Открытый рынок земли. Страхи украинцев vs опыт Польши

30 сентября 2020, 16:30

Как повлияло открытие рынка земли в Польше на развитие сельского хозяйства, на стоимость 1 га земли, на приток инвестиций? Оправдались ли опасения поляков об экспансии иностранного бизнеса?

После принятия соответствующего Закона, в Украине с некоторыми ограничениями был открыт рынок земли. Закон вступает в силу с 1 июля 2021 года. Ближайшим соседом Украины, который реализовал земельную реформу и открыл рынок земли, является республика Польша. При этом в Польше до 2004 существовали ограничения на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения и только после вступления Польши в ЕС и под давлением ЕС в 2016 году рынок земли был открыт для иностранцев.

Видео дня

Развитие рынка земли в Польше

До 1989 года крестьянская экономика в Польше была основана на двух главных формах собственности: национализированной (кооперативы и совхозы) и частной (индивидуальные фермеры). Частным фермерам принадлежало 76% общей площади пахотных земель, национализированные земли представляли 4,3 млн га сельхозугодий.

В 1990 большая часть совхозов была разделена и продана или преобразована в акционерные общества, но часть была сохранена как государственные экспериментальные фермы. До 1992 года почти во всех 3 тыс. оставшихся совхозах были накоплены существенные неоплаченные банковские кредиты и другие обязательства. В связи с этим в 1992 году, как временная мера, чтобы гарантировать продолжение производственной деятельности, Агентство сельскохозяйственной собственности Государственного казначейства (позже — Агентство сельскохозяйственной недвижимости) было уполномочено принять все совхозы, сдать землю в аренду польским или иностранным арендаторам. В конце 1994 года все совхозы были расформированы.

В 1991 году был принят закон «Об управлении государственными сельскохозяйственными землями», которым были определены специальные правила оборота земель с/х назначения, при этом продажа земель с/х назначения иностранным инвесторам была запрещена. Кроме того, долгое время существовал запрет и на наследование земель с/х назначения. Изменения по наследованию были внесены только в 2001 году. В июле 2003 года в Польше был принят Закон «О формировании системы сельского хозяйства», в котором был предусмотрен переходный период в 12 лет для его реализации. Сама реализация Закона началась в 2004 году. И, как следствие, покупка земли иностранными инвесторами была разрешена под натиском Евросоюза только в 2016 году.

Главным с/х активом в период после 1991 года были пахотные земли. На Западе и Севере Польши, где в 1989 году более половины сельхозугодий находилось в совхозах и были государственной собственностью, был заметен рост перехода земель в частную собственность. С другой стороны, в Центральной и Восточной части только небольшая часть земли была распределена между частными фермерами.

Везде требовалась быстрая модернизация и срочное улучшение агротехнологий. Кроме этого, нужно было улучшить аграрную инфраструктуру, что включало улучшение дорог, коммуникаций, водоснабжения, жилья и удобств. Для всего этого требовались существенные инвестиции.

poster
Дайджест главных новостей
Бесплатная email-рассылка только лучших материалов от редакторов НВ
Рассылка отправляется с понедельника по пятницу

Особенно важно было создание хорошо развитой, конкурентоспособной сети поставщиков для сельскохозяйственного производства. Кроме того, нужны были коммерческие фирмы, которые скупали бы сельскохозяйственную продукцию и обеспечивали ее транспортировку на склады. Чтобы усилить и стабилизировать спрос на сельскохозяйственные продукты, требовалось расширение и модернизация пищевой промышленности. Первые посткоммунистические правительства страны для реализации всего описанного разработали и внедрили программы модернизации, финансовую помощь получили от Всемирного банка и Западных правительств. Этот период можно назвать первым периодом в регулировании сельскохозяйственного рынка и рынка земли в целом, который длился до средины-конца 2003 года.

Интересным является факт, что приобретение любой земли в Польше иностранцами регулировал закон «О приобретении недвижимости иностранцами» от 24.03.1920 года. Для приобретения земли несельскохозяйственного назначения иностранец должен был получить специальное разрешения от Совета министров республики Польша на основании заявления со стороны Государственного казначейства (сейчас — разрешение выдает МВД по заявлению иностранца), а если это были земли сельскохозяйственного назначения — решение Совета министров принималось совместно с Министерством сельского хозяйства (название постоянно менялось). Решение было окончательным и не подлежало обжалованию. Решение получалось на конкретный участок земли.

