Революция в квартирографии

1 комментировать
Сегодняшний спрос на киевские квартиры определяется 3-мя факторами

- страстное стремление покупателей, невзирая ни на какие экономические турбулентности и показания счетчиков, обрести комфортное жилье (благоприятно развивающееся на рынке, на котором предложение превышает спрос, и, соответственно, покупатель диктует свои правила);

- обеднением покупателей квартир в результате кризиса 2014-2015 годов в 1,5 раза (в среднем, сегодняшний доход киевлянина позволяет купить в полтора раза меньше квадратных метров жилья, чем в 2013-м году с учетом девальвации гривны, увеличением доходов в гривневом эквиваленте и падением стоимости жилья в долларовом эквиваленте);

- с каждым годом все дороже эксплуатация каждого квадратного метра квартиры.
Таким образом, сегодняшний запрос покупателей можно сформулировать так: «предложите нам, пожалуйста, квартиру меньшую по площади, но более комфортную».

Среди сегодняшних предложений застройщиков можно выделить 4 варианта ответа на этот запрос покупателей:

1. Если в ответ объяснить покупателю, что в области недвижимости меньшее превосходит по качеству большее только в сказке и недобросовестной рекламе, покупатель, вероятно, согласится с вашей логикой, однако не станет ничего покупать, и… следовательно, ваш бизнес рискует остановиться (ведь, руководствуясь вашей логикой, вы предложите тот же продукт, что предлагали до кризиса, по цене, ставшей покупателю более недосягаемой в 1,5 раза).

2. Если предложить покупателю тот же продукт, что в 2013, но в 1,5 раза дешевле его среднерыночной стоимости – половина покупателей вам не поверит, другая половина, возможно, рискнет и купит, однако если даже этой половины спроса будет достаточно, чтобы выкупить ваш продукт, вы, чтобы построить, при отсутствии новой инновационной технологии строительства, экономящей в 1,5 раза издержки – такой поверьте сегодня просто нет (нет подходящей для строительства многоэтажного жилья, выдерживающую требования действующих в Украине, нормативов) вынуждены будете нанять самых дешевых специалистов и купить самые дешевые материалы. В итоге, в ваших руках незаметно оказались драйверы роста издержек: дешевые специалисты обычно глупые, неумелые и разбазаривают стройматериалы, а дешевые материалы обычно неудобные в работе, и требуют больше времени специалистов на исправление брака. В результате вы либо будете под каким-то предлогом поднимать покупателю цену, либо убеждать/вынуждать покупателя смириться с халтурой, либо наконец, отсрочите неминуемое фиаско началом продаж следующих проектов, за счет средств покупателей которых, будете финансировать строящиеся объекты. Но это только, пока ваша пирамида будет расти. Когда же рост прекратится: финал как у МММ и всех подобных (похоже, что по варианту пирамиды сегодня двигаются сразу несколько компаний представляющих квартиры по демпинговой цене).

3. Если предложить уменьшить не цену, а площадь квартир (не меняя планировочной схемы, просто «поджать») – доступность повысится, но, увы, пропорционально масштабированию уменьшится комфорт, а следовательно, привлекательность: такие квартиры будут покупать не потому что они классные, и в них хочется жить, а вынужденно, так как нет денег ни на что лучшее, и лишь до тех пор, пока за эти же деньги рынок не предложит что-то лучшее.

4. И наконец: а что, если действительно попробовать предложить покупателю жилье меньшей площади, но создающее больше комфорта? Что может быть большим аттрактором на рынке, чем реализованное чудо? Чудеса, в нашем материалистичном 21-м веке – это плод революционно-инновационных экспериментальных технологий. И если бы наш отечественный стройжилпром двигался последние 60 лет, не отставая от конкурентов из стран лидеров – вероятно, без нано технологий и искусственного интеллекта создать революционно лучший продукт на его фоне было бы непросто. Однако советские и большинство постсоветских застройщиков нам эту задачу существенно упростили: они практически не развивали и не улучшали продукт своей работы – массовое жилье, в течении как минимум 60-лет!

В качестве примера, иллюстрирующего этот 60-летний застой, - планировка советской типовой серии 2-й половины 1950-х годов, в которой легко опознать все «3 великих кита советской и постсоветской квартирографии»:

1к: «кухня+зала»;
2к: «1к+комната»;
3к: «2к+комната на другой фасад» она же «трешка-пистолет».
Если вы посмотрите планировки, предлагающиеся не только на вторичном, но и на первичном рынке – вы обнаружите не менее 80% вариаций по соотношению и размещению помещений и размеров общей площади квартиры вписывающиеся в «трехголовый архетип из далеких 50-х» (а если добавить не изменяющие функциональную схему трансформации конфигураций «архетипов» такие, как, к примеру, перенос комнаты с одного фасада на другой, то и все 95%).

