Украинская Кремниевая долина – вне закона

0 комментировать
В конце февраля все СМИ облетела новость о том, что Киевсовет расторгнул договор аренды земельного участка, который был передан в аренду на 25 лет Общественной организации "Международный творческий центр Яна Табачника"

Тут очень важно: «Для строительства, эксплуатации и обслуживания элитарного клуба «Честь имею», на котором планировалось (еще важнее): Строительство небоскреба до 200 метров в высоту с офисными помещениями и отелями, непосредственно творческий центр – это четырехэтажный концертный зал на 3700 мест и жилой дом творческий интеллигенции, а также обустройство пляжей, паркингов, причала для яхт и АЗС.

Когда эта новость долетела до меня, мой «больной профессиональный мозг» тут же абстрагировался от политической составляющей этой новости и начал перебирать в уме коды целевых назначений, с целью найти подходящий код (согласно КВЦПЗ - Класифікація видів цільового призначення землі), который должен был оптимально подходить для такого полифункционального объекта.

Согласно действующему у нас в Украине классификатору земель по видам целевого назначения КВПЦПЗ, я должен был выбрать наиболее подходящий код из секции «земель жилой и общественной застройки»:

02 ЗЕМЛІ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ

02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)

02.02 Для колективного житлового будівництва

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку

02.04 Для будівництва і обслуговування будівель тимчасового проживання

02.05 Для будівництва індивідуальних гаражів

02.06 Для колективного гаражного будівництва

02.07 Для іншої житлової забудови

03 ЗЕМЛІ ГРОМАДСЬКОЇ ЗАБУДОВИ

03.01 Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування

03.02 Для будівництва та обслуговування будівель освіти

03.03 Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги

03.04 Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій

03.05 Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування

03.06 Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів

03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі

03.08 Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування

03.09 Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ

03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури

03.11 Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки

03.12 Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування

03.13 Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування

03.14 Для розміщення та постійної діяльності органів МНС

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови


Но, к сожалению, подходящего кода я там не обнаружил. Все коды определяют конкретный вид использования участка, не оставляя места полифункциональным объектам.

В течение последнего года к нам несколько раз обращались девелоперы и инвесторы, у которых, в связи с изменившимися потребностями рынка, появилась необходимость изменить формат своих комплексов, например, добавить к торгово-офисным площадям – жилые или наоборот. Для этого, им необходимо было внести изменения в свои договоры аренды в части Вида использования земельного участка либо кода целевого назначения. И в этих вопросах мы сталкивались с описанной выше проблемой, что даёт повод считать её системной.

У нас нет такого кода вида целевого назначения, который бы предусматривал совместное использование участков для размещения жилых, общественных и коммерческих объектов.

Эксперты Urban Land Institute определяют полифункциональный (или многофункциональный) комплекс как сочетание по крайней мере трех типов недвижимости.

Опыт развитых стран свидетельствует, что за МФК будущее, и благодаря этому формату во многих странах появляется новая философия городского планирования. Формат МФК принимает во внимание увеличение темпов жизни населения, рост уровня автомобилизации, и сегодня один из самых эффективных. Такие проекты представляют собой «город в городе» со своей внутренней средой, где сокращается время пути на работу, поскольку в одном месте можно жить, трудиться, отдыхать, приобретать товары и услуги.

В Украине самый популярный в мире формат строительства жилых и коммерческих объектов «MIXED-USE» – «ВНЕ ЗАКОНА». Его там просто – нет! А это значит, что все магазины, рестораны, офисы и даже ЖЭКи на первых и в цокольных этажах ваших многоэтажек – де-юре не могут там находиться, потому что, это прямо противоречит Земельному кодексу Украины, который запрещает использование участка не по его целевому назначению.

Проклятие «03.15»

Стоит отметить, что до января 2017 года, единственным выходом для объектов полифункционального назначения был код КВЦПЗ-03.15 «Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови». Что конкретно подразумевал под собой этот вид целевого назначения – непонятно, но именно благодаря этой неразберихе к этому виду и можно было относить полифункциональные объекты. С введением Нового порядка нормативной денежной оценки земель, утверждённого КМУ 25 ноября 2016 года, на присвоение этого кода целевого назначения земельным участкам введён негласный «мораторий», т.к. цена квадратного метра земли для такого индексируется с коэффициентом 0,7 от ее стандартной стоимости, при принятой норме коэффициента для коммерческих объектов – 2,5 от базовой стоимости квадратного метра городской земли.

Всему виной - несогласованность кадастров

Когда я изучил этот вопрос, я обнаружил, что «функциональное назначение территории» имеет разные определения в разных нормативных документах, что вносит еще большую путаницу и неразбериху.

Так, в Земельном кодексе Украины одновременно употребляются два тождественных понятия «категория земель по основному целевому назначению» и «вид использования земельного участка». В производном от Земельного кодекса Украины, Классификаторе земель (КВЦПЗ) употребляется понятие «видов целевого назначения», а в новом Порядке нормативной денежной оценки уже фигурирует Коэффициент «функционального использования».

По здравой логике, в границах населённых пунктов, мы должны опираться на градостроительную документацию (генеральные планы населённых пунктов, детальные планы территорий и планы зонирования) в которой понятие функционального использования земли определено как «функциональное назначение». То есть, это уже пятый термин, использующийся в законодательном поле и обозначающий одно и то же.

