Эволюция недвижимости: от небоскребов до загородных комплексов

1 апреля 2021, 08:40

Рынок недвижимости — одна из самых традиционных отраслей экономики и, вместе с тем, один из рынков, который показывает бешеную динамику роста. Чтобы идти в ногу с последними трендами девелопмента, нужно понимать, какую эволюцию он прошел.

Город-стройплощадка

Киев превратился в сплошную строительную площадку, что подтвердит любой рядовой житель или гость столицы. Особенно это ощутимо там, где многочисленные жилые или коммерческие комплексы подключаются к коммуникациям: хаотичная застройка, отсутствие нормальной сопутствующей инфраструктуры, разрытые дороги и огромные пробки — современные реалии жизни в столице.

Видео дня

Украина — молодое государство, поэтому современный девелопмент, как явление, появился здесь только 20 лет назад. В советское время типичные районы выглядели однообразно, но решали острую проблему обеспечения людей отдельным жильем. Классический пример такой застройки можно увидеть в районе Позняков. В 2000-е годы девелопмент стал более развит, у покупателей появился выбор, а застройщики начали создавать что-то другое, конкурируя между собой. Так мы увидели жилые комплексы с названиями, концепциями и готовой инфраструктурой.

Однако, статистика довольно неутешительная. Доля сферы строительства в ВВП европейских стран составляет 4−7%, в США и Азии — еще больше, а в Украине — 2%. Здесь строится лишь 20 метров нового жилья на человека в год, в то время, как в европейских странах эта цифра значительно больше. И когда в нашей стране появится ипотечное финансирование ниже 5%, бум на застройку только увеличится. Здесь возникает вопрос: «Куда же он увеличится, если мы говорим о перенасыщенном Киеве?».

Жилье через призму пирамиды Маслоу

В наше время недвижимость перестает быть только квадратными метрами — на первое место выходит жилая среда в целом, комфортность, наличие инфраструктуры. Теперь так называемые «свечи» в центре столицы интересны исключительно своей локацией. Они не имеют развитой инфраструктуры, чем сужается круг их потенциальных потребителей. Покупатели сместили фокус в сторону комфорта, поэтому основной тренд современного девелопмента — закрытие всех базовых потребностей человека. Более того, потенциальный покупатель стал более ответственно относиться к городу, его истории, архитектуре, к интересам своей общины, к экологии. Люди стали более осведомленными в документальных делах. Это заставляет девелоперов также сместить акценты: проект должен архитектурно соответствовать среде, быть нетоксичным, иметь все документы. Чем больше зелени — тем лучше, а если застройщик берется обустроить сквер или парк — это уже просто чуть ли не святая компания. Если коротко, то можно выделить 5 принципов для успешного кейса: безопасность, комфорт, эстетичность, законность и доступность.

Таким образом, концепции комплексов меняются.

Теперь девелоперы массово ищут большие участки под масштабные проекты. В Киеве, в соответствии с современным генпланом, большие неосвоенные земельные участки остались только в промышленных зонах. Такие локации не подходят для реализации жилых объектов, а классическим застройщикам остается ждать изменений в законодательстве и утверждения обещанного нового генплана столицы (что может занять еще не один год). ДПТ (детальные планы территорий), которые могут частично регулировать вопросы застройки, за последние полгода (по причинам несоответствия проектной документации существующему положению и по определенным политическим причинам) не принимались. Ни одного. Соответственно, чтобы «продавить» детальный план, девелоперские компании тратят много времени и усилий. Кроме того, количество земельных участков в Киеве, где можно развернуть интересное и прибыльное строительство — значительно ограничено.

Открытым остается и вопрос документально-разрешительного характера в киевском девелопменте. Кроме отсутствия Генплана и слабого темпа в принятии ДПТ, без которых невозможен отвод земельных участков, или изменение их назначения для целей строительства, невозможно получить и градостроительные условия и ограничения. Наверное, кто-то их получает, кому можно. Другим — нельзя. В законе Украины об архитектурной деятельности выделенна целая статья — 14, которая так и называется «Главные архитекторы» — только в Киеве его нет. То есть, должность, конечно занимается, но только на бумаге. Зато постоянно говорят о серых кардиналах, теневых мэрах и т. д. — может для них отдельную статью в законе предусмотреть?

В любом проекте главное — люди. Нет человека во главе — нет порядка и правил. Если правила устанавливаются в тени, нет здорового рынка. Поэтому, как следствие, переориентация интересов движется в сторону пригородной зоны — 10−20 км от столицы. И современные компании уже начинают тенденцию «переезда» киевских девелоперов за город.

Спрос на застройщиков с «человеческим лицом»

Уже сегодня можно увидеть удачные загородные проекты, к примеру клубные жилые комплексы на Обуховском направлении — некоторые из них достигают 15 га общей площади. Первое, на что стоит обратить внимание — это продуманная инфраструктура: магазины, кафе, рестораны, детский сад и школа. И главный трек — застройщики начинают открыто транслировать результаты работы.

Так возник еще один тренд девелопмента — компания с «человеческим лицом». Покупатели выбирают не распиаренные, а надежные девелоперские компании. Те, которые не боятся показывать настоящее «лицо» и несут ответственность за свои проекты. Опять же, все те же пять принципов, о которых я говорил выше.

Поэтому пока старые девелоперы борются за проекты в Киеве, интерес к которым падает, молодые девелоперские компании фокусируются на загородных комплексах, которые призваны качественно изменить жизнь своих жителей.

Концептуальность на замену человеческим муравейникам

Потребители всегда готовы платить за качественный продукт. Им важны быстрое добирание в центр Киева, наличие детского сада, школы, торговых центров и больницы. А еще свежий воздух, возможность наслаждаться покоем и уютом и свой клочок уличного пространства (террасы или внутренние дворики).

Поэтому тенденции показывают, что спрос на пригородную концептуальную недвижимость в 2021—2023 годах будет расти, а загородные проекты будут только развиваться.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X