Посмотрим на примере 1к квартиры, что можно предложить в качестве альтернативы «традиции» (без привлечения нано технологий и искусственного интеллекта), исключительно профессионально продумав планировку квартиры.

Современный вариант традиционной однокомнатной квартиры с выделенной кухней -
1к: «кухня+зала» площадью 45м2 (соответствует из вышеперечисленных вариантов ответов на запрос покупателя «вариант№ 1»):

Я намеренно использую для сравнения максимально функционально-разумную планировку представляющую «традиционные ценности», которую, кстати, еще надо поискать в ворохе «девиативных отклонений» с гипертрофированными прихожими, вытянутыми «коридорами-комнатами», замысловатыми многоугольными помещениями и т.д., которые, увы, составляют большинство предложения в данной категории.
«Поджатая» традиционная планировка
1к: «кухня+зала» площадью 35м2 («вариант 3»):

Как планировка из далеких 1950-х, так и «надутая» и «поджатая» современные версии являются, по сути, квартирой-студией с выделенной кухней, потому, что жилая комната совмещает в себе функцию гостиной и спальни. 60 лет назад, когда половина страны жила в бараках, а вторая половина в коммунальных квартирах, совмещенность гостиной и спальни никого не смущала – напротив, это была норма: кухня, ванная, туалет, коридор, это общие пространства для нескольких семей, проживающих в коммунальной квартире, и только комната – личное пространство семьи, в котором совмещаются все функции: и спят, и гостей встречают, и уроки делают. И коммуналка еще значительно лучше бараков, в которых личное пространство ограничивалось собственно койкой. Конечно, на таком фоне, отдельные от соседей кухня, коридор и ванная – нечто определенно приближающееся к пределу мечтаний.

Однако на фоне сегодняшнего образа жизни, совмещенная спальня и гостиная в квартире, в которой проживает более 1-го человека уже дискомфортный атавизм. Это и невозможность, когда один из членов семьи хочет отдохнуть, воспользоваться гостиной, чтобы пообщаться с гостями, или, к примеру, посмотреть фильм, и пресловутое: «гости уже почти пришли, а ты диван не сложил…», и легендарные советские и уже совершенно не легендарные, постсоветские «посиделки на кухнях» – эти вынужденные «кухонные квази-гостинные», где за кухонным столом и встречи с друзьями, и фильм на ноутбуке, когда вторая половина предпочитает спать…

Корень дискомфорта: разделение гостиной зоны квартиры на «кухонную» и «комнатную» и отсутствие выделенной спальни.
В качестве альтернативы, предложу квартиру площадью 35м2, с выделенной спальней из разработанной компанией «Архиматика» линейки PRO-квартир:

Оказывается, разумно спланированная односпаленная квартира площадью 35 м2 может создать для своих обитателей больше комфорта, чем традиционная «студия с выделенной кухней» 45м2. Больше на целую спальню! Появилась целая новая функциональная зона: личное пространство выделенной спальни. При этом с раскладным диваном можно не спешить расставаться, разместив его в воссоединённой общественной зоне кухни-гостиной, на нем могут с комфортом остаться на ночь задержавшиеся гости.

Справедливости ради необходимо отметить, что в «студии с выделенной кухней» площадью 45м2 несколько функциональных зон развиты более, чем в представленной односпальной PRO-квартире 35м2:

- На 1 место больше за кухонным столом,

- на 60 см бОльший кухонный фронт,

- на 45 см бОльший фронт гардеробного шкафа,

- и конечно возможность размещения роскошной полки под телевизором длиной 4,4 м.

Однако разместим на одной чаше весов все перечисленное, и на другой выделенную спальню, что перевешивает? Бесспорно, выделенная спальня.
Внимательный читатель, конечно, заметил, что я обещал компенсировать дополнительным комфортом обеднение покупателя в 1,5 раз, но пока «насобирал» только на 1,3.
Оставшиеся 0,2 – это составляющие комфорта городского жилья, которые житель получает за дверью своей квартиры: отработанные дизайнером межквартирные коридоры и вестибюли; отработанное ландшафтным архитектором пешеходное зеленое благоустроенное пространство двора; отработанная архитектором сомасштабная с человеком архитектура комплекса – с данными составляющими комфорта ситуация примерно такая же как и с планировками квартир: вдумчивый анализ и профессиональная работа дизайнеров и архитекторов способны на сегодняшний день создать революционное конкурентное преимущество на фоне иннерционно-бестолкового постсоветского жилья дискомфорт-класса, однако это темы для отдельных материалов.

