Сжатая пружина: что происходит на первичном рынке жилья

21 апреля 2020, 07:30

Цены, строительство, прогнозы — что важно знать, инвестируя в первичную недвижимость сейчас

Что с ценами

По итогам марта средняя стоимость жилья в новостройках Киева увеличилась в среднем на 3%. Однако, в разных сегментах жилья ситуация не была одинаковой. Если стоимость жилья эконом-класса более или менее оставалась постоянной, то, например, в ЖК формата «город в городе» подорожание цен было более ощутимым — около 6%. Причем диапазон увеличения цен достигал от 700 грн до 3000 грн за кв. м.

Видео дня

По моему убеждению, сейчас нет никаких причин, по крайней мере, не связанных со спросом, или увеличением стоимости строительства, чтобы застройщики массово пересматривали свои цены.

Во-первых, цены были сформированы еще в начале января 2019 года, когда курс доллара составлял 27–29 грн. После ревальвации, когда укрепление гривни достигло 20%, подавляющее большинство застройщиков не снижало свои цены, что привело к значительному оттоку потенциальных покупателей, которые держали свои сбережения именно в иностранной валюте.

Во-вторых, стоимость строительных материалов, так же, как и цены на квартиры, крепко привязана к курсу доллара. За последний месяц существенного увеличения стоимости строительных материалов не наблюдалось.

И уже сейчас, когда стабилизация курса национальной валюты стала наглядной, и этот курс созвучен курсу начала прошлого года; нет предпосылок для увеличения стоимости кв. м.

Кроме этого, не стоит забывать, что с наступлением карантина, особенно его более жестких условий, спрос на жилье снизился на 50–60% в сегменте эконом-жилья, 15% — на жилье новых востребованных форматов, таких, как многофункциональные жилые комплексы и объекты формата live-work-play, на 30% — на объекты комфорт- и бизнес-класса.

Активные строительные работы продолжаются в 40–50% всех объектов

Итак, в-третьих, снижение спроса, как экономический рычаг, так же влияет на ценовую политику девелоперов.

Поэтому, по моему убеждению, в ближайшие недели, конечно при условии стабильности курса гривни, средние цены могут несколько снизиться и вернутся в диапазон «докарантинных».

Спрос

Я уже заметила, что по объективным причинам спрос снизился. Понимаем, что существенные карантинные ограничения не способствуют тому, чтобы покупатели спешили и летели сломя голову в отделы продаж. Рынок почти замер в ожидании по крайней мере ослабления карантина. Зато продолжается накопление отложенного спроса.

По результатам первой недели карантина он составлял около 15% — на 1 покупку приходилось 6–7 отложенных, но до конца карантина этот процент значительно возрастет. Ожидается, что на 1 приобретенную квартиру приходится 10–15 отложенных.

Однако, на этом стоит сделать ударение, после существенного ослабления карантина или его отмены, в течение 2–3 недель вырастет количество сделок. При благоприятных условиях, устойчивом курсе гривни, в этот период отложенный спрос может быть полностью реализован.

То есть, сейчас рынок живет в условиях сжатой пружины: резкое сокращение сделок в конце марта — начале апреля приведет к слишком активному периоду продажи квартир.

Что покупать? Самое главное: большинство покупателей в посткарантинный период будут покупать жилье преимущественно с целью сохранения собственного капитала, а также для получения пассивного дохода в будущем. Прежде всего покупатели будут обращать внимание на соотношение цены и качества проекта, формат жилья, на имидж компании-застройщика, а также на потенциальную прибыль таких вложений.

Кроме этого, покупателя будет волновать надежность застройщика, непрерывность строительных работ в период карантина. Сейчас только 15–17% возводимых объектов обеспечены финансово, что позволяет строить без остановок, без привлечения средств покупателей квартир. Это преимущественно партнерские проекты двух или нескольких застройщиков. Именно партнерство девелоперов дает возможность развивать современные форматы жилья. Конечно, такие проекты требуют существенных вложений еще до начала строительства.

Сейчас на первичном рынке жилья наиболее ликвидными инвестициями считается вложение средств в квартиры в жилых комплексах новых форматов жилья. Цена на квартиры в таких ЖК от начала строительства до его завершения прогнозируемо растет на 30–50%. Именно поэтому, по всем прогнозам, более 80% спроса будет сосредоточено именно на партнерских объектах новых форматов, которые удачно сочетают современные планировки с самодостаточным и продуманным до мелочей инфраструктурным комплексом.

Что со строительством

Что происходит на строительных площадках? несмотря на «зрадливі» возгласы склонных к хайпу псевдоэкспертов рынка, строительство не остановилось. Сейчас, по моим данным, активные строительные работы продолжаются в 40–50% всех объектов. При этом существует вероятность, что после разъяснений Кабмина и официального разрешения на ведение строительных работ во время карантина, на 30% объектов, где были временные остановки, работы возобновятся.

Пока рано говорить, что произойдет с теми 20% объектов, где строительство остановилось. Очевидно, застройщики сейчас с трудом пытаются найти сторонние источники для финансирования своих строек. И здесь, вероятно, лучшее, что могло сделать государство, — внедрить спецпрограмму по краткосрочному кредитованию объектов жилищного строительства на период 1–2 года под 3–5%.

Важность этой программы трудно переоценить: очень важно, чтобы все объекты были достроены, а инвесторы получили свои квартиры. «Метастазы» недостроев не нужны никому: ни застройщикам, ни покупателям. Это понимают все. Но только понимания мало: нужны эффективные шаги и в кратчайшие сроки, чтобы рынок развивался, чтобы каждый покупатель смог получить свою квартиру.

Итак, в ближайшие недели ситуация на рынке может вновь получить прогнозируемые признаки. На это надеются все участники рынка. Цена на квартиры должна быть стабильной без лишних колебаний, а строительство большинства объектов будет возобновлено. И самое главное: стоит ожидать возвращения покупателя.

Присоединяйтесь к нам в соцсетях Facebook, Telegram и Instagram.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X