продажи квартир и жилых домов. Сопоставлять предложение и спрос на основе этих данных невозможно, поскольку неизвестно, какая доля сделок на первичном рынке регистрируется нотариально.

Фактически продажи на первичном рынке окутаны таинственностью. Нет также данных о фактических ценах сделок. Возможно, отдельным компаниям или профессиональным спекулянтам и выгодно работать в таком тумане, но рынку в целом это вредит. Застройщики могут только догадываться о реальном спросе и в условиях недостатка информации принимать невзвешенные решения.

Отсутствие информации наряду с высокими юридическими рисками отпугивает и банки. Прозрачность рынка и возможность прогнозирования цены на основе имеющихся данных о спросе является одной из важных предпосылок для развития ипотеки.

Специально для НВ Бизнес

Больше мнений — в разделе Эксперты НВ Бизнес

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X