Для аренды тоже требовалось специальное разрешение от Совета министров на основании заявления со стороны Государственного казначейства, потому что Гражданский кодекс предполагал, что «приобретение» — это само приобретение и пожизненная аренда.

В случае наследования, разрешение не нужно было, но иностранцы не могли получить земли в наследство, а получали денежный эквивалент стоимости земли, после вычета всех необходимых платежей и налогов, а также долгов, если были (налоги и долги платили иностранцы).

Второй период, особенно после вступления Польши в ЕС в 2004 году, характеризуется возросшим интересом к аренде земли среди индивидуальных хозяйств.

1 мая 2016 года (через 12 лет после вступления Польши в Европейский Союз), вступили в силу новые правовые нормы о торговле землями сельскохозяйственного назначения. В соответствии с новыми правилами для свободного рынка, были определены субъекты, имеющие право свободно покупать земли сельскохозяйственного назначения. Поскольку по Конституции Республики Польша сельское хозяйство страны базируется на семейной ферме, был предоставлен приоритет для отдельных фермеров (семейных фермерских хозяйств) на приобретение земель. Такая привилегия установлена для тех семейных фермерских хозяйств, которые хотят увеличить размер принадлежащих им сельскохозяйственных угодий. Такое хозяйство может рассчитывать на привилегию в покупке большей площади земли — до 300 га.

Для покупателей, которые только хотят начать заниматься фермерским хозяйством, установлены следующие ограничения: покупатель должен жить в муниципалитете, где приобретается имущество, иметь с/х квалификацию или быть в процессе ее приобретения и обязан вести хозяйство лично.

Ограничение по приобретению земель с/х назначения также не вводится для ближайших членов семьи, подразделений местного самоуправления, казначейства, юридических лиц церкви и религиозных объединений.

Согласно новым нормам, без дополнительных требований иностранцам можно приобрести на свободном рынке участок с/х земли размером не более 0,30 га или земельный участок несельскохозяйственного назначения 0,50 га. Площадь земли, приобретаемой иностранцем для удовлетворения своих жизненно важных потребностей, не может превышать 0,5 га, а в случае покупки недвижимости в целях экономической или с/х деятельности, проводимой в Польше, площадь недвижимости должна быть оправдана потребностями в недвижимости, вытекающими из характера выполняемой деятельности. Это значит, что при покупке земли с/х назначения должно быть обоснование, почему нужна именно такая площадь земли.

Привилегия фермеров в определенной местности в их областях приобрести землю, оправдана необходимостью поддерживать концентрационные процессы в сельском хозяйстве, что уже несколько лет является одним из приоритетов аграрной политики. Хотя этот процесс значительно ускорился после вступления в ЕС, больше половины отдельных хозяйств все еще имеют слишком скромные производственные активы, чтобы успешно конкурировать на внутреннем и мировом рынках сельского хозяйства

Одна из основных проблем с польским сельским хозяйством — фрагментация ферм и их земель. Средняя площадь одной фермы — 9.6 га, из которых 8.6 га фактические сельхозугодья. Фермы с 5 га и меньше сельхозугодий занимают более 70% общего количества ферм в Польше, при том, что все они вместе взятые владеют всего лишь 20% пахотных земель, тогда как крупные фермы, которые владеют более 20 га, имеют более 35% пахотных сельхозугодий.

Результаты земельной реформы в Польше

Продажа земли. За период 1996—2004 гг. было продано около 100−190 тыс. га земель с/х назначения. Низкий уровень продаж может быть связан с отсутствием программы приватизации с точки зрения формальных и юридических аспектов (не было установлено никаких границ и даже сформированы земельные кадастры). Большая часть государственных пахотных земель была арендована. За период 1993—1995 в аренду было сдано в целом 3,0 млн га пахотных земель, за период 1996—2004 гг. — 2.1 млн га. На конец 2004 года было заключено 289 тыс. сделок по аренде, из которых почти половина на участки 1 га и меньше. Впоследствии договора исчерпали свой срок действия — одни больше не возобновлялись, другие, наоборот, были пролонгированы на новый срок. По состоянию на 2002 год был арендован каждый пятый гектар земли, который используется индивидуальными фермерами (примерно 960 тыс. га).

Аренда земли. Вместе с куплей-продажей, аренда земли — также популярный метод. Это особенно практикуется для земли, которая остается в государственной собственности. Интерес к аренде земли особенно сильно вырос в последние годы: в настоящее время 1,43 млн га (16%) сельхозугодий сдается в аренду. На индивидуальных фермах аренда земли обычно носит неофициальный характер, стоимость аренды определяется на основании устных соглашений. Стоимость аренды государственной земли определяется письменным соглашением. Уровень стоимости аренды определяется через формулу, рассчитанную через среднюю стоимость пшеницы; а среднюю стоимость пшеницы ежегодно объявляет Центральное статистическое бюро Польши (аналог нашей нормативной денежной оценки земли).

