Открытый рынок земли. Что изменилось для украинцев?

6 июля 2021, 10:00

С 1 июля в Украине заработал рынок земли. Это значит, что нашумевший мораторий отменен и земли сельскохозяйственного назначения теперь могут быть предметом купли-продажи.

Несмотря на то, что вопрос открытия рынка земли длительное время обсуждался в обществе и был предметом разного рода спекуляций и манипуляций, объективной правовой информации о том, как на самом деле будет работать этот рынок и какие процедуры необходимо соблюдать его участникам, в информационном поле было не так уж и много. Итак, попробуем устранить этот недостаток и привести ключевые требования, которые должны соблюдаться участникам рынка при продаже аграрных земель.

Видео дня

Мораторий отменен, но не для всех

С 1 июля продавать разрешено только земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в частной собственности.

Под запретом продажи остаются земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а также земельные доли (паи) и частные земельные участки, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя.

Кто может быть покупателем

До 1 января 2024 покупателем аграрной земли могут быть исключительно физические лица — граждане Украины, которые имеют в собственности не более 100 гектаров земель сельскохозяйственного назначения.

С 1 января 2024 список потенциальных покупателей будет расширен за счет юридических лиц, зарегистрированных по законодательству Украины. Однако, они не смогут купить более 10 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на одно юридическое лицо.

Не смогут покупать украинскую землю иностранцы, лица без гражданства и юридические лица, принадлежащие иностранцам. Правда, такой запрет может быть снят по соответствующему решению общенационального референдума. Однако, даже при наличии такого решения референдума иностранцы не смогут приобретать в собственность земельные участки, расположенные в 50-километровой зоне от границы Украины.

Как определяется цена и производятся расчеты

По общему правилу, цена продажи земельных участков определяется по согласованию между продавцом и покупателем. В большинстве случаев цена будет формироваться в зависимости от региона, места расположения, качества земли, площади земельного участка и имеющейся конкуренции.

Однако, согласно закону цена земельного участка сельскохозяйственного назначения до 1 января 2030 года точно не может быть ниже ее нормативной денежной оценке. На сегодня средняя нормативная денежная оценка гектара пашни в Украине ориентировочно составляет 27,5 тыс. грн. Это маркер, который дает понимание ниже какой планки не может быть цена аграрной земли в ближайшие 8,5 лет.

Эксперты по-разному оценивают рыночную цену земли, но их прогноз в целом сводится к тому, что сразу после открытия рынка цена гектара составит $1-$2 тыс. Минэкономики даже прогнозирует ежегодное увеличение цены гектара на 10−15% в следующем году.

В 2024 году прогнозируется существенное увеличение спроса на аграрную землю за счет выхода на рынок юридических лиц, что, в свою очередь, приведет к резкому увеличению цены на землю — до $5-$10 за гектар.

В любом случае, рынок земли только открылся и сегодня говорить об объективной и справедливой цене аграрной земли еще слишком рано. Остается только наблюдать за развитием данного рынка и отслеживать динамику заключения сделок купли-продажи.

Что касается расчетов по сделкам купли-продажи земли, то продать землю за кэш не получится. Закон запрещает наличные расчеты за землю и обязывает участников рынка проводить такие расчеты исключительно в безналичной форме с использованием банковских счетов. Поэтому продавцам, изъявившим желание продать свою землю, вряд ли удастся избежать уплаты налогов, а покупателям необходимо подтвердить законность источников получения средств, поскольку банками будет осуществляться финансовый мониторинг операций.

С чего начать продажу земли

Прежде всего, продавцу следует выяснить существуют ли лица, которые имеют преимущественное право на покупку земли сельскохозяйственного назначения. К таким лицам закон относит владельцев лицензий на добычу недр общегосударственного значения определенного вида и арендаторов земельных участков. Если таких лиц нет, то земельный участок можно продавать любым третьим лицам, которые по закону могут быть покупателями.

Если же будет установлено наличие лиц с преимущественным правом, то продавец обязан зарегистрировать свое намерение продать участок в соответствующем реестре и сообщить нотариусу о своем желании продать участок, назвав желаемую цену продажи.

Далее нотариус сообщит указанным лицам о намерении владельца продать земельный участок и условиях продажи, а последние будут иметь два месяца на реализацию своего преимущественного права на приобретение земельного участка по предложенной цене. Если в течение указанного срока не будет ответа от лиц с преимущественным правом или они сообщат о своем отказе от его реализации, владелец имеет право предлагать участок другим покупателям, что по закону могут быть собственниками земли данной категории.

Следует также помнить, что преимущественное право может быть передано его собственником другому лицу (например, если лицо, имеющее преимущественное право, не может быть собственником земли по закону), а в случае продажи земли без соблюдения приведенной процедуры, лицо, имеющее преимущественное право, может в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя земельного участка.

Какая форма сделки купли-продажи

Сделки купли-продажи земельного участка совершаются в письменной форме и заверяются нотариально. Нотариус при этом отвечает не только за соответствие заключенного соглашения требованиям закона, а до заключения сделки проверяет соответствие покупателя установленным законом критериям. В случае, если по результатам такой проверки будет установлено, что покупатель не может быть владельцем аграрной земли, нотариус откажет в заверении сделки.

Как избежать негативных последствий при купле-продаже земли

К негативным последствиям нарушения процедуры купли-продажи аграрной земли можно отнести конфискацию земельного участка в случае, когда покупатель не отвечает установленным законом критериям, или перевод прав и обязанностей покупателя земельного участка на лицо, имеющее преимущественное право, в случае, когда продавцом не соблюдена процедура продажи при наличии таких лиц.

Во избежание указанных негативных последствий крайне важно тщательно проверять правоустанавливающие документы на земельный участок, наличие корректных записей в соответствующих реестрах, лиц, участвующих в будущей сделке купли-продажи, на их соответствие установленным законом критериям, наличие лиц с преимущественным правом, и тому подобное.

Слушайте подкаст на эту тему

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

poster
Картина деловой недели

Еженедельная рассылка главных новостей бизнеса и финансов

Рассылка отправляется по субботам

Показать ещё новости
Радіо НВ
X