Как купить тюрьму. Будет ли успешной распродажа колоний и СИЗО

22 декабря 2020, 11:16
Цей матеріал також доступний українською

Впервые в Украине выставят на продажу колонии, исправительные центры и СИЗО.

Рынок ожидал эти лоты на Prozorro.Продажи еще в августе, как анонсировал министр юстиции Денис Малюська. Затем сроки сместились на «до конца года». По признанию его заместительницы Елены Высоцкой, собрать документацию оказалось сложнее, чем предполагали ранее.

Видео дня

Но вполне можно ожидать, что еще в этом месяце объекты как минимум появятся в системе с описанием и датами. Министр рассчитывает выручить немало средств — настолько, что и на строительство новых хватит, и еще излишек в госбюджет передадут.

Но итоги торгов могут быть не такими радужными. И в то же время это тот самый случай, когда любой результат можно будет считать положительным.

Зачем и что продают. По данным Минюста, в Украине сейчас 99 тюрем и колоний, где отбывают наказание 31,8 тыс. человек. При этом СИЗО — 30, и в них находятся 19,5 тыс. человек. То есть тюрем много, но они полупустые. СИЗО мало, и они переполнены. Например, по словам правозащитников, в Лукьяновском люди вынуждены спать на полу.

К тому же здания давно устарели морально и физически, а какие-то и вовсе опасны для здоровья и узников, и сотрудников Государственной пенитенциарной службы — нет вентиляции, грибок на стенах.

Денис Малюська решил разгрести эти авгиевы конюшни и продать более 100 тюрем, исправительных центров и СИЗО. Все это должны продать за 10 лет. В его планах — оставить всего 2 тюрьмы, СИЗО вынести из центров городов в промзоны или вообще за городскую черту. И все их — модернизировать или построить с нуля.

Министр анонсировал на первом этапе продажу 27 объектов, которые не использовались последние 2 года. Сообщалось также, что еще 8 готовят к заморозке. Пилотные города — Киев, Львов, Одесса.

Все дело в земле. Во всех случаях без исключения покупателям будет важна земля. Площадь участков — от 4 до 10 га. В случае Киева, Одессы и Львова — это еще и участки с хорошим месторасположением. Находящиеся на них здания будут сносить.

Первым планируют продать Ирпенский исправительный центр в поселке Коцюбинском под Киевом. Дальше — Южную исправительную колонию № 51 в Одессе и Львовское СИЗО № 19.

В Коцюбинском, скорее всего, построят жилищные комплексы. Исправительный центр находится в 15 мин. от метро «Академгородок», рядом лес, озеро и железнодорожная станция, площадь участка — 8,3 га.

Южная исправительная колония в Одессе — та самая, которая сгорела после бунта весной 2019 года. Участок под колонией — почти 6 га, всего в 3,5 км от моря и 4 км от центра города. Тоже отличная земля под жилую застройку.

Третий лот — Львовская исправительная колония № 48. Расположена недалеко от центра на участке в 10 га, площадь зданий составляет 42 тыс. кв. м. Эту землю могут купить и под жилую застройку, и под офисную, и под торговую.

СИЗО в центре, но есть сложности. Первые СИЗО планируют продать во Львове и Киеве. Львовское расположено в центре, и это — памятник архитектуры. До XVIII века там располагался римо-католический монастырь женского ордена святой Бригиды.

Такая же ситуация и с Лукьяновским СИЗО в Киеве, одно из зданий которого — Лукьяновский тюремный замок, построенный в 1862 году. Оба здания являются памятниками архитектуры, а это значит, что снести или значительно перестроить их будет нельзя.

Для застройщика снос — не самая большая часть расходов. Она может составлять максимум 10% от суммы покупки. А вот реконструкция памятника архитектуры обойдется дороже, чем постройка нового здания. Поэтому найти покупателя для таких объектов будет сложнее, даже несмотря на выгодное расположение.

В целом же большинство СИЗО расположены прямо в центре городов. Поэтому желающих купить здания, где не нужны будут дополнительные инвестиции в реконструкцию памятников архитектуры, будет хватать.

Блеск и нищета коммуникаций. Малюська уверен, что с покупателями проблем не будет — не только потому что это выгодная земля, но и благодаря подведенным коммуникациям. Да, наличие уже готовых инженерных сетей является огромным плюсом. Подвести коммуникации — самая финансово затратная часть, которая максимально влияет на стоимость участка.

Причем заменить даже старые коммуникации гораздо проще, чем провести новые. Самое дорогое и самое затратное по времени — это утвердить проект подвода. К тому же может понадобиться делать подвод через другие участки, и договориться об этом с собственниками очень сложно, если не невозможно.

Но в случае тюрем и СИЗО все не так просто. Морально и физически устарели не только сами здания, но и коммуникации. К тому же потребности колонии в количестве электроэнергии, газа, воды могут в разы отличаться от тех, которые понадобятся современному ЖК, бизнесу или торговому центру.