Право на землю может быть унаследовано или приобретено через покупку сельхозугодий. Обычно покупка земли делается с целью увеличения размеров фермы и выполняется путем заключения соглашения между двумя сторонами. Продажа земель, принадлежащих государству, осуществляется через аукционы и, как правило, это самые высокие цены на землю. При этом есть ограничения — к аукционам допускаются только мелкие фермеры с намерением увеличение семейных активов.

Права иностранцев на покупку земель были ограничены. До 2004 года иностранец, пожелавший купить землю в Польше, обязан был получить разрешение от Министерства иностранных дел, с согласия Министерства сельского хозяйства. Этим список требований не ограничивался. Все ограничения были сняты в 2004 году после присоединения Польши к ЕС, хотя все еще действовал 12-летний переходный период. После этого иностранцы — граждане ЕС получили право покупать польские земли на тех же условиях, что и польские граждане.

Для граждан третьих стран необходимость получения разрешения все еще осталась (действует все тот же закон «О приобретении недвижимости иностранцами» от 1920 года с изменениями). Переходные периоды применялись и в других странах, таких как Чехия, Литва, Латвия, Эстония и Словакия, но там был срок 7 лет. Основательные опасения в Польше по покупке земель иностранцами заключались в том, что открытый рынок земли будет во власти иностранных покупателей, для которых цены кажутся очень низкими. В конечном счете эти опасения оказались необоснованными: за последние годы иностранный капитал приобрел всего лишь 327 600 га, из которых 292 400 га были арендованы и только 35 200 га куплены, в т. ч. 15 000 га немцами, 5 900 га шведами, 3 800 га датчанами и 3 500 га голландцами; вместе взятые представители других стран купили меньше 1 500 га сельхозугодий.

Компании с иностранным капиталом представляют новый элемент в польском сельском хозяйстве. За короткий период существования, им удалось заработать очень расходящиеся оценки и мнения. Большинство исследователей сходятся в том, что компании с иностранным капиталом вводят новые методы производства и способов организации производства в сельском хозяйстве, таким образом, положительно влияя на способы ведения традиционного сельского хозяйства.

Тенденция цен на землю

В 2016 году в Польше приходилось заплатить 9,1 тыс. евро за гектар пашни на частном рынке, тогда как в Нидерландах — 57,9 тыс. евро, в Бельгии — 34,7 тыс. евро, в Германии (старый Länder) — 32,5 тыс. евро, в Дании — 23,2 тыс. евро, в Ирландии — 21,7 тыс. евро. Среди других стран, земли в которых дешевле чем Польша — страны Балтии — 2,7−3,3 тыс. евро, Венгрия — 4,2 тыс. евро, Болгария, Румыния, Словакия — 3,9−5,6 тыс. евро.

В 2016 году сильная тенденция роста цен на землю была остановлена. Средняя цена одного га пахотной земли на частном рынке достигала 39,7 тыс. PLN и по сравнению с предыдущим годом увеличился на 3%, тогда как в 2014 году — на 22,7%, а в 2015 году — на 19,4% от года присоединения к ЕС, когда гектар земли стоил 6,6 тысячи PLN.

Цены на землю выросли почти в шесть раз, а с учетом уровня инфляции — втрое. Традиционно высокие показатели достигли земли, расположенные в Великопольском (56,1 тыс. PLN/га), Куявско-Поморском (53,9 тыс. PLN/га) и Опольском (46 тыс. PLN/га). Самая дешевая земля была в Подкарпатском воеводстве (23,2 тыс. PLN/га). В этом регионе земля составляла почти на 40% дешевле, чем в среднем по стране.

Резюме по земельной реформе в Польше

  • Тип рынка: открыт с ограничениями.
  • Средняя цена с/х земли: 9,1 тыс. евро за гектар
  • Основные характеристики: в сельском хозяйстве занято 11,2% рабочей силы, которая обеспечивает 3,4% ВВП.
  • С/х угодьями занято почти половина территории страны — 47,1%. Из этих земель 74,9% (или 35,2% земельного фонда страны) составляет пашня. В сельской местности проживает 39,4% населения страны. 81% земли находится в частной собственности.

Показать ещё новости
Радіо НВ
X