Начать с нуля: Как война изменила первичный рынок недвижимости

30 июня, 08:32

Нечего и говорить, что война коренным образом изменила абсолютно все: в результате разрушений, более 0,5 млн граждан вообще остались без собственных жилищ, около 9 млн украинцев вынуждены были покинуть свои дома. И война продолжается.

Первинний ринок житла завжди був надто чутливим до будь-яких суспільно-політичних чи економічних змін в Україні. Старі роками вибудовані «ланцюжки» взаємин між забудовником та інвестором майже знищені: залишилися зобов’язання девелоперів з добудови розпочатих об'єктів, залишилися непогашені інвесторами розтермінування та кредити. До того ж реформа містобудування, одним із завдань якої було створити прозорі, інвестиційно привабливі умови ведення бізнесу, не була завершеною. Війна, якщо й не знищила первинний ринок, то, принаймні, «обнулила» більшість процесів. Яким же буде «новий» первинний ринок вже після війни?

Видео дня

Війна та безгрошів'я

Перважна більшість фахівців сходяться на думці, що наразі первинний ринок нерухомості перебуває у колапсі. З одного боку, найбільший головний біль ринку — це відсутність коштів, як у покупців житла, що донедавна інвестували в придбання житла на первинному ринку, так і девелоперів, що фактично не в стані не лише розвивати нові проєкти, а й завершити вже розпочаті ЖК. Поки не існує жодного реального механізму, який би в цих складних умовах міг би перезапустити ринок, уникнувши глобальну хвилю банкрутств та появу сотень недобудов. Новина про збільшення облікової ставки Національним банком України до 25% фактично перекреслює всі напрацювання держави із доступної іпотеки, а також унемовжливлює, навіть теоретично, впровадження будь-яких ефективних «кредитних ліній» для забудовників, які б, отримавши кошти на пільгових умовах, мали б змогу добудувати розпочаті об'єкти.

Поки не існує жодного реального механізму, який би в цих складних умовах міг би перезапустити ринок, уникнувши глобальну хвилю банкрутств та появу сотень недобудов

Ще одним глобальним фактором, що суттєво вплинув на первинний ринок, вважається дефіцит будівельних матеріалів, відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їхньої поставки, брак робочої сили. Наразі собівартість зведення житла суттєво зросла, а офіційні «причесані» прогнози про 20-відсоткову інфляцію за підсумками 2022 року на фоні зростання цін абсолютно на всі товари та послуги, не додають жодного оптимізму. Забудовник залишається перед вибором: спробувати добудувати розпочаті об'єкти бодай «в нуль», або ж «підлаштуватися» до нової цінової кон’юнктури собівартості, збільшуючи для покупця ціну квадратного метра. Розуміємо, що обидва ці сценарії є патовими через відсутність покупців.

До того слід додати, що війна майже повністю знищила механізм розтермінування, за допомогою якого у 2021 році реалізовувалося понад 55% всіх квартир. І непрогнозованість війни та її подальших наслідків лише посилює відчуття кризи на первинному ринку.

Як перезапустити ринок

Водночас до браку фінансування додалася ще проблема компенсування громадянам збитків за зруйноване чи пошкоджене житло. На законодавчому рівні планується впровадити механізм компенсації «житло за житло», тобто не грошима, а «метрами». Водночас громадяни-власники пошкодженого чи зруйнованого житла, компанії-забудовники у переважній більшості схильні до принципово іншої моделі, назвемо її «гроші за житло». Звісно, що це питання досить дискусійне, проте від його вирішення, без зайвого пафосу, залежить доля всіх учасників ринку.

На моє переконання, на державному рівні зараз вкрай важливо розробити правильну і прозору схему компенсації житла постраждалим. Одним із ефективних варіантів може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий може безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри. Водночас держава має гарантувати погашення таких цінних паперів за їхнім номіналом. Такий механізм може врахувати інтереси та права постраждалих від війни громадян, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, яка стимулюватиме первинний ринок, адже у девелоперів з’являться «живі» кошти. Крім того, «майнові сертифікати» можуть стати запобіжником корупції, що зазвичай супроводжує будь-які централізовані плани із забудови, та унеможливлює появу нової хвилі житла невисокої якості, за прикладом масового будівництва «хрущівок». Іншими словами, схема компенсації «гроші за житло» через механізм сертифікатів може стати щонайменше запобіжником подальшої руйнації первинного ринку житла.

Яким буде «новий» первинний ринок

Ми знаходимося в епіцентрі кризи первинного ринку, все ж таки варто зазирнути в недалеке майбутнє. На мій погляд, первинний ринок розпочнеться майже з «нуля». І в найближчі 2−3 роки, звісно не без участі держави, головними принципами нового ринку можуть стати:

1. оперативна реконцепція об'єктів, будівництво яких розпочалося у другій половині 2021 року

2. залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів

3. продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла

4. будівництво «під ключ»: суттєво зросте кількість житла з «чистовим» ремонтом, а також квартири з ремонтом «під ключ» (включно із сантехнікою, базовими меблями)

5. відбудеться суттєва зміна в класифікації житла та використовуваних будівельних технологій: на базі економ- та комфорт-класу може виникнути новий тип житла, що, наприклад, може зводитися із сендіч-панелей відносно невеликою поверховості, але із значно більшою системою безпеки

6. нормою стане наявність містких та «універсальних» підземних паркінгів, які можуть слугувати, як бомбосховища (капітальні стіни, наявність кількох евакуаційних виходів, каналізації, місць для приготування їжі, «медичні приміщення», автономна система живлення тощо), хоча це питання викликає багато дискусій

7. розвиток ЖК, що поєднуватиме різні формати: наприклад, мікс житла та сервісних апартаментів

8. переосмислення планувальних рішень: створення «територій захисту» на поверхах та у квартирах

9. підвищена увага до функціональності території ЖК, розвитку самодостатньої інфраструктури, наявність поблизу рекреаційних зон тощо

10. 100% прозорості в діяльності девелоперів: створення Фондів інвестування в нерухомість (ФІН) через механізм випуску цінних паперів

11. робота з недобудовами та закинутими будівлями: їхній різнобічний аудит, переформатування і надання «другого життя»

12. розвиток ринку дохідних / орендних будинків в зв’язку з втратою можливості купити чи взяти кредит на нове житло

13. формування ментальності «мобільного життя», коли громадянин у будь-який час зможе відмовитись від оренди та змінити місце проживання.

За найоптимістичнішими прогнозами, які, безумовно, залежать від наслідків і тривалості війни, новий первинний ринок запрацює не раніше кінця 2023 — першої половини 2024 року. Саме до того часу будуть завершені перші проєкти, збудовані за новими принципами. Водночас стільки ж часу (близько 2-х років) знадобиться на поновлення купівельної спроможності покупців, економічного розвитку країни. І саме до 2024 року буде сформована об'єктивна нова ціна на нерухомість та на повну запрацюють нові механізми залучення інвестицій громадян.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X