Например, СИЗО может хватать 100−200 кВт. Но даже для небольшого офисного здания на 10 тыс. кв. м этого хватит только чтобы везде включить свет и работало по одной розетке в каждом кабинете. Для такого здания нужно 600−700 кВт, а то и 1 МВт.

Дальше появится много вопросов. А кабель может пропустить больше? Что там за подстанция? Какие автоматы? Сколько заходит на подстанцию? Сколько остается свободной электроэнергии? Сколько можно добрать, или нужно за свой счет еще и менять подстанцию?

Пример из практики. Недавно клиент купил здание за 15 млн грн на Воздухофлотском проспекте. Электроэнергию брали у аэропорта «Киев». Аэропорт решил, что больше не хочет сотрудничать. Посмотрели, где ближайшая подстанция — 1 км. Стоимость подвести электроэнергию от нее — те же 15 млн грн.

Еще один нюанс — вести пришлось бы через другие участки. И не факт, что собственники разрешили бы копать у них на территории и кабель закладывать. В итоге передоговорились с аэропортом.

Это только электроэнергия. А еще вода, канализация, газ. Поэтому такие объекты будут тщательно исследоваться перед покупкой. Иначе дополнительных расходов может оказаться столько, что покупка из выгодной станет убыточной.

Объекты в глубинке. За объекты в крупных городах и рядом можно, так сказать, не переживать. А вот с теми, что находятся в глубинке — ситуация иная.

Возьмем несколько, которые готовят к консервации:

  • Желтоводская исправительная колония № 26 — город Желтые Воды, население — 56 тыс. чел. До Днепра — 133 км.
  • Дергачевская исправительная колония № 109 — Харьковская область, Дергачевский район, село Двуречный Кут, население — 1305 человек. До Харькова — 25 км.
  • Устиновский исправительный центр № 37 — Кировоградская область, Устиновский район, поселок Ингульское, население — 747 человек. До Кропивницкого — 94,6 км.

На первый взгляд продажа этих объектов может показаться безнадежной. Но земля — это земля, самая выгодная инвестиция.

Например, человек покупает 10 га со зданиями площадью 20 тыс. кв. м. И неважно, где все это находится — он уже может взять в банке под залог $3 млн. Скорее всего, чтобы не вернуть — «навар» большой, а участок ему все равно не был нужен. Может купить и сам банк, чтобы увеличить свой баланс и иметь возможность больше выдавать кредитов.

В обоих этих случаях здания в итоге растаскают по кирпичам, и все будет заброшено. Есть, конечно, вероятность, что могут купить под производство — но это самый оптимистичный сценарий.

Цена вопроса. В Минюст пока определились со стартовой ценой только для Ирпенского исправительного центра — около 230 млн грн. Это рыночная цена. Но вряд ли она сильно вырастет во время торгов.

Во-первых, покупателю нужно будет вложить деньги в снос зданий и вывоз строительного мусора. Во-вторых, все коммуникации по определению устаревшие — вопрос только в том, насколько дорого их будет модернизировать.

И в-третьих, придется немало потратиться на «отбеливание» объектов. Многим людям важна история места, где они собираются жить, работать и отдыхать. Например, квартиру, где было убийство, продать гораздо сложнее.

Поэтому нужно будет объяснить, почему ЖК, ТРЦ или бизнес-центр на месте тюрьмы — отличная идея. И не только через публикации в СМИ и пиар-мероприятия, но и через благоустройство. А это тоже деньги, и немалые.

Плюс земля сегодня не так уж дорого стоит. На улице Богатырская на Оболони 136 га продаются за $20 млн. Для сравнения: целый «Комфорт Таун» построен на 30 га.

С точки зрения продавца — то есть государства — продажа любого из объектов даже за 100 тыс. грн будет уже успехом. Потому что они являются убыточными. По признанию Малюськи, даже на содержание замороженного исправительного центра в Коцюбинском, уходит 10 млн грн в год.

Порядок сумм, которые можно выручить за все объекты, по моим прогнозам — как минимум, годовой расход на содержание этих 27 объектов. Плюс все последующие годы государство начнет на них зарабатывать — поскольку перестанет терпеть убытки.

Безусловно, СИЗО и другие подобные объекты нужно переносить за пределы города. Все убыточные государственные объекты — если они не специально убыточные, а именно такими и являются — нужно продавать. Так что это — шаг вперед. И очень хочется, чтобы вырученные деньги потратили на современные СИЗО и тюрьмы, и «большая распродажа» действительно переросла в «большое строительство», как о том заявляет министр.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

poster
Картина деловой недели

Еженедельная рассылка главных новостей бизнеса и финансов

Рассылка отправляется по субботам

Показать ещё новости
Радіо НВ
X