Почему офис Аркады в центре Киева может стать домом-призраком
4 марта пройдет аукцион по продаже имущественных прав на центральный офис банка-банкрота Аркада. Он оценен почти в миллиард гривен и имеет все шансы стать самым пафосным домом-призраком в центре Киева.
Киевский бизнес-центр (БЦ) на Ольгинской, 3 выглядит лакомым кусочком для крупных компаний. Таких, каким был банк Аркада. 14 тыс. м кв. офисных помещений за 971 млн грн — это около $2,5 тыс. за м кв. в центре столицы. Вполне похоже на рыночную цену. Хотя обычно на площади таких размеров дают хорошую скидку «за опт». Но это далеко не главная причина, почему цена лота выглядит завышенной. И далеко не факт, что он уйдет по заявленной цене.
Нужно понимать, что запрошенный ликвидаторами банка Аркада миллиард — это не стоимость, собственно, здания, а цена на имущественные права на него. Приятным бонусом идет участок в 0,5 га «для постройки комплекса помещений банка Аркада». Неприятным бонусом: «а также все другие права и обязанности, которые связаны/вытекают из таких имущественных прав». Это, например, оплата кредитов, под которые, возможно, не раз закладывали здание. И оплачивать эти задолженности придется сразу, а не согласно графику погашений. Это увеличивает вероятность того, что актив продадут далеко не с первого аукциона, который пройдет 4 марта.
Существует два вида аукционов, по одному из которых и будут продаваться права на БЦ: английский и голландский. Обычно новые активы продают по английской системе аукционов. Если с первого раза лот не купили, его можно переставить не менее чем через две недели с понижением цены на 10% от изначальной (то есть дешевле на 97,1 млн грн). Если же лот не купят с максимальной скидкой в 80% от первоначальной стоимости (то есть за 194,2 млн. грн), ликвидатор может принять конечную стоимость аукциона за первоначальную на новом аукционе. И выставить подешевевший в пять раз лот на новый цикл аукционов с восемью понижениями на 10% каждые две недели. Цикл можно повторить трижды. То есть до ценового минимума лот может опускаться не менее 48 недель.
Голландский аукцион считается быстрым. В течение одного дня цена на лот может упасть до 20% от первоначальной. Через две недели можно повторить аукцион уже с этой стартовой ценой. Три цикла по голландской системе могут занять около месяца. При этом цена лота не должна опуститься ниже 1,5% от первоначальной (14,6 млн грн).
Нередки случаи, когда объект не хотят брать и за 1,5% от первоначальной. В случае с БЦ на Ольгинской это возможно, если цена взятых под залог здания кредитов многократно превышает рыночную стоимость фактических 14 тыс. м кв. офисного пространства. В таком случае ликвидатор «подливает» данный объект в пул слабых, так называемых «мусорных» активов, куда входят, например, невозвратные кредиты или бесплодная земля. Подобные пулы снова выносятся на аукцион по голландской системе.
Финальные пулы активов называют «один банк — один пул». Так в феврале 2019 года по системе голландского аукциона были выкуплены за 125 млн грн окончательные активы банка Форум, которые выставлялись по первоначальной цене 596 млн грн. Балансовая стоимость данного лота вовсе составляла 12,7 млрд грн. В итоге для покупателя, финансовой компании Веста, аукционная скидка составила — 79%, а балансовая — 99%.
Столь большое расхождение между реальной и желаемой ценами объясняется тем, что ликвидатор может выставить объект по одной из двух стоимостей. Балансовой — то есть по той, по которой объект занесен в бухгалтерский баланс банка, или по оценочной — определяемой лицензированным оценщиком.
Даже купленный в 2020 году Фондом гарантирования вкладов физических лиц офисный центр банка Надра по итогам аукциона подешевел более чем на 40%. Актив с офисным центром на 11,3 тыс. м кв. на Сечевых Стрельцов имел первоначальную стоимость в 530 млн грн, но в итоге был выкуплен Фондом за 306 млн грн.
Не стоит думать, что на аукционы попадают только заведомо убыточные лоты. Часто, наоборот, недобросовестные покупатели делают все, чтобы стратегически важные для них объекты не попали в руки конкурентам. Для этого используются внезапные судебные аресты и ипотечные запреты. В идеальном мире ликвидаторы должны тщательно проверять объекты на возможность отчуждений и препятствий к продаже. В мире украинских реалий возможностей для ограничения продаж столько, что о некоторых из них узнают только в день аукциона.
Но даже если здание Аркады продадут за 971 млн грн, то до вкладчиков эти средства вряд ли дойдут. Согласно ст. 52 Закона Украины «О системе гарантирования вкладов физических лиц», средства, полученные при продаже, так называемая «ликвидационная масса», в случае с залоговым имуществом, будут вне очереди использованы для погашения задолженности перед залогодержателями. А потом в порядке очереди, определенном этой же статьей, оставшаяся ликвидационная масса будет распределяться среди других кредиторов. Напомню, вкладчики находятся в четвертой очереди. То есть надежды, что они получат хоть крохи с этой сделки, мизерные.
Кстати, если офисный центр банка Надра ликвидатор обязан был продать за пять лет, то вопрос БЦ Аркады вообще не имеет срока давности. Недавно Фонд гарантирования вкладов физлиц получил право продлевать срок продажи активов более чем на пять лет.
Пока идут игры с отрицательными числами, отличный столичный бизнес-центр простаивает. Вместо того, чтобы стать настоящим активом и приносить деньги владельцам, — чтобы, например, рассчитаться с долгами, — здание ветшает, теряя в цене. Сегодня центральный офис банка Аркада имеет все шансы стать самым пафосным домом-призраком в центре Киева.