К чему это приводит? В Земельном кодексе Украины указано, что владелец земельного участка может самостоятельно изменять вид его использования, при условии, что это изменение будет соответствовать градостроительной документации. Но, т.к. нет чёткого определения понятия «вида использования», зачастую такие изменения невозможно зарегистрировать в кадастре, а сотрудники государственных органов настаивают на необходимости разработки проекта отвода и прохождения длительной (более года) процедуры изменения целевого назначения.

В итоге, из-за несогласованности понятий земельного и градостроительного кадастров, девелоперы просто не понимают, что надо менять «вид использования» или «вид целевого назначения». И очень часто, это становится основным препятствием для освоения земельного участка, из-за высокой степени рисков, сложности и длительности процедуры изменения целевого назначения.

Как было раньше и зачем нужен формат «mixed-use»?

До разработки в июле 2010 года классификатора земель «КВЦПЗ», земельные участки формировались с использованием кодов предшествующего Классификатора земель «УКЦВЗ» (Український класифікатор цільового використання землі), который был введен в обращение в 1998 году и в котором, на удивление, был целый раздел кодов для земельных участков (группа 1.13), на которых планировалось размещение полифункциональных объектов:

1.13. Змішаного використання

1.13.1. Житлової забудови і промисловості

1.13.2. Житлової забудови і комерційного використання

1.13.3. Житлової забудови і громадського призначення

1.13.4. Промисловості, комерційного використання і громадського призначення

Это дало возможность сформировать земельные участки под такие объекты как «Bionic hill» - единственный, пока что, в Украине проект инновационного парка, реализацией которого занялись в UDP (Ukrainian Development Partners). В этом городке, IT-специалисты смогут одновременно жить, работать, проводить исследования и разработки, а также учиться и отдыхать. Своего рода «украинская кремниевая долина».

Сегодня у всех на слуху «создание инновационных парков». И это понятно, т.к. перспективы IT-отрасли неоспоримы. Такие инновационные парки создаются по принципу «live and work», и как правило, состоят из офисов для программистов, жилых кампусов и научных городков, которые плотно интегрированы между собой. Но, к сожалению, мы не готовы к этому со стороны Закона.

Куда движется мир

С появлением таких понятий как «унисекс», стирается грань между предназначением и ролью в деловой жизни мужчины и женщины, а в проектировании и освоении городов набирает популярность формат «mixed-use».

В марте этого года китайцы в городе Чунцин обустроили железнодорожную станцию в 19-ти этажном жилом доме между 6-м и 8-м этажом. У нас такого не случилось бы в первую очередь из-за устаревших ДБНов советского образца, и из-за того, что участок под таким домом должен одновременно находиться в двух категориях земель по земельному кодексу, а это – невозможно.

В разрекламированных на весь мир «суперкварталах» Барселоны, из-за плотной застройки, автозаправочные станции (у нас – земли транспорта) встроены прямо в жилые дома и это не противоречит их строительным нормам.

В Лондоне динамично строятся деловые центры, в которых кроме офисов, апартаментов и отелей, располагаются мини-маркеты, библиотеки, рестораны, детские садики и школы, а на верхних этажах располагаются масштабные зимние сады и парки на крышах.

Вокзалы Лондона давно уже перестали играть только транспортную роль. Сейчас - это масштабные торговые центры с отелями, в разных уровнях которых расположены транспортные хабы из всех возможных видов городского транспорта.

Мэрия Лондона активно поддерживает строительство таких многофункциональных объектов как на законодательном, так и на финансовом уровнях. И инвестирует по несколько миллиардов фунтов стерлингов в год в развитие инженерной инфраструктуры и реновацию транспортных линий вокруг таких объектов.

Что же делать нам?

Городские инвестиции – это огромный шаг вперед, но на данном этапе достаточно будет хотя бы:

  1. Синхронизировать понятия функционального назначения в документах, регулирующих земельное и градостроительное законодательство.
  2. Отказаться от подробного перечня кодов видов целевого назначения и перейти к использованию только категорий земель (как это указано в Земельном кодексе Украины) или добавить полифункциональные коды видов целевого назначения в КВЦПЗ.
  3. Упростить процедуру изменения функционального назначения для несельскохозяйственных земель, посредством отмены процедуры изменения целевого назначения с помощью разработки проекта отвода, при условии, что функциональное назначение установлено градостроительной документацией.

Эти мероприятия сами по себе создадут среду, которая улучшит инвестиционный климат и будет способствовать притоку инвестиций, при чём как внешних, так и внутренних, ведь по разным оценкам, на руках у населения от 50 до 80 млрд долларов, которые могли бы работать в экономике, а не лежать дома под подушкой.

Особенно актуальной эта задача становится сейчас, на фоне разговоров о создании «Градостроительного кодекса» и внесении изменений в действующий Закон о регулировании градостроительной отрасли.

Но, для этого, как всегда, необходима политическая воля высшего руководства страны, ведь для выработки общей позиции в этом вопросе за один стол необходимо сесть представителям Минрегионстроя, Госгеокадастра, Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений, и Комитета ВРУ по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ.

Подпишитесь на журнал НВ по специальной цене

До конца ноября дешевле на 110 грн.
Оформите подписку на журнал на 12 месяцев всего за 559 грн.

Ваш промокод для оплаты онлайн — 89790834

Оформить подписку
Ukraine-2020

Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: