Владимир Семенцов

Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development

Анализ стоимости квадратного метра без участия реального покупателя только декларативный, а не экономически мотивированный. Однако большинство девелоперов изо всех сил пытаются избежать «официального» банкротства, ища способы найти необходимое финансирование для продолжения строительства и готовы найти общий язык с инвесторами-покупателями, которые справедливо требуют достроить проинвестированный ими тот или иной ЖК.

Что происходит на первичном рынке жилья? Какова будет ситуация в ближайшей перспективе?

По наиболее оптимистическому прогнозу, задержка с завершением строительства до 70% новостроек может составить более 1 года. И в основном это объекты, степень готовности которых к началу широкомасштабной войны составляла от 30% до 60%. Что касается ЖК, которые в период с декабря по февраль находились на начальных стадиях строительства, то их строительство приостановлено на неопределенный срок.

В то же время, в течение мая-ноября 2022 года было введено в эксплуатацию около 1/3 жилых объектов, степень готовности которых на момент вторжения составила более 80% (до 2−3% от общего количества новостроек). Но стоит обратить внимание на то, что за последние 8,5 месяцев еще не было ни одного случая, когда застройщик официально был признан банкротом.

Понятно, что к критически тяжелой ситуации на первичном рынке жилья привела широкомасштабная война. Можно выделить 2 группы объективных обстоятельств:

1. Снижение спроса до «нуля» (из-за нехватки средств потенциальных покупателей, инфляции, бережливости граждан, невозможности доступного ипотечного кредитования, непрогнозируемости последствий войны и т. п.),

2. Невозможность девелоперов воплотить собственные планы (резкий рост себестоимости строительства, отсутствие достаточного капитала или возможности привлечения кредитования, разрушение отечественных предприятий — производителей стройматериалов и усложнение их работы из-за перебоев с электроэнергией, нарушение логистические связи поставок, нехватка квалифицированной рабочей силы и т. п.).

Такие форсмажорные условия рынка значительно снижают жизнеспособность первичного рынка жилья. Именно поэтому, по моему убеждению, до конца 2022 года не стоит ждать каких-либо положительных сдвигов. Скорее наоборот: чем дольше будет продолжаться война, чем больше вреда наносят оккупанты украинской экономике, тем меньше шансов для девелоперов быстро оправиться и возобновить свою деятельность.

Первоначальный рынок строительства жилья фактически оказался в неразрывном кругу непреодолимых обстоятельств, вызванных войной. И пока будет продолжаться активная фаза боевых действий, нельзя ждать каких-то существенных сдвигов на рынке.

Я считаю, что для восстановления первичного рынка уже после победы в войне, необходимо будет разработать комплексную государственную программу, которая бы, с одной стороны, способствовала относительно быстрому восстановлению строительной отрасли (за период от 1 до 3 лет), а с другой — ввела новые принципы работы девелоперов и их взаимодействия с покупателем.

Дайджест главных новостей

Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов NV

Подпишись

Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Главными направлениями этой программы должны стать:

1. предоставление кредитов девелоперам на реализацию проектов под 3−5% с установлением банковского контроля за использованием предоставленных средств и соблюдением сроков строительства,

2. развитие гибких ипотечных программ (от 0% до 5−7%) в соответствии с состоянием различных социальных групп,

3. инвестирование в модернизацию имеющихся производств строительных материалов и создание новых предприятий,

4. решение вопроса компенсаций за разрушенное и поврежденное имущество во время войны,

5. комплексное решение вопроса реконструкции устаревшего жилищного фонда,

6. решение проблемы долгостроев,

7. введение механизма страхования рисков и т. д.

Кредитование может стать весомым тактическим шагом для рынка, что позволит не только завершить объекты, строительство которых началось еще до вторжения, и избежать новой волны недостроев, но позволит нашим согражданам решить неотложные жилищные вопросы. Кроме того, разработка и воплощение государственной программы по восстановлению строительной отрасли могут значительно ускорить восстановление всей экономики страны.