Инвестиции в недвижимость: четыре риска, которые важно учесть

12 ноября 2021, 09:30

Часто в комментариях к моим публикациям и в частных беседах встречаю вопрос о моем отношении к инвестициям в недвижимость. Отвечу в этой колонке.

Недвижимость — популярный актив среди инвесторов разного уровня и масштаба. У многих он ассоциируется со стабильностью и некой традиционностью. Признаюсь, я и сам владею несколькими объектами жилой недвижимости, и не только в Украине. На мой взгляд, это неплохой способ диверсификации инвестиций, но точно не основа долгосрочной инвестиционной стратегии.

Видео дня

Недавно мой знакомый предприниматель убеждал меня в том, что он «фактически без рисков на одной из киевских новостроек сделал 45% годовых». А вот акции, по его мнению, — крайне рисковое дело в связи с высокой волатильностью. Кроме того, чтобы быть успешным в работе с акциями, нужно глубоко разобраться в теме, а это долго и сложно.

Признаюсь, я — не эксперт по недвижимости, это не мой конек, и есть люди, которые разбираются в этом рынке гораздо лучше меня. Вот несколько аргументов, которые я, как управляющий активами и инвестор, привел в ответ на слова моего собеседника:

1. Любая серьезная инвестиция — это инвестиция на 3−5 лет. Недвижимость (если мы говорим о планах получить заявленную доходность) — не исключение. Как минимум, инвестировать нужно на стадии котлована, а продавать после сдачи объекта в эксплуатацию. Называть данный проект безрисковым или низкорисковым, по меньшей мере, странно. В нашей стране за три года может случиться многое. Зачем далеко ходить? Привлекательная, растущая в цене недвижимость в Донецке или Луганске одномоментно обесценилась вследствие военных действий. Это не закономерность, но яркий пример проявления мощного странового риска.

2. Ценовая волатильность, обусловленная объективными внешними факторами, характерна и для рынка недвижимости. Что происходило в последние месяцы? Рост цен ускорился со второго квартала 2020 года. Сильнее всего росли цены на недвижимость в Турции (+29%), Новой Зеландии (+26%), США (+19%), Словакии (+19%) и Швеции (+17%). Украина заняла 22 место среди 55 стран. Объективные причины для роста понемногу нивелируются. Цены на сырьевые материалы достигли своих максимумов в 2021 и уже снизились на 20−50%. По мере выхода с пандемии за счет прогресса в вакцинации, логистические проблемы также будут решены. Многие ЦБ планируют ужесточение монетарной политики и увеличение процентных ставок. Этот факт охладит рынок жилья.

3. Политические/законодательные риски. Если в бедной стране есть сегмент, который идет вверх, туда обязательно придет государство, как к источнику наполнения бюджета. Строители, инвесторы не рады этому. Возможно, это неправильно с точки зрения инвестиций и экономики. Но именно так происходило во все времена во всем мире — социальное равенство и поддержка всей страны обеспечиваются деньгами, взятыми оттуда, где есть их переизбыток.

4. Цена ошибки. Когда мы говорим о любых неликвидных активах — будь то частые инвестиции в бизнес или инвестиции в недвижимость, — слишком высока цена ошибки. У вас может быть ряд успешных сделок, но потом одно неудачное вложение в стройку или квартиру убьет всю прибыль и уведет вас в убытки.

Работая с высоколиквидными активами, мелкие ошибки допустимы: не взлетело — быстро вышел, зафиксировал свой результат, пошел дальше с минимальными потерями, а то и без них. Что же в случае с неудачной стройкой? Вы уже ничего не продадите, потому что неликвид никому не интересен. Потенциальный актив превращается в пассив. Таких примеров в Украине множество. Надежный сегодня застройщик, завтра может оступиться, ошибиться. Крупные компании очень часто держатся на одной личности, а их благополучие зависит от выстроенных отношений с представителями власти, которые могут, к примеру, поменяться. Против застройщика могут развернуть черную PR-компанию конкуренты, тем самым навредив его бизнесу.

Теперь посмотрим на акции, как альтернативный вариант для вложения капитала. К примеру, акции транснациональных корпораций, цифровых гигантов, которые диверсифицируют риски: Microsoft, Amazon и т. д. Это столпы мировой экономики, фондового рынка и не только. Единственное действительно объединяющее мир явление — это бизнес. Не философия, не религия и не культура, а бизнес и деньги, как его производные. Бизнес составляет основу глобализации. Если вы хотите пожертвовать деньги на благотворительность в каком-то виде, то купите акции хорошей компании, которая делает то, что вам нравится.

Демократизация инвестиций дошла до своего максимума. Можно купить дробные акции, даже на 1 000 долларов собрать неплохой инвестиционный портфель, не говоря уже о возможностях, которые открываются перед инвестором с 50 тыс. долларов (средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве). Эти деньги можно на веру вложить в одного застройщика, а можно диверсифицировать риски, купив ликвидные акции передовых мировых компаний.

Напоследок отмечу: я не отговариваю вас инвестировать в недвижимость, а всего лишь призываю не ставить все на одну карту. Диверсифицируйте! Идеальная модель: 30% капитала вложить в бизнес, 30% — в акции, 30% — в недвижимость, а 10% — отдать на благотворительность.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X