Возвращаясь к планировкам: а каким образом стоит использовать дополнительные 10 м2, если у покупателя есть на них деньги? (ведь к счастью, на самом деле, кризисное обеднение покупателей – это уменьшение количество тех, кто может позволить купить квартиру бОльшей площади, а отнюдь не исключение их как класса)
Вариантов развития тех или иных функциональных зон и соответственно предлагаемых покупателям планировок квартир должно быть много, также много, как и стилей жизни семей покупателей. Вот планировка для одного из них: PRO-квартира площадью 44,3м2:

В этой квартире дополнительные метры позволили создать просторную 20 метровую кухню-гостиную, выходящую на остекленную лоджию, а также выделить в спальне гардеробную зону, и даже, благодаря двум дверям в ванную, не добавляя гостевой с/у создать полноценный блок master-bedroom.

Каждая планировка квартиры должна разрабатываться для конкретного стиля жизни семьи. К примеру, в одном варианте PRO-квартиры, квартиру для настоящих «профессионалов домашнего приготовления еды», для тех, кто «буквально живет на кухне», и как многие профессионалы старается отделить свое рабочее пространство от досужих глаз (и носов;) «любителей» и соответственно кухонная зона не может быть в одном помещении с гостиной - односпаленная квартира с выделенной кухней: в этой квартире выделены отдельными помещениями и кухня и спальня, гостиная-столовая является гостевой зоной и зоной отдыха, а кухня: кабинетом «домашнего кулинарного профи».

Также и с дальнейшим увеличением площади квартир: каждый дополнительный метр квадратный может и должен честно отрабатывать свою стоимость, создавая обитателям квартиры дополнительный комфорт, а не «бездельничать». Причем под созданием дополнительного комфорта подразумевается, конечно, не только использование пространства квартиры для размещения функционально-полезной мебели и оборудования – прекрасно, когда выполнив необходимую для Вашего стиля жизни функциональную программу, остается возможность добавить несколько свободных кубических метров воздуха, как к примеру в еще одном примере одно-спаленной PRO-квартиры площадью 56м2:

Не буду приводить очевидный банальный ответ традиционной постсоветской квартирографии на возможность приобрести 56 м2: это будет еще на 10 квадратов «надутая» все та же студия с выделенной кухней.

Лучше, в заключение, покажу еще одну планировку PRO. Что делать, если вашей семье (к примеру, следующей демографии: муж жена и ребенок необходима 2-х спаленная квартира, но средств хватает только на более-менее просторную 1-спаленную? Покупать 1-спаленную и «как-то размещаться»? Покупать маленькую традиционную 2к? Покупать в пригороде за те же деньги просторную 2-х спаленную квартиру? Если вы выбираете последний вариант – не буду отговаривать, у загородного образа жизни есть много преимуществ, но если Вы все-таки ищете пусть меньшую по площади квартиру, но в городском районе с развитой инфраструктурой, и увы высокой стоимостью недвижимости, могу предложить следующий вариант планировки PRO- квартиры:

В квартире 2 небольшие спальни, но обе спланированы таким образом, чтобы разместить не только спальную зону, но и гардеробный шкаф и письменный стол. Кухня гостиная минимальной площади, но также – абсолютно функциональная.

Итак, разрешите предложить следующие выводы:
1. Покупают не абстрактные квадратные метры – покупают комфорт!

2. Дополнительные квадратные метры квартиры обеспечивают дополнительный комфорт только если планировка и функциональное зонирование профессионально скомпонованы, и добавлены именно те зоны, которые необходимы семье покупателя с учетом его потребностей и возможностей – в противном случае, дополнительные м2 только обременительный балласт (ну, или в лучшем случае, головоломка для дизайнеров перепланировки).

3. Традиционные планировки квартир, заполняющие сегодня рынок, по сути, настолько бестолковые, что становится возможным предложить PRO-квартиру на 30% меньшей площадью, не уступающую, но превосходящую традиционную по создаваемому для жителей комфорту.

4. Данную ситуацию, при которой львиная доля предложения на рынке жилья постсоветского пространства все еще занята бестолковым дискомфорт-классом стоит воспринимать в 21-м веке как исключительное «окно возможностей», когда без технологического прорыва, исключительно благодаря вдумчивому профессиональному проектированию можно создать качественный отрыв от конкурентов. Несомненно, открытым это окно возможностей будет оставаться ограниченное время, пока большинство застройщиков не сориентируется и не научится вместе с архитекторами создавать профессиональный продуманный продукт.

Мы в 2020 году. Как изменится Украина?

В четверг, 15 ноября, состоится финальная лекция НВ из цикла "Украина 2020. Что ждет страну".

Что можем сделать мы, чтобы Украина наконец стала успешной страной?

Прийти на лекцию
Ukraine-2020

Читайте срочные новости и самые интересные истории в Viber и Telegram Нового Времени.

Комментарии

1000

Правила комментирования
Показать больше комментариев
Если Вы хотите вести свой блог на сайте Новое время Бизнес, напишите, пожалуйста, письмо по адресу: kolonka@nv.ua

Эксперты ТОП-10

Читайте на НВ style

Последние новости

опрос

Погода
Погода в Киеве

влажность:

давление:

